안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 건설사의 책임준공협약이 정확히 무슨 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.책임준공협약은 건설사가 정해진 기한 내에 공사를 완료하겠다는 약속을 의미합니다. 이 협약은 주로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 사용되며, 건설사가 천재지변 등의 불가항력적인 사유를 제외하고는 공사를 완료하지 못할 경우 모든 책임을 지는 제도입니다.이 제도는 PF 대출을 제공하는 금융기관에게 중요한 보증 역할을 합니다. 만약 건설사가 공사를 완료하지 못하면, 건설사는 PF 대출 원리금 전부를 포함한 채무를 인수해야 합니다. 이는 건설사에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 최근 건설사들이 책임준공협약으로 인해 어려움을 겪고 있는 이유는 분양률이 낮아지면 공사비를 제때 받지 못해 자금 흐름에 문제가 생깁니다. 이로 인해 공사를 완료하기 어려워지고, 책임준공협약에 따라 건설사는 공사를 완료해야 하는 부담을 떠안게 됩니다. 시행사가 공사비를 지급하지 않는 경우에도 건설사는 공사를 완료해야 합니다. 이는 건설사의 재정 상태를 악화시킬 수 있습니다.책임준공협약에 따라 건설사가 PF 대출 채무를 인수해야 하는 경우, 이는 건설사의 재무 건전성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.이러한 이유로 건설사들은 책임준공협약이 불공정하다고 느끼며, 제도 개선을 요구하고 있습니다. 국토교통부도 이러한 문제를 인식하고 제도 개선을 논의 중입니다.
Q. 부동산 갈아타기 신축 23평vs 안정된 구축 32평
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구성남의 신축 23평 아파트와 수지의 구축 32평 아파트 사이에서 선택하는 것은 여러 요소를 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 아래에 두 옵션의 장단점을 정리해보았습니다.구성남 신축 23평 아파트의 경우장점은 최신 시설과 인프라, 유지보수 비용이 적음. 5000세대 규모로 다양한 커뮤니티 시설과 편의시설이 있을 가능성. 출퇴근 및 생활 편의성. 단점은 생활 공간이 좁을 수 있음. 원하는 학군이 아닐 수 있음. 주변 인프라가 아직 완벽하지 않을 수 있음.수지 구축 32평 아파트의 경우 장점은 더 넓은 생활 공간. 자녀 교육에 유리한 환경. GTX-A 노선, 반도체 클러스터 등 다양한 개발 계획이 진행 중. 단점은 오래된 건물로 인해 유지보수 비용이 발생할 수 있음. 이미 개발된 지역으로 추가적인 가치 상승이 제한적일 수 있음.고려할 요소들의 경우 장기적인 부동산 가치를 고려할 때 입지는 매우 중요합니다. 플랫폼시티 개발 호재가 있는 수지는 향후 가치 상승 가능성이 높습니다. 현재 안정된 지역에서의 생활 편의성도 중요합니다. 수지는 이미 개발된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.자녀 교육, 생활 공간 등 개인적인 필요를 고려해야 합니다. 수지의 학군과 넓은 평수는 큰 장점이 될 수 있습니다.결국, 장기적인 가치 상승을 원하신다면 수지의 32평 아파트가 더 나은 선택일 수 있습니다. 반면, 최신 시설과 서울 접근성을 중시하신다면 구성남의 신축 아파트도 좋은 선택이 될 수 있습니다.
Q. 부동산 전세만기시 집주인 바뀔경우.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료될 때 집주인이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도 몇 가지 중요한 권리가 있습니다.계약갱신청구권은 2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법에 따라, 세입자는 한 번(2년)의 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 새로운 집주인이 실거주를 목적으로 하지 않는다면, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 만약 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 별다른 통보를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.새로운 집주인의 권리 승계: 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 승계합니다. 따라서 기존 전세 계약은 그대로 유지되며, 새로운 집주인이 들어와도 세입자는 계약 기간 동안 거주할 수 있습니다. 따라서, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적 갱신을 통해 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
Q. 주변에서 아파텔이라는 이름으로 판매하는 오피스텔을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파텔, 즉 주거용 오피스텔은 특정 조건에 따라 주택 보유 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘며, 주거용으로 사용될 경우 주택으로 간주될 수 있습니다. 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있다면 주택수에 포함되지 않습니다.주거용으로 사용되더라도 재산세가 상가분으로 부과되는 경우 주택수에 포함되지 않습니다. 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택수 산정에서 제외됩니다. 따라서, 아파텔이 주택 보유 1채로 책정되지 않는 이유는 주로 건축물 대장상 용도와 재산세 과세 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 프리미엄이란 뜻은 무엇을 뜻하는 것일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."프리미엄"이라는 단어는 여러 가지 의미를 가지고 있습니다. 일반적으로는 높은 품질이나 추가 혜택을 제공하는 상품이나 서비스를 지칭합니다. 예를 들어, 프리미엄 제품은 일반 제품보다 더 높은 품질이나 특별한 기능을 가지고 있을 수 있습니다.또한, 프리미엄은 추가 비용을 의미하기도 합니다. 예를 들어, 보험료를 지불할 때 프리미엄이라는 단어를 사용합니다.음식에서 "프리미엄"이라는 표현을 사용할 때는, 보통 고급 재료를 사용하거나 특별한 맛을 제공하는 경우를 의미합니다. 예를 들어, 프리미엄 초콜릿은 일반 초콜릿보다 더 좋은 재료를 사용하여 만든 고급 초콜릿을 의미합니다.