안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 포괄양수도로 일반임대사업자내면서 1월에 매수한 오피스텔만 있는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 비조정지역 아파트를 구입할 때 일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않으므로, 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 아파트를 매도하는 시점에 일반임대 사업자를 폐업하고, 주택임대 사업자로 등록한 후 일정 기간 이상 임대를 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일반임대 오피스텔을 매도할 때는 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 계산합니다. 양도소득세는 보유기간, 양도차익 등에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
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Q. 아파트 전세냐 매매냐, 서울이냐 경기도권이냐..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 지역 아파트 전세와 매매를 고민하실 때 매매를 고려하신다면 대출 가능 여부와 금리를 확인해 예산을 계획해 보세요. 전세의 경우에도 대출이 필요하다면 대출 가능 여부와 금리를 확인해 예산을 계획하시는 게 좋습니다. 부동산 시장의 흐름을 파악하여 적절한 타이밍을 선택하는 것이 중요합니다. 가격이 상승하는 추세라면 매매를 선택하는 것이 좋을 수 있으며, 가격이 안정되거나 하락하는 추세라면 전세를 선택하는 것이 좋을 수 있습니다. 출퇴근 시간, 교통 편의성, 주변 편의 시설 등을 고려하여 적절한 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 아이가 있다면 학군도 고려해 볼 만한 요소입니다. 장기적인 주거 계획을 고려하여 선택하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 향후 몇 년 내에 결혼이나 출산 계획이 있다면 넓은 평수의 전세를 선택하는 것이 좋을 수 있습니다. 아파트의 연식, 구조, 층수, 전망 등을 고려하여 적절한 아파트를 선택하는 것이 중요합니다. 가격도 중요한 요소 중 하나입니다. 위의 요소를 종합적으로 고려하여 사용자님의 상황에 가장 적합한 선택을 하시는 것이 좋습니다.
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Q. 재개발 중도금 대출관련 질문드려요!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 중도금 대출은 일반적으로 시공사나 조합에서 알선해주는 경우가 많습니다. 대출 가능 여부와 한도는 개인의 신용등급과 소득, 대출 규제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 조합원 분양가가 8억 원이고, 감정평가액이 2억 원인 경우, 비례율이 100%라고 가정하면 추가 분담금은 6억 원입니다. 계약금이 10%, 중도금이 60%, 잔금이 30%라고 가정하면, 계약금으로 6천만 원을 납부하고, 중도금으로 3억 6천만 원을 대출받을 수 있습니다. 잔금은 주택 담보대출로 전환할 수 있으나, 대출 규제로 인해 대출 가능 여부와 한도가 달라질 수 있습니다.
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Q. 월세 중개수수료 계산법이 알고 싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 중개 수수료는 보증금과 월세를 합한 금액을 기준으로 계산합니다. 계산 공식은 중개 수수료 = (보증금 + (월세 x 100)) x 요율,질문자님의 경우 100만 원 + (90만 원 x 100) = 1억 원으로 계산되며, 5천만 원 이상 - 1억 원 미만의 상한 요율은 0.4%입니다.중개 수수료는 거래금액 x 상한 요율로 계산할 수 있으며, 이때 부가세는 중개 수수료의 10%로 별도로 부과됩니다.중개 수수료는 법적으로 정해진 상한 요율을 기준으로 하며 거래금액에 따라 달라지며, 위의 계산 방법은 서울시를 기준으로 한 것입니다. 지역마다 요율이 다를 수 있으므로, 해당 지역의 중개 수수료율을 확인하시는 것이 좋습니다.
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Q. 아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자를 위해 아파트 후순위 담보대출을 활용하는 절차는 먼저 매도자와 매수 계약을 체결합니다. 새 전세입자를 구해 전세보증금을 받습니다. 전세보증금과 자기자본을 활용해 매매 대금을 지급합니다. 소유권이 매수자에게 이전됩니다. 소유권 이전 후, 기존 1순위 담보대출이 있는 상태에서 추가로 후순위 담보대출을 신청합니다. 후순위 담보대출은 기존 1순위 담보대출보다 상환 우선순위가 낮아 금리가 높고 한도가 낮을 수 있습니다. 따라서, 대출 조건을 꼼꼼히 비교하고 상환 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.
