안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 월세 전세 중 뭐가 더 위험성이 적은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세와 전세는 각각 장단점이 있으며, 세입자의 상황에 따라 유리한 제도가 달라질 수 있습니다. 월세와 전세의 차이점으로는 월세는 매달 일정 금액의 임대료를 지불하며, 보증금은 상대적으로 적습니다. 전세는 큰 금액의 보증금을 한 번에 지불하고, 매달 임대료를 내지 않습니다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받습니다.월세의 장단점의 경우 장점은 초기 비용이 적어 자금 부담이 덜합니다. 언제든지 자유롭게 이사할 수 있습니다. 전세 사기 위험이 적습니다.단점은 매달 임대료를 지불해야 하므로 장기적으로 비용이 더 많이 들 수 있습니다. 전세에 비해 작은 평수의 집에서 거주해야 할 가능성이 큽니다. 전세의 장단점의 경우 장점은 매달 임대료를 내지 않아 장기적으로 비용이 적게 들 수 있습니다. 큰 평수의 집에서 거주할 수 있습니다. 전세 대출을 이용하면 초기 비용 부담을 줄일 수 있습니다.단점은 초기 비용이 많이 들며, 큰 금액의 보증금을 준비해야 합니다. 전세 사기의 위험이 존재합니다. 계약 만료 시 보증금을 돌려받는 데 어려움이 있을 수 있습니다.
Q. 갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기가 최근 급증한 이유는 여러 가지 복합적인 요인들이 작용했기 때문입니다. 정부가 전세자금대출 한도를 확대하고 보증보험 가입을 용이하게 하면서, 전세사기를 저지르기 쉬운 환경이 조성되었습니다.특히 빌라와 같은 다세대 주택의 경우, 매매 가격과 전세 가격에 대한 정보가 부족하여 세입자들이 적정 가격을 알기 어려웠습니다. 이로 인해 사기 피해가 발생하기 쉬웠습니다. 주택 매매가 하락하면서 전세 가격과 매매 가격의 차이가 줄어들어 '깡통전세’가 늘어났습니다. 이는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자를 양산하게 되었습니다. 공인중개사, 감정평가사 등 중간 역할을 하는 사람들이 건축주와 공모하여 사기에 가담하는 경우가 많았습니다. 전세사기와 관련된 법적 제재가 미약하여 사기범들이 쉽게 법망을 빠져나갈 수 있었습니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 전세사기가 급증하게 된 것입니다. 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 정보의 투명성 강화, 법적 제재 강화, 그리고 세입자 보호를 위한 제도적 개선이 필요합니다.
Q. 5억으로 20억짜리 빌딩을 살 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.5억 원으로 20억 원짜리 빌딩을 구매하는 것은 이론적으로 가능합니다. 주로 레버리지를 활용하여 나머지 자금을 대출로 충당하는 방식입니다. 빌딩을 담보로 대출을 받는 경우, 일반적으로 매매가의 60-70%까지 대출이 가능합니다. 즉, 20억 원짜리 빌딩이라면 최대 14억 원 정도를 대출받을 수 있습니다. 추가 자금이 필요할 경우, 신용 대출을 통해 보충할 수 있습니다. 다만, 신용 대출은 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다. 상가나 빌딩의 경우, 임차인의 보증금을 활용하여 초기 자금을 마련할 수 있습니다.주택담보대출은 주택 가격의 70%까지 가능하지만, 규제 지역이나 개인의 신용도에 따라 한도가 제한될 수 있습니다. 상업용 부동산은 대출 한도가 더 높을 수 있으며, 임대 수익을 고려한 대출이 가능해 상대적으로 유리합니다.고려할 점으로는 대출 금리가 높아질 경우 상환 부담이 커질 수 있으므로, 금리 변동에 따른 리스크를 고려해야 합니다.빌딩의 임대 수익이 대출 이자를 충분히 커버할 수 있는지 검토해야 합니다. 이러한 방식으로 5억 원의 자본을 활용하여 20억 원짜리 빌딩을 구매하는 것이 가능하지만, 신중한 계획과 리스크 관리가 필요합니다. 아무래도 레버리지는 리스크관리가 더욱 중요하므로 신중한 선택 바랍니다.
Q. 아파트 분양을 받으면 무주택 요건이 없어지는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다. 두 달 전에 청약에 당첨되셨다면, 현재는 무주택 요건을 충족하지 않는 것으로 간주될 가능성이 큽니다.무주택 요건은 일반적으로 본인 및 세대원이 주택을 소유하지 않은 상태를 의미합니다. 청약에 당첨되어 분양권을 소유하게 되면, 이는 주택 소유로 간주되어 무주택 요건을 충족하지 못하게 됩니다. 다만, 예외 사항이 있을 수 있으니, 정확한 상황을 확인하기 위해서는 해당 분양사무소나 관련 기관에 문의해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 동생에게 부동산을 저가매매 하려고 하는데 도움 부탁드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특수관계인(형제) 간의 저가매매는 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상 차이가 나면 증여세가 부과될 수 있습니다.예를 들어, 시세가 3억 1천만 원인 경우, 2억 1천만 원 이하로 매매하면 증여세가 부과될 가능성이 큽니다.시세의 70% 이상으로 매매가액을 설정하는 것이 좋습니다. 즉, 3억 1천만 원의 70%인 약 2억 1천 7백만 원 이상으로 매매가액을 설정해야 합니다. 동생이 대출을 받아 매매를 진행할 경우, 자금 출처를 명확히 증빙해야 합니다. 대출금 외에 추가 자금이 있다면 그 출처도 명확히 해야 합니다. 부동산 중개사를 통해 매매 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 가족 간 거래라도 공식적인 절차를 따르는 것이 중요합니다.세법은 복잡하고 매년 변경될 수 있으므로, 전문가의 상담을 받는 것이 가장 안전합니다. 세무사와 상담하여 구체적인 절세 방법을 확인하는 것이 좋습니다.잘 해결되시길 바랍니다.