안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 부동산 시세 측정 방법은 무엇인가요?
부동산 시세를 측정하는 방법은 여러 가지가 있으며, 주로 부동산의 수요와 공급에 의해 결정되는 가격을 기준으로 합니다. 시세는 주택담보대출 산정의 기준이 되며, 은행에서는 부동산의 '시세’를 기준으로 대출 가능 금액을 결정합니다. 등기부등본을 통해 거래된 부동산의 가격을 확인할 수 있습니다. 정부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 통해 실제 거래된 가격을 확인할 수 있습니다. KB부동산과 같은 부동산 플랫폼을 통해 시세를 확인할 수 있습니다.밸류맵과 같은 사이트를 통해 주변 토지의 시세를 확인할 수 있습니다. 전문 감정평가법인에 의뢰하여 부동산의 가치를 평가받을 수 있습니다. 부동산 중개인에게 상담을 받아 시세를 확인할 수 있습니다.시세 조작은 부동산 시장의 공정성을 해치는 행위로, 허위 거래 신고나 ‘실거래가 띄우기’ 등을 통해 시세를 인위적으로 조작하는 것을 말합니다. 실거래가 공개시 등기 여부 표기: 아파트 매매가 완료되었는지 확인할 수 있도록 실거래가 공개시 등기 여부를 함께 표기합니다.실거래가·등기정보 연계: 대법원 등기 정보와 연계하여 실거래가 공개시스템에서 등기일을 확인할 수 있도록 합니다.부동산 거래 및 부동산 서비스 산업에 관한 법률 개정: 부동산 시세조종 행위를 처벌하는 법률을 개정하여 시세 조작을 법적으로 단속합니다.이러한 조치들은 부동산 시장의 투명성을 높이고, 시세 조작을 통한 불공정 거래를 방지하기 위한 목적으로 시행되고 있습니다.
Q. 시아버님이 며느리에게 집을 팔려고 하는데 가능한가요?
시아버님이 며느리에게 아파트를 판매하는 것은 법적으로 가능합니다. 시아버님이 아파트를 분양받은 가격인 4억 원에서 현재 시세인 5억 8천만 원까지의 차익에 대해 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 며느리에게 시세보다 낮은 가격에 아파트를 판매하는 경우, 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산 매매가 이루어지면 소유권 이전을 위한 등기 절차가 필요하며, 이에 따른 비용이 발생합니다. 4억 원에 직거래가 가능합니다. 직거래를 통해 중개수수료를 절약할 수 있으며, 계약서 작성 및 등기 절차는 법무사나 관련 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전합니다.대출 한도는 주로 현재 시세를 기준으로 결정되며, 대출 기관의 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 주택담보대출의 경우, LTV(Loan to Value) 비율에 따라 대출 한도가 결정되며, 이는 주택 가격의 일정 비율로 제한됩니다. 예를 들어, LTV가 70%라면 현재 시세의 70%까지 대출이 가능합니다. 그러나, 생애 최초 주택 구입자나 특정 조건을 충족하는 경우 더 높은 한도로 대출을 받을 수 있습니다.
Q. 임대인이 전세 1년 계약을 요청하는데 가능한가요?
전세 계약의 기간은 원칙적으로 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 현재의 주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약 기간이 2년 미만으로 정해진 경우에도, 임차인은 그 기간을 2년으로 볼 수 있는 권리가 있습니다. 즉, 임대인이 1년 계약을 제안하더라도, 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있으며, 이는 법적으로 보호받는 권리입니다. 1년 계약 후에도 계약갱신청구권이 발생하는지에 대해서는, 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한하여 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 기존 2년 계약에 추가로 2년을 더하여 총 4년을 거주할 수 있게 됩니다. 이미 계약갱신청구권을 사용하여 4년을 거주하셨다면, 추가로 계약갱신청구권을 사용하는 것은 불가능합니다. 1년 계약을 진행할 경우 새로운 전세금액은 시장 상황, 부동산 가치 평가, 그리고 양측의 협상에 따라 달라질 수 있습니다. 증액분에 대해서는 임대인과 협의를 통해 결정되며, 부동산 중계비용은 중개업소의 수수료 규정에 따라 책정됩니다. 마지막으로, 임대인이 임대사업자로서 임대보유기간 만기가 다가오는 상황에서는, 임대인이 재계약을 원하지 않을 수도 있습니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 적절한 시간을 두고 이사할 수 있도록 통지해야 합니다.
Q. 경매로 취득한 대출낀 아파트 매도할때 상환절차
경매를 통해 취득한 아파트를 매도할 때, 대출금 상환 절차는 경매 낙찰 후, 법원은 매각 결정을 내립니다.매각 결정 후 일정 기간 동안 항고가 가능합니다. 항고 기간이 지나면, 낙찰자는 잔금을 납부합니다. 대부분의 경우, 낙찰자는 잔금의 일부를 대출로 충당합니다. 법원은 대금 납부 기간을 지정하며, 이 기간은 약 한 달 정도 됩니다3.잔금이 납부되면, 소유권이전등기가 진행됩니다.매도 시, 대출금 상환은 일반적으로 매도인이 대출기관에 직접 상환하는 것이 원칙입니다. 이는 대출금 이자와 중도상환 수수료를 포함합니다. 매도인은 매도 전에 대출기관에 상환 계획을 문의하고, 필요한 금액을 준비해야 합니다.그 후, 매도금액은 매도인에게 입금되며, 이때 이미 대출금 상환을 완료한 상태여야 합니다. 매도금액에서 자동으로 대출금 이자와 중도상환 수수료를 제외하여 입금되는 경우는 일반적이지 않습니다.
Q. 상가매매시 담보대출은 보통 몇프로정도 받나요??
상가 매매 시 담보대출은 일반적으로 상가의 감정가격을 기준으로 하며, 대출 가능한 최대 한도는 금융기관과 상가의 조건에 따라 다를 수 있습니다. 2024년 현재, 대출 한도는 대체로 감정가의 60%에서 90% 사이로 설정되는 것이 일반적입니다.1금융권은 상대적으로 보수적인 접근을 취해 감정가의 약 60% 정도까지 대출을 제공하는 반면, 2금융권은 감정가의 80%에서 90% 범위까지 대출을 제공할 수 있습니다. 특히, P2P 대출과 같은 경우에는 감정가의 90%에 달하는 대출도 가능하지만, 이 경우 금리가 더 높을 수 있습니다.