안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 재계약후 계약갱신청구권 사용여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2020년에 도입된 임대차법에 따라 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 사용할 수 있습니다. 이미 2020년에 계약갱신청구권을 사용하셨다면, 동일한 임대인과의 계약에서는 추가로 사용할 수 없습니다. 따라서, 2024년 올해 말 만기 시점에는 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 없으며, 새로운 조건으로 재계약을 하거나 다른 주택을 찾으셔야 할 것 같습니다.
부동산
Q. 전세임대 거주 중인 세대원이 국민임대아파트 신청자격되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 전세임대에 거주 중이고 세대주가 어머니이신 상황에서, 세대원인 본인이 국민임대아파트를 신청할 수 있는지에 대해 설명드리자면국민임대아파트 신청 자격 중 하나는 신청자와 세대 구성원 전원이 무주택자여야 합니다. 따라서, 현재 전세임대에 거주 중이라면 무주택 조건을 충족할 가능성이 높습니다. 세대원이 국민임대아파트를 신청하려면 세대 분리가 필요할 수 있습니다. 즉, 신청 전에 주소를 이전하여 독립된 세대로 등록하는 것이 필요할 수 있습니다. 이는 1세대 1주택 원칙을 지키기 위함입니다. 국민임대아파트 신청 시 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다. 이는 세대 구성원의 월평균 소득과 자산 총액이 일정 기준 이하이어야 한다는 것을 의미합니다.따라서, 본인이 국민임대아파트를 신청하려면 먼저 주소를 이전하여 독립된 세대로 등록한 후 신청하는 것이 좋습니다. 또한, 소득 및 자산 기준을 충족하는지 확인하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 주택관리사의 준비중인데 민법 공부하는 방법 조언 부탁드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민법이 어렵게 느껴지실 수 있지만, 몇 가지 방법을 통해 효과적으로 공부할 수 있습니다. 민법 기본서를 여러 번 정독하는 것이 중요합니다. 기본서를 통해 기초 개념을 확실히 이해하고, 이를 바탕으로 문제를 풀어보고기본서를 읽으면서 중요한 내용을 포스트잇이나 노트에 요약 정리해둡니다. 이렇게 하면 나중에 복습할 때 도움이 됩니다. 민법 조문이나 판례를 녹음한 파일을 출퇴근 시간이나 잠자기 전에 들어보고 반복해서 듣다 보면 자연스럽게 익숙해질 수 있습니다. 주기적으로 OX 퀴즈를 풀어보세요. 이렇게 하면 중요한 판례나 조문을 쉽게 익힐 수 있습니다. 기출문제를 통해 출제 경향을 파악하고, 자주 출제되는 부분을 집중적으로 공부하는것이 좋습니다. 다른 수험생들과 함께 스터디 그룹을 만들어 서로의 공부 방법을 공유하고, 모르는 부분을 질문하며 공부하는 것도 좋은 방법입니다.
부동산
Q. 월세계약중 2기미납이 ..궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 월세를 2기(2개월분) 이상 미납할 경우 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.1달 밀리고 또 잘 내다가 1달 밀리면 이 경우 총 2번 밀린 것이지만, 중요한 것은 미납된 금액이 2개월분 월세에 해당하는지 여부입니다. 만약 두 번의 미납이 각각 한 달치 월세라면, 총 2개월분 월세가 미납된 것이므로 계약 해지가 가능합니다. 2번 연속 밀리면 연속으로 2개월분 월세가 미납된 경우에도 계약 해지가 가능합니다. 금액이 2월분이면 미납된 금액이 2개월분 월세에 해당한다면, 계약 해지가 가능합니다.즉, 중요한 것은 미납된 월세의 총 금액이 2개월분에 해당하는지 여부입니다. 임대인이 계약 해지를 통보하려면, 현재 시점에서 미납된 금액이 2개월분 월세에 해당해야 합니다.
부동산
Q. 중도금 지급후 세입자관리인지, 잔금이후부터인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 거래에서 세입자 관리 책임은 잔금 지급 이후 매수인에게 넘어갑니다. 즉, 잔금 지급 전까지는 매도자가 세입자 관리를 담당하고, 잔금 지급 이후부터는 매수인이 세입자 관리를 맡게 됩니다. 따라서, 중도금 지급 후에도 잔금 지급 전까지는 매도자가 세입자 관리를 계속하게 됩니다. 잔금 지급이 완료되면 매수인이 세입자 관리 책임을 인수하게 됩니다.
