안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세보증보험 이중가입가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 의무적으로 가입하는 전세보증보험은 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못할 경우를 대비하여 가입하는 보험입니다. 반면에 임차인이 개인적으로 가입하는 전세보증보험은 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 가입하는 보험입니다.두 보험은 서로 다른 목적을 가지고 있기 때문에 중복으로 가입이 가능합니다. 중복 가입 시에는 보장 범위와 보장 금액 등을 확인하여 적절한 보험을 선택하는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 의무 보증보험을 가입하지 않은 경우에는 임대인에게 과태료가 부과될 수 있습니다. 이 경우에는 임차인이 직접 보증보험에 가입하여 전세보증금을 보호할 수 있습니다. 10월 계약 만료인데 7월에 보증이 만료되고 임대인이 연장 신청을 하지 않았다면, 임대인은 보증금 반환을 위한 준비를 해야 합니다. 임차인은 계약 만료 전에 임대인에게 계약 연장 의사를 확인하고, 보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 보증금 주면 나간다더니 보증금 주니까 안나간데요...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 위의 경우, 세입자가 보증금을 받은 후에도 이사를 가지 않고, 월세를 연체하고 있으므로, 임대인은 임대차계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대차계약 해지를 통보할 때는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 상대방에게 의사표시를 했다는 것을 증명하는 수단으로, 그 자체로 법적 효력을 가지는 것은 아니지만, 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있으며, 소송 등의 법적 절차를 진행할 때 증거로 활용할 수 있습니다.
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Q. 저희 아빠 정도면 중산층인가요???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중산층은 소득 수준뿐만 아니라 자산 수준, 문화적 요소 등 다양한 요인에 따라 정의됩니다. 일반적으로 OECD에서는 중위 소득의 50%에서 150% 사이를 중산층으로 분류합니다. 한국의 경우에는 중산층의 기준이 모호하며, 소득과 자산을 모두 고려하여 판단해야 합니다. 중산층의 기준은 국가와 시대에 따라 변화할 수 있으며, 개인의 주관적인 인식에 따라 다를 수 있습니다. 세전 8100만원이면 500~600정도의 세후 월급여(월급, 배당, 월세등 포함)를 받는것인데 충분히 중산층입니다.
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Q. 오피스텔 임대계약시 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 임대 계약 시 주의해야 할 사항들은 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 소유주와 계약자가 동일한지 확인해야 합니다. 또 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리 제한 사항이 있는지도 확인해야 합니다. 임대인의 신분증을 확인하여 계약자가 실제 소유주인지 확인해야 합니다. 계약서를 작성할 때는 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 임대인과 임차인이 서명 또는 날인해야 합니다. 계약서에는 계약 기간, 임대료, 보증금, 관리비 등의 내용이 포함되어야 합니다. 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 또 전세권 설정 등기를 하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 계약 해지 시에는 미리 통보해야 합니다. 계약 해지 통보 기간은 계약 기간에 따라 다르며, 일반적으로 1개월 전에 통보해야 합니다. 계약 전에 시설물을 꼼꼼히 확인하고, 하자가 있는 경우에는 미리 수리를 요청하거나 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 관리비가 얼마인지 확인하고, 계약 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다. 또 관리비에 포함되는 항목도 확인해야 합니다.위의 사항들을 주의하면 오피스텔 임대 계약을 보다 안전하게 할 수 있습니다.
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Q. 4억 6천만원 아파트 구입시 현금보유는 얼마나 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 구입 시 현금 보유액은 개인의 신용등급, 소득, 대출 조건 등에 따라 다르기 때문에 일반적으로 판단하기 어렵습니다.청약으로 4억 6천만 원 아파트가 당첨된 경우, 계약금, 중도금, 잔금 등을 납부해야 합니다. 계약금은 분양가의 10%인 4천6백만 원이며, 중도금은 분양가의 60%인 2억 7천6백만 원입니다. 잔금은 분양가의 30%인 1억 3천8백만 원입니다. 현금이 1억 원이 있다면, 계약금과 중도금 일부를 납부하고, 나머지 금액은 대출을 받아야 합니다. 대출은 주택담보대출과 신용대출 등을 활용할 수 있습니다.세대주가 아파트를 소유하고 있는 경우에는 무주택 인정이 되지 않습니다. 하지만, 세대분리를 하면 무주택 인정을 받을 수 있습니다.대출 가능 여부와 대출 한도는 금융기관마다 다르기 때문에, 여러 금융기관의 대출 상품을 비교해보고 자신에게 맞는 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
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Q. 임대차계약해지 내용증명을 어떤 내용으로 보내야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명은 총 3통을 작성하여 우체국에서 발송하며, 1통은 수신인에게 발송하고, 1통은 발신인이 보관하며, 1통은 우체국에서 보관합니다. 내용증명의 내용은 간결하고 명확하게 작성해야 하며, 수신인의 주소와 성명을 정확하게 기재해야 합니다.1차로 보낸 내용증명이 반송된 경우에는 2차로 다시 보낼 때는 수신인의 주소를 다시 확인하고, 내용을 수정하여 보낼 수 있습니다. 이 경우에는 집을 비워달라는 기간을 9월 7일에 보냈으니 9월 21일로 다시 적어서 보내는 것이 좋습니다. 내용증명을 보낼 때는 발신인과 수신인의 성명과 주소, 임대차 계약의 체결 날짜와 계약 내용, 임대차 계약 해지의 사유, 집을 비워달라는 기간, 위약금 등의 손해배상 청구 여부입니다.위의 내용을 참고하여 내용증명을 작성하시면 됩니다.
