전세권 설정과 확정일자에 대해서 알려주세요
제목과 같이 전세권 설정과 확정일자가 어떤건지 알고 싶습니다,
그리고 전세권 설정중에 임대인의 사정(부도 등)으로 집이 넘어가면 저에게 입찰 우선권? 같은게 주어지는 설정도 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세권 설정이라는건 임대차를 계약후 임대인의 동의와 협조를 구해 등기소에 전세권 등기를 하는 경우를 말합니다. 이럴 경우 등기부상 을구에 전세권이 명시되게 되면 그 자체로 대항력과 우선변제권을 가지게 되고, 보증금 미반환시 별도 소송없이도 바로 경매신청이 가능한 물권에 해당하게 됩니다. 참고로 등기비용이 발생되면, 임대인이 협조하지 않을 경우 등기할수 없습니다.
확정일자는 임대차계약시 계약서를 가지고 본인 스스로 주민센터나 인터넷등기소등을 통해 부여받는 것으로 임대인동의는 필요하지 않습니다. 참고로 확정일자를 부여받으면 대항력에 따른 우선변제권 효력이 부여되게 되고, 우선변제권은 경매등이 발생될 경우 순위배당이 가능케하는 권리라고 보시면 됩니다. 참고로 전입신고에 따른 대항력이 없다면 확정일자를부여받더라도 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
설정비용이 좀 소요되긴하지만 전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다.
확정일자는 계약서에 주민센터에서 확정일자 도장을 받는 것으로서 전입신고+거주로 대항력을 확보하면 경매시 후순위 권리에 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 전세권이 없을 때 필히 받아 두어야 합니다.
살던집이 경매에 넘어가고 전세사기피해자로 인정받은 경우에는 최고낙찰액과 같은 가격으로 우선매수권(특별법에 의한 한시 운용)이 주어집니다. 후순위 임차인인 경우에는 피해자가 직접 낙찰받지 않는다면 공공에 우선매수권을 양도할 수 있으며 공공이 낙찰 후 임차인에게 공공임대로 공급하여 장기거주할 수 있도록 할 수 있습니다. 선순위 임차인은 소송 후 경매로 셀프 낙찰받으며 금융지원 (저리대출), 세제혜택(취등록세 면제 등)을 이용하며 사건을 해결해야 합니다. 임차인 우선 매수권은 한채의 주택을 소유한 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 경우는 해당되지 않는 등 제약이 있음에도 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세권설정이나 전입신고와확정일자로 임차인의 보증금을 지키는 방법은 같지만
전세권 설정은 임대인의 동의를 받아서 임차인이 돈을 주고 보증금만큼 설정을 하는 것인데 등기에 기재가 되면 주소지를 옮겨도 된다는점이 전입신고와 다릅니다
전입신고와확정일자는 이두가지가 갖춰져야 대항력과 우선변제권이 생기는 것인데 주소지 이전을 하면 대항력을 잃게 된다는것이 차이점입니다
전세권 설정으로 경매우선권이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세권 설정은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하는 권리입니다. 등기를 통해 전세권을 설정하면, 전세금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환 청구 소송을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 임대인의 동의가 필요하며, 전세권 설정 비용이 발생합니다.
확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서에 도장을 찍어주는데, 그 날짜가 바로 확정일자입니다.
주민센터나 법원에서 받을 수 있습니다. 경매나 공매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 우선변제권이란, 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.
입찰 우선권은 전세권 설정을 하더라도 입찰 우선권이 주어지는 것은 아닙니다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 입찰에 참여하여 낙찰을 받아야 합니다. 전세 계약을 체결할 때는 전세권 설정과 확정일자를 모두 받는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세권은 민법상 용익물건으로 등기부등기를 설정함으로서 권리를 행사할 수 있습니다
따라서 소송절차 없이 바로 전세권 설정자는 경매 신청을 할 수 있습니다
그리고 확정일자는 임대차계약관계에서
최우선변제 신청믈 위한 조건을 구비하기
위하여 사전행정기관에서 확인을 받는것을 말합니다
아울러 전세자를 위한 입찰우선권은 없는것으로 알고 있습니다
감사합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
확정일자는 채권적대항력이고 전세권설정은 물권적 대항력 입니다. 가장 큰차이는 계약종료시 보증금 미반환시 전세권설정자는 별다른 절차없이 경매신청이 가능한게 가장 매력적 이긴 합니다만 전세보증보험에 가입하는것이 보다 현명합니다.