안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 부동산 전망 궁금하네요.건축비 오르는데 부동산 경기 하락이라니 더더욱 궁금합니다
부동산 시장은 많은 변수와 요인에 의해 영향을 받기 때문에 정확한 전망을 내리기 어렵습니다. 일부 전문가들은 2~3년 후인 2025~2026년에 주택 공급량 부족으로 인해 집값이 상승할 것으로 예상하고 있습니다.주택시장의 선행지표인 인허가 건수와 착공실적, 분양물량 등이 감소하면서 공급 공백이 심화할 것으로 보고 있습니다.부동산 시장은 공급물량 외에도 역전세 현상, 미분양, 가구수 증가세 둔화, 글로벌 경기불황 등 다양한 변수에 영향을 받습니다.이러한 요인들이 집값 상승에 영향을 미칠 수 있으며, 정확한 예측은 어렵습니다. 현재도 이미 공급이 부족한 상황입니다. 인구 1000명당 주택수는 경제협력개발기구 (OECD) 34회원국 중 27위 수준에 그치고 있습니다.공급이 부족해지면 집값 상승은 자명한 결과입니다. 부동산 시장의 중재안은 다양한 측면에서 고려되어야 합니다. 공급량 확대, 금리 정책, 정부 정책 등이 중재 방안으로 제시될 수 있습니다. 하지만 정확한 중재안은 시장 상황과 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.요약하자면, 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 정확한 전망은 어렵습니다.
Q. 부모님 명의, 세대주 자녀로 변경시, '생애최초 주택청약'
생애최초 주택청약은 주택 구입을 처음으로 시도하는 분들을 위한 특별공급 프로그램입니다. 여러 조건을 만족해야 해당 자격을 얻을 수 있습니다. 생애최초 주택청약 자격 조건은 세대에 속한 모든 구성원이 과거 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.소득세를 5년 이상 납부한 근로자 또는 자영업자여야 합니다. 이때 5년 이상 연속적으로 소득세를 낸 경우가 아니어도 됩니다.부모님은 무주택자로 취급되지만 부동산 가액에는 포함됩니다. 따라서 부동산 가액이 일정 범위 내에 있어야 합니다.자산 기준은 국민주택 (공공 주택)의경우 부동산 가액이 총 2억 1550만원 이하, 자동차 가액이 3,496만원 이하여야 합니다.민영주택 (민간 아파트)의경우 자산 기준이 없으며, 소득 기준만 고려됩니다.세대주 변경 후 주택청약 자격은 세대주를 부모님에서 자녀로 변경했을 때, 자녀가 무주택자이고 소득 조건을 만족한다면 생애최초 주택청약 자격을 얻을 수 있습니다. 부모님은 무주택자로 취급되지만 부동산 가액이 일정 범위 내에 있어야 합니다.추가 사항으로는 주택청약은 지역별로 상세한 조건이 다를 수 있으므로 해당 아파트의 입주자모집공고문을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 해당 아파트의 입주자모집공고문을 참고하시면 좋습니다.주택청약은 복잡한 절차와 조건이 많기 때문에 정확한 정보를 확인하시고 신중하게 결정하시기 바랍니다.
Q. 일반 음식점 창업 시작하면 자리잡기 어렵나요?
음식점 창업은 많은 고려사항과 절차가 필요한 분야입니다. 프랜차이즈로 시작하더라도 성공을 위해 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 상권분석 후 선택한 후보지 중 하나의 점포를 골라 임대인과 계약을 진행합니다.건물 소유주와 건물 관리인의 관계를 확인해야 합니다. 즉각적인 소통이 중요하며, 건물 관리인과 소유주가 다를 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 건축물의 용도를 확인해야 합니다. 일반음식점은 2종 근린생활시설에 속하며, 휴게음식점은 1종 근린생활시설에 속합니다. 휴게음식점이라도 바닥 면적이 300 제곱미터 이상일 경우 2종 근린생활시설로 등록됩니다.불법 건축물 여부를 확인해야 합니다. 위반 건축물이 있는 경우 양수인에게 영업자 지위승계를 받아야 합니다.사업자 등록증을 발급받아야 영업이 가능합니다. 영업 신고증 발급은 관할 구청에서 진행하며, 위생교육 수료증, 건강진단 결과서, 임대차 계약서 등이 필요합니다. 비지니스 계획을 작성해야 합니다. 메뉴 개발, 인테리어, 매장 운영, 마케팅 전략 등을 포함해야 합니다. 초기 자금 추정과 자금 조달 계획을 세워야 합니다. 가맹비, 로열티, 인테리어 비용 등을 고려해야 합니다.매장 운영에 필요한 프로세스와 시스템을 표준화해야 합니다. 고객 서비스, 시간대별 매출, 메뉴 개발, 식품 안전 관리 등을 고려해야 합니다. 지역 마케팅에 대한 도움을 받을 수 있도록 본사에서 광고, 프로모션, 마케팅 자료 등을 제공해야 합니다.메뉴의 특징, 다양성, 주력 메뉴를 고려해야 합니다. 식품 안전 관리를 철저히 해야 합니다.다른 프랜차이즈 점주들의 경험 공유를 통해 문제 해결과 아이디어를 얻을 수 있습니다.