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Q. 월세?전세? 아파트? 오피스텔? 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.독립 후 4개월 후에 다시 이사를 가야 하는 상황이라면, 매매보다는 월세나 전세를 선택하는 것이 좋습니다. 매매를 할 경우에는 취득세, 재산세, 양도소득세 등의 세금과 부동산 중개수수료 등의 비용이 발생하며, 4개월 후에 다시 이사를 가야 하기 때문에 부동산 시장의 변동성에 따른 위험도 존재합니다. 오피스텔과 아파트 중에서는 아파트를 선택하는 것이 좋습니다. 아파트는 오피스텔에 비해 주거환경이 우수하고, 가격 상승 가능성이 높기 때문입니다. 현재 가용자금이 6천만원 정도라면, 대출을 받아 아파트 전세를 구하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 전세자금대출은 전세금의 80%까지 대출이 가능하며, 이자율도 비교적 저렴하기 때문에 자금 부담을 줄일 수 있습니다.4개월 후에 다시 이사를 가야 하기 때문에, 전세 계약을 할 때는 계약 기간을 4개월로 하거나, 계약 기간을 1년으로 하되, 4개월 후에 이사를 갈 경우에는 위약금을 지불하는 등의 조건을 명시하는 것이 좋습니다. 독립을 준비하면서 부동산 시장의 동향과 자신의 자금 상황을 고려하여 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 관리비 적당한건지 아닌지 봐주세요..!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 관리비는 건물의 규모, 시설, 지역 등에 따라 다르기 때문에 일반적으로 판단하기 어렵습니다.해당 아파트의 관리비가 적당한지는 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 등이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 세대 수가 많을수록 관리비가 저렴해질 수 있습니다. 건물이 오래될수록 유지보수 비용이 많이 발생할 수 있습니다. 주변 아파트의 관리비와 비교해 보는 것도 좋은 방법입니다. 관리비 부과 방식이 적절한지도 확인해야 합니다. 예를 들어, 난방비나 전기료 등이 사용량에 따라 부과되는지, 아니면 정액제로 부과되는지 등을 살펴보아야 합니다.
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Q. 임대차 계약 해지 내용증명의 효력이 사라지는 경우일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명은 상대방에게 의사표시를 했다는 것을 증명하는 수단으로, 그 자체로 법적 효력을 가지는 것은 아닙니다. 따라서 내용증명을 발송한 후에도 상대방이 의사표시를 수령하지 않거나, 수령 후에도 의사표시에 따르지 않는 경우에는 법적 조치를 취할 수 있습니다.임대차 계약 해지의 경우, 임차인이 월세를 3기 이상 연체한 경우에는 임대인이 계약 해지를 할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 내용증명을 통해 계약 해지를 통보하고, 임차인이 이에 따르지 않을 경우에는 명도소송을 제기할 수 있습니다. 위의 경우, 세입자가 내용증명을 받기 전에 밀린 월세 중 2개월치를 입금했더라도, 이미 3기 이상 연체한 사실이 있기 때문에 임대차 계약 해지의 효력은 발생합니다.명도소송은 세입자가 부동산을 점유하고 있는 경우에 진행할 수 있으며, 소송에서 승소 판결을 받은 후에는 강제집행을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다.
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Q. 청년버팀목전세대출 및 전세보증금 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금 대출은 전세 계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 무주택 세대주를 대상으로 합니다. 대출 신청인과 배우자의 합산 총소득이 5천만 원 이하, 순자산가액이 3.61억 원 이하인 자여야 합니다. KB 시세가 2억이고, 전세가가 1.8억 이하이면 대출이 가능합니다. 하지만 대출 한도는 전세보증금의 80% 이내에서 1.2억 원(만 25세 미만 단독세대주인 경우 1억 원)까지 가능합니다.대출 신청 시 전세보증금이 KB 전세 시세나 현재 거래가보다 높아도 대출이 가능합니다. 하지만 대출 한도는 전세보증금의 80% 이내에서 1.2억 원(만 25세 미만 단독세대주인 경우 1억 원)까지 가능합니다. 은행에서는 대출 신청자의 신용등급, 소득, 전세보증금 등을 고려하여 대출 가능 여부와 대출 한도를 결정합니다. 은행에서 무조건 대출이 거절되는 것은 아닙니다.청년 버팀목 전세자금 대출은 주택도 시기금에서 운영하는 대출 상품으로, 은행마다 대출 조건과 대출 한도가 다를 수 있습니다. 은행에서 대출 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.