갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요?
갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요? 전세라는 제도가 일이년 있었던것도 아니고 상당히 오래되었는데 왜갑자기 작년부터 전세사기가 이슈가되서 급증한걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집값이 한참오르면서 높은전세가에 들어갔거나 새빌라나 오피스텔에 높은전세가로 들어갔는데 집값이 떨어지면서 전세가역시 내려가면서 깡통전세가 속출하게 되면서부터 전세사기로 이어지게 됐습니다
여러채 보유한 임대인이 감당을 못하면서 보증금을 빼주지 못하면서 경매로 넘어가고 사회적으로 큰이슈가 되면서 임차인들이 사기를 당하게 된 배경입니다
물론 작정하고 사기를 친 나쁜사람들도 있지만 요즘전세사기는 방이 안나가서 보증금을 못빼줘 생기는 전세사기가 더많은거 같습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그동안은 부동산 가격이 계속 우상향하였고 그에 따라 전세가격도 함께 우상향하였기에 현재와 같은 문제들이 수면위로 드러나지 않았습니다. 쉬운예로 문제가 되는 무자본 갭투자의 경우로써 전세금은 1억1천인데 매매를 1억에 한 경우 현 세입자가 퇴거시에 주택가격이 지속적으로 상승된다면 전세시세도 같이 상승하기 때문에 퇴거시점에 현 전세시세가 1억2천이 될수 있고 그에 따라 소유자는 당연히 해당 시세에 다른 임차인을 받아서 기존 보증금을 돌려주고 나머지 1000만원을 챙겨가는 구조로 순환된다고 보시면 됩니다. 즉, 주택가격이 계속 상승하게 되면 전세시세가 높아지게 되고 그에 따라다음임차인을 구해 보증금 반환과 새로운전세로써 돌아간가는 구조로 보시면 됩니다. 문제는 주택시세가 하락 또는 폭락하고 그에 따른 전세시세도 떨어지면 순환이 불가한데, 예로 1억으로 떨어지면 현 세입자는 만기해지를 요구하거나 감액재계약을 요구하게 되고 임대인입장에서는 동일시세로는 세입자를 구할수 없기에 현 시세대로 임차인을 구하고 차액을 돌려주거나 주택을 팔아야 하는데, 주택시세는 이미 전세보증금보다 낮은 깡통전세라 불가하고, 돌려줄 능력도 없는 경우 전세보증금미반환사고가 발생하게 됩니다. 바로 이러한 구조때문에 부동산 하락기가 나타난 최근에 전세미반환 사고, 전세사고등이 모두 수면위로 나타나면서 이슈화되는 것으로 보시면 됩니다.
부동산 전세사기의 근본은 채권미이행입니다.
주인이 보증금 반환을 못하는것입니다.
엄밀히 사기와는 구별되어야 하지만 편하게 전세사기라고 부릅니다.
그런 이 채권미이행은 왜 일어나는가?
전세 제도의 근본이 갭투자입니다.
세입자의 돈으로 투자를 하는것입니다.
그리고 우리나라 전세 시장의 특징 중 하나가 다음 세입자의 돈으로 이전 세입자의 보증금을 반환하는게 안좋은 관례라면 관례였습니다.
하지만 이것은 부동산 경기가 안좋고 시세가 떨어지면 다음 세입자를 이전세입자 가격으로 구할수가 없게 됩니다.
그럼 보증금 상환이 안되고 채권미이행이 발생합니다.
갭투자도 투자이고 투자가 실패하면 투자자가 손해를 봐야 하는데 전세제도의 형태가 세입자에게 피해를 떠넘기기 쉬운 형태입니다.
일부는 진짜 처음부터 대놓고 속이는(기망하는) 사기도 있겠지만 대부분은 부동산 경기가 안좋아서 발생하는 것입니다.
답변이 도움이 되셨다면 별점 5점 부탁드립니다!
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요? 전세라는 제도가 일이년 있었던것도 아니고 상당히 오래되었는데 왜갑자기 작년부터 전세사기가 이슈가되서 급증한걸까요?
==> 우선적으로 전세사기는 부동산 경기가 침체되면서 발생하게 되었습니다. 이러한 문제해결을 위하여 많은 사항이 보완되어 현재는 전세사기 사건이 발생되지 않습니다./
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 상승기 시절 부동산에 거품이 끼고 고평가되었을때 시세 대비 과도하게 전세자금이 들어오고, 또한 그 당시 시세가 높기 때문에 선순위 대출이 있어도 전세보증금 까지 영향을 주지 않았기 때문에 전세계약을 많이 했는데, 금리가 인상이 되면서 부동산이 침체되기 시작했고, 역전세가 일어나면서 전세보증금을 못 받는 상황이 된 것입니다.
특히 시세가 불투명한 빌라의 경우는 더더욱 그런 현상이 많이 나타나서 경매로 넘어가고 전세보증금을 받지 못하는 사태가 한꺼번에 터지게 된 것입니다. 부동산 거품이 꺼지면서 한꺼번에 이렇게 나타나게 된 것입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
전세사기가 최근에 갑자기 발생한 것은 아닙니다. 과거에도 전세사기는 언제든 발생했지만 최근에 발생한 것은 많은 피해자들이 피해를 입게 되다보니 이슈화가 크게 된 것입니다. 과거에도 전세사기는 존재했지만 지금과 같이 한 사람이 명의만 빌려주고 수십 수백의 물건을 돌려막기 하듯이 전세사기를 통해서 많은 피해자들이 속출했고, 아직도 피해를 구제받지 못한 사람들도 많기 때문에 그런듯 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
집값이 급격하게 상승하면서 아파트의 장벽이 높아짐에 따라 빌라전세쪽으로 수요가 몰리면서 타겟이 된것으로 봅니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세사기가 최근 급증한 이유는 여러 가지 복합적인 요인들이 작용했기 때문입니다.
정부가 전세자금대출 한도를 확대하고 보증보험 가입을 용이하게 하면서, 전세사기를 저지르기 쉬운 환경이 조성되었습니다.
특히 빌라와 같은 다세대 주택의 경우, 매매 가격과 전세 가격에 대한 정보가 부족하여 세입자들이 적정 가격을 알기 어려웠습니다. 이로 인해 사기 피해가 발생하기 쉬웠습니다. 주택 매매가 하락하면서 전세 가격과 매매 가격의 차이가 줄어들어 '깡통전세’가 늘어났습니다. 이는 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자를 양산하게 되었습니다. 공인중개사, 감정평가사 등 중간 역할을 하는 사람들이 건축주와 공모하여 사기에 가담하는 경우가 많았습니다. 전세사기와 관련된 법적 제재가 미약하여 사기범들이 쉽게 법망을 빠져나갈 수 있었습니다.
이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 전세사기가 급증하게 된 것입니다. 전세사기 피해를 예방하기 위해서는 정보의 투명성 강화, 법적 제재 강화, 그리고 세입자 보호를 위한 제도적 개선이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세사기가 급증하게 된 이유는 매매가과 전세가 차이가 줄어들게 되면서 급증하게 되었습니다.
빌라 같은 경우 시세에 대한 불투명성으로 전세가가 매매가를 뛰어 넘어 계약하는 경우가 많아 이를 빌미로 사기가 증가하게 되었습니다.
감사합니다.