Q. 대지권이나 대지사용권의 의미는 무엇이며, 종류는 무엇이 있고, 일반토지에만 적용되나요? 아파트등 집합건물이 있는 대지에만 적용되나요?
대지권과 대지사용권은 부동산 관련 용어로, 토지와 건물의 관계를 설명하는데 사용됩니다. 대지권은 토지 자체에 대한 소유권을 의미합니다. 즉, 땅을 소유하는 권리입니다. 일반적인 토지에 적용되며, 단독건물(일반주택, 상가 등)의 경우 토지와 건물이 분리되어 있기 때문에 각각을 독립적으로 매매하거나 저당을 설정할 수 있습니다.대지권은 토지의 소유, 사용, 처분, 수익 등을 포함합니다. 대지사용권은 집합건물(아파트, 다세대주택, 오피스텔 등)에서 인정되는 권리입니다. 집합건물은 1필지(대지)에 여러 개의 구분건물(호)이 있으며, 각각의 소유자가 별도로 소유권을 가집니다.한 명의 구분건물 소유자가 대지를 독점적으로 사용하고 수익을 얻을 때, 다른 구분건물 소유자는 땅 없는 건물만 소유하게 됩니다. 대지사용권은 구분건물 사용자가 대지를 사용할 수 있는 권리를 나타냅니다.집합건물에서 각각의 구분건물(호) 소유자가 가지는 권리입니다. 구분소유자는 대지사용권(대지권)이 설정된 대지를 공동으로 사용하면서 각각의 구분건물을 소유합니다. 아파트 등에서 101동 101호를 판다면 해당 구분소유자는 대지권도 함께 얻게 됩니다.대지권은 토지 자체의 소유를 의미하며, 대지사용권은 구분건물 사용자가 대지를 사용할 수 있는 권리입니다.일반건물은 토지와 건물이 별개로 봐도 되기 때문에 토지소유권이 발생합니다. 반면 집합건물에서는 대지사용권이 설정되며, 토지등기부는 없어지고 대지권이 등재됩니다.요약하자면, 대지권은 토지 자체의 소유를, 대지사용권은 집합건물에서 대지를 사용할 수 있는 권리를 나타냅니다.
Q. 신규 건축물 인허가 서류는 어떤 것들이 있나요
전원주택을 지으려고 하시는 건물의 인허가 절차와 필요한 서류에 대해 알려드리겠습니다. 농어촌지역에서 전원주택을 건축하려면 부지를 구매하셨다면, 4m 이상의 도로에 부지가 2m 이상 접해 있어야 합니다. 다만, 비도시지역인 “면” 지역의 경우 4m 도로에 접하지 않아도 가능할 수 있습니다. 인접한 공유 통로에 퇴수로 시설이 되어 있지 않은 경우, 인접한 구거를 퇴수로로서 사용 가능 여부를 문의해야 합니다. 농업용수로로 사용되는 구거는 통상적으로 퇴수로 사용이 불가능하므로 해당 농어촌공사 또는 토목설계사무소에 문의하셔야 합니다.개발행위허가, 전용허가 (농지, 산지), 건축허가 신청 필요서류는 기반시설의 설치, 용지 확보, 위해 방지, 환경 오염 방지, 경관 조경 등에 관한 계획서, 토지의 소유권 또는 사용허가권, 배치도 등 공사 또는 사업 관련 도서, 설계도서, 해당 건축물의 용도 및 규모를 기재한 서류등입니다. 허가권자(관청)는 접수받은 후 법률적 허가 기준으로 내용을 검토하고 개발 과정 및 개발 후 민원 제기 가능성까지 검토합니다. 허가권자는 허가 신청 내용과 관련된 다른 부서 및 관계 기관과 협의합니다.허가권자는 심의 또는 필요 협의를 거쳐 허가 또는 불허가 처분을 내립니다. 허가권자는 이때 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처분 사유를 서면으로 통지합니다.