부동산
Q. 집명의를 공동명의로할경우 혜택이있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 공동명의로 할 경우 여러 가지 혜택과 이점이 있습니다. 특히 결혼 후 부부가 공동명의로 집을 소유하는 경우 집을 팔 때 발생하는 양도소득세는 공동명의로 할 경우 각 명의자에게 나누어져 과세되므로, 단독명의보다 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 종합부동산세는 인별로 과세되기 때문에, 공동명의로 할 경우 각 명의자에게 공제 혜택이 주어져 세금 부담이 줄어듭니다. 공동명의로 할 경우, 한 명의 명의자가 다른 명의자의 동의 없이 부동산을 처분하거나 담보로 제공할 수 없으므로, 재산권 보호 측면에서 유리합니다. 공동명의로 등록된 재산을 통해 소득이 없는 배우자도 신용카드 발급이 가능하며, 금융 거래 시 유리한 조건을 받을 수 있습니다. 부부 간에는 10년 간 6억 원까지 증여세가 면제되므로, 공동명의로 할 경우 자금 출처 입증이 비교적 용이합니다. 이러한 혜택들을 고려하여, 부부가 공동명의로 집을 소유하는 것이 여러 면에서 유리할 수 있습니다. 다만, 각자의 상황에 따라 다를 수 있으니, 전문가와 상담하여 최적의 선택을 하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 금리가 이렇게 높고 정부에서 대출을 규제하고 있는데요 앞으로 부동산 전망은 어떻게될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전문가들의 의견은 분분합니다. 일부 전문가들은 2025년에서 2026년 사이에 주택 공급 부족으로 인해 집값이 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 이는 주택 인허가 건수와 착공 실적, 분양 물량 등이 감소하면서 공급 공백이 심화될 것이라는 근거에서 비롯됩니다. 반면, 다른 전문가들은 역전세 현상, 미분양 증가, 인구 감소 등이 집값 상승을 억제할 것이라고 보고 있습니다.아파트 외에도 다양한 부동산 투자 상품이 있습니다. 대표적인 간접 투자 상품으로는 부동산 펀드와 리츠(REITs)가 있습니다.부동산 펀드는 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대 수익이나 매각 차익을 배당하는 방식입니다. 일반적으로 3~5년 만기의 폐쇄형 상품으로, 환매가 어렵습니다.리츠(REITs)는 부동산 투자회사가 주식을 발행해 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대 수익이나 매각 차익을 배당합니다. 주식시장에 상장되어 있어 자유롭게 매매가 가능합니다. 이 외에도 상업용 부동산, 오피스텔, 토지 등 다양한 투자 상품이 있습니다. 각 상품은 투자 목적과 리스크에 따라 다르게 접근할 필요가 있습니다. 부동산 시장은 변동성이 크기 때문에, 투자 결정을 내리기 전에 충분한 정보 수집과 전문가 상담이 필요합니다. 어떤 투자 상품이 가장 적합할지 고민되신다면, 구체적인 목표와 상황을 고려해보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부모님의 갭투자 아파트를 자식에게 주는 최고의 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님이 성남에 있는 아파트를 자식에게 절세하면서 전달하는 방법에는 몇 가지가 있습니다. 부담부 증여는 부동산과 함께 그 부동산에 설정된 채무(전세보증금)를 함께 증여하는 방법입니다. 이 경우, 채무 부분은 양도로 간주되어 양도소득세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 예를 들어, 시세 7억 원의 아파트에 전세 4억 원이 끼어 있는 경우, 4억 원은 양도소득세가 부과되고, 나머지 3억 원에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 이 방법은 양도소득세와 증여세를 모두 고려해야 하므로, 세금 계산이 복잡할 수 있습니다. 부모님이 자식에게 아파트를 매매하는 방법도 있습니다. 이 경우, 매매 대금을 자식이 부모님에게 지급해야 하며, 자금 출처를 명확히 해야 합니다. 매매가 시가보다 현저히 낮을 경우, 국세청에서 증여로 간주할 수 있으므로 주의가 필요합니다.단순 증여는 부모님이 아파트를 자식에게 무상으로 주는 방법입니다. 이 경우, 전체 시가에 대해 증여세가 부과됩니다. 증여세는 시가를 기준으로 계산되며, 증여재산 공제로 5천만 원을 공제받을 수 있습니다. 부모님이 사망 후 자식에게 아파트를 상속하는 방법도 있습니다. 상속세는 증여세와 유사하게 시가를 기준으로 부과되지만, 상속 공제 혜택이 더 크기 때문에 절세 효과가 있을 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득한 사람들을 위한 협회 같은 것도 존재하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 소유한 분들을 위한 협회가 존재합니다. 대표적으로 한국공인중개사협회가 있습니다. 이 협회는 공인중개사들의 권익 보호와 전문성 향상을 위해 다양한 활동을 하고 있습니다. 한국공인중개사협회는 실무교육, 직무교육, 연수교육 등 다양한 교육 프로그램을 제공하며, 회원들의 전문성을 높이는 데 기여하고 있습니다. 또한, 협회는 공인중개사법에 근거한 다양한 법률 지원과 상담 서비스를 제공하여 회원들의 권익을 보호하고 있습니다. 이 외에도 지역별로 다양한 지부가 있어, 지역 내 공인중개사들의 네트워킹과 정보 교류를 돕고 있습니다.
부동산
Q. 보증금 2000에서 500으로 줄일시 월세
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금과 월세는 서로 반비례 관계입니다. 보증금을 줄이면 월세를 더 많이 내야 합니다.보증금 2000만 원에서 500만 원으로 줄일 경우, 월세는 약 130만 원으로 계산됩니다.2000만 원 5% / 12개월 = 약 83,333원, 500만 원 5% / 12개월 = 약 41,666원, 83,333원 + 41,666원 = 약 125,000원입니다.따라서 보증금을 500만 원으로 줄일 경우 월세는 약 125,000원이 됩니다.