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Q. 한가구당, 한명은 당첨기간이 늦어지는 제약이 따를까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한 가구에 속한 두 명이 모두 주택 청약 신청을 할 수 있으며, 한 명이 당첨되더라도 다른 한 명의 청약 당첨 기간이 늦어지거나 제약이 따르지 않습니다. 주택 청약은 1인 1계좌가 원칙이므로, 한 명이 당첨되더라도 다른 한 명은 계속해서 청약 신청을 할 수 있습니다. 또한, 청약 당첨 후 포기하더라도 재당첨 제한 기간이 지나면 다시 청약 신청을 할 수 있습니다.
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Q. 청약일은 같지만 발표일이 다른 청약 건 이라면 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부가 같은 단지 내에 동시에 청약 신청을 하는 것은 가능합니다. 당첨자 발표일이 다를 경우에는 각각 청약 신청을 할 수 있습니다. 이 경우에는 먼저 당첨된 것만 인정됩니다. 한 군데 당첨된 경우에는 중복 청약을 했어도 당첨 결과는 유효합니다. 두 곳에 전부 당첨된 경우에는 결과 발표가 빠른 날의 청약이 우선시 됩니다. 하지만, 청약 신청 전에 반드시 해당 청약 건에 대한 자세한 정보를 확인하고, 청약 신청 자격을 충족하는지 여부를 검토해야 합니다. 또한, 청약 신청 시에는 신중하게 결정해야 하며, 당첨 후에는 계약 여부를 신중하게 결정해야 합니다.
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Q. 부동산경매 유찰시 10%씩 깍이나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에서 유찰이 되면 경매 가격은 일반적으로 법원 경매는 20%, 압류 재산 공매의 경우는 10%씩 낮아집니다. 그러나 유찰 횟수에 대한 제한은 없습니다. 최저 입찰가가 10억 원인 경매에서 10회 유찰되면 1억 원이 되는 것은 아니며, 최저 매각 가격이 낮아지는 비율은 해당 경매를 진행하는 법원의 재량에 따라 다를 수 있습니다.
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Q. 중기청 대출이가능한 매물이면 hf보증보험도 가입가능한 매물인가요 아님 별개인가요????
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 80% 대출이 가능한 매물이라면 HF 보증보험도 가입 가능합니다.전세자금 대출을 받을 때 보증보험에 가입하는 이유는 대출받은 전세금을 보호하기 위해서입니다. HUG, HF, SGI에서 발행하는 전세금 반환보증보험은 대출 보증과 더불어 전세보증금 반환보증이 합쳐져 있는 보증입니다. 따로 반환보증보험에 가입하지 않아도 자동으로 가입된다는 장점이 있습니다. 그러므로 중기청 대출이 가능한 매물이라면 보증보험도 가입 가능한 매물이며, 부동산에서 중기청 대출은 가능하나 보증보험은 가입이 안된다고 안내받았다면 해당 매물에는 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다.
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Q. 아파트 공동명의 매매할때 계약서에 지분을 어떻게 적어야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 공동명의로 매수할 때 자금조달계획서와 매매계약서, 거래신고서의 지분 비율이 다를 경우 몇 가지 중요한 점을 고려해야 합니다.자금조달계획서는 주택 구매 자금을 어떻게 조달할 것인지에 대한 계획을 제출하는 서류입니다. 이 서류는 주로 세무 당국이 자금 출처를 확인하기 위해 사용됩니다. 자금조달계획서에 남편 60%, 아내 40%로 작성했다면, 이는 자금 출처를 기준으로 한 비율입니다.매매계약서에 지분을 50:50으로 작성해도 법적으로 큰 문제는 없습니다. 매매계약서는 실제 소유권을 어떻게 나눌 것인지에 대한 계약이므로, 자금조달계획서와 반드시 일치할 필요는 없습니다. 다만, 자금조달계획서와 매매계약서의 지분 비율이 다를 경우, 세무 당국에서 자금 출처에 대한 추가 소명을 요구할 수 있습니다. 거래신고서에는 실제 거래된 지분 비율을 기재해야 합니다. 이 비율은 매매계약서와 일치해야 합니다. 자금조달계획서와 거래신고서의 지분 비율이 다를 경우, 세무 당국에서 증여세 문제를 제기할 수 있습니다. 예를 들어, 자금조달계획서에서 남편이 60%의 자금을 부담했지만, 거래신고서에서 지분을 50%로 기재하면, 남편이 아내에게 10%의 지분을 증여한 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서, 자금조달계획서와 매매계약서, 거래신고서의 지분 비율을 일치시키는 것이 가장 안전합니다. 만약 지분 비율을 다르게 작성해야 하는 경우, 세무 전문가와 상담하여 증여세 문제를 사전에 해결하는 것이 좋습니다.