안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 정말로 일본에는 0원 부동산이 많나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일본에는 지방을 중심으로 0원 부동산이 많습니다.일본 총무성의 ‘주택·토지 통계조사’에 따르면 일본 전국의 빈집은 약 899만 가구로, 조사 때마다 최대치를 경신하고 있습니다. 총 주택 중 빈집이 차지하는 비율은 13.6%로, 10채 중 1.4채가 빈집인 셈입니다. 이러한 현상은 주로 저출산·고령화와 도시화에 따른 인구 감소 때문입니다. 특히, 고령화로 인해 노인들이 사망하면서 상속받은 부동산이 방치되는 경우가 많습니다. 또, 인구가 도시로 집중되면서 지방의 인구가 줄어들고, 이에 따라 부동산 수요도 감소하고 있습니다. 이에 일본 정부는 빈집 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다. 예를 들어, 빈집을 철거하거나 재활용하는 등의 방법으로 빈집을 줄이고, 부동산 시장을 활성화하기 위해 노력하고 있습니다.
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Q. 천안에 동해 늘푸른 아파트가 있는데.. 투자할 가치가 있다고 생각하시나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해당 아파트의 투자 가치를 판단하기 위해서는 교통이 편리하고, 주변에 상업시설, 교육시설, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있는지 확인해야 합니다. 주변에 개발 계획이 있는지, 대규모 인프라 구축 예정이 있는지 등을 살펴야 합니다. 해당 지역의 인구 증가율과 아파트 공급량을 파악하여 수요와 공급의 균형을 확인해야 합니다. 주변 아파트 시세와 비교하여 가격이 적정한지 판단해야 합니다. 해당 지역의 부동산 규제 정책을 확인해야 합니다. 해당 아파트의 미래 가치를 예측하여 투자 여부를 결정해야 합니다.
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Q. 선산이 있는데.. 이것은 재산가치가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.선산은 조상의 무덤이나 그 무덤이 있는 땅으로, 법적으로 보면 다른 일반적인 부동산과는 다르게 취급됩니다. 이는 '금양임야'라고 불리며, 특별한 보호와 관리가 필요한 땅입니다. 선산이 4명의 명의로 되어 있다면, 해당 명의자들만 재산권을 행사할 수 있습니다. 따라서 셋째인 사용자님은 선산에 대한 재산권을 행사할 수 없습니다.
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Q. 무주택자로 인정받는 방법에 대해??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택자로 인정받는 기준은 부모님이 만 60세 이상인 경우, 부모님 소유의 주택은 무주택으로 인정됩니다. 단, 부모님이 세대주인 경우에는 인정되지 않습니다. 세대분리를 통해 독립된 세대를 구성하면 무주택자로 인정 받을 수 있습니다. 전용면적 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우 무주택으로 인정 받을 수 있습니다. 전용면적 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 8천만원(수도권은 1억 3천만원) 이하인 주택을 소유한 경우 무주택으로 인정 받을 수 있습니다. 위의 조건을 충족하면 무주택자로 인정받을 수 있으며, 청약이나 공공임대주택 신청 시 무주택자 기준에 부합하게 됩니다.
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Q. 그 월세 집 나갈때 세입자 구해지기 전까지 복비 내야하는건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약기간이 만료되기 전에 임차인의 개인적인 사정으로 이사를 해야 할 경우에는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 일반적입니다.임대인에게 계약 해지 의사를 전달하고, 새로운 임차인을 구하는 데 협조합니다. 새로운 임차인이 구해지면, 임대인과 새로운 임차인 간의 계약을 체결합니다. 새로운 임차인이 입주하는 날에 임대인으로부터 보증금을 반환받습니다.계약기간이 만료되기 전에 이사를 나가는 경우에는 중개수수료(복비)를 부담해야 합니다. 이는 계약기간을 지키지 못한 것에 대한 책임을 지는 것입니다. 중개수수료는 계약 당사자(임대인과 새로운 임차인)가 부담하는 것이 원칙이며, 기존 임차인이 부담하는 것은 당사자 간의 합의에 따른 것입니다. 기존 임차인이 중개수수료를 부담하기로 합의한 경우에는, 새로운 임차인이 입주하는 날에 중개수수료를 지불하고, 보증금을 반환받으면 됩니다. 임대인이 계약기간이 만료되기 전에 보증금을 반환해주지 않는 경우에는, 임차인은 보증금 반환을 위한 법적 조치를 취할 수 있습니다.
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Q. 혼인신고 후 단독명의로 주택 매수시 배우자는 유주택자가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인신고 후 단독 명의로 주택을 매수해도 배우자는 무주택자입니다.주택 청약 시 무주택자 기준은 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우를 말합니다. 혼인신고를 하고 배우자가 세대원으로 전입신고를 해도, 주택 명의가 단독 명의인 경우에는 배우자는 무주택자로 인정됩니다.
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Q. 전세 계약관련 질문드립니다 !!!!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약은 일반적으로 2년 단위로 체결되며, 계약 기간이 끝나면 집주인과 세입자 간에 재계약 여부를 협의해야 합니다.계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 전세금을 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 계약 기간 중에 집주인이 변경되더라도 기존 계약은 승계됩니다.계약 종료 시에는 전세금을 반환받아야 합니다.
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Q. 세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자를 떠안고 매매하는 것을 '갭 투자'라고 합니다. 갭 투자는 매매가와 전세가의 차이가 작을 때 그 차이만큼의 투자금으로 주택을 매수하여 시세 차익을 얻는 투자 방식입니다. 세입자를 떠안고 매매할 때의 장단점은 다음과 같습니다.장점의 경우 매매가와 전세가의 차이만큼만 투자금으로 지불하면 되기 때문에 현금 부담이 줄어듭니다.1세대 1주택인 경우 수증자는 세입자를 거주시키면서 이자 부담 없이 주택의 시세 차익을 누릴 수 있으며, 부를 축적하여 세입자를 퇴거할 때까지 시간을 벌 수 있습니다. 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다.단점의 경우 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 차익이 없거나 손실이 발생할 수 있습니다. 전세 계약 기간이 끝나거나 부동산 시장이 침체될 경우 전세금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 세입자와의 갈등이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.주택 매매가가 7억인데 세입자를 떠안고 매매를 하게 되면 원래 집주인이 받은 전세금은 다시 뱉어내는 것이 아닙니다. 새로운 집주인이 세입자의 전세 계약을 그대로 인수하는 것이기 때문에, 전세 계약 기간 동안 세입자로부터 전세금을 받게 됩니다.하지만 갭 투자는 위험성이 높은 투자 방식이기 때문에, 투자 전에 충분한 검토와 신중한 판단이 필요합니다.
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Q. 서울지역도 최근 매매가의 흐름이 크게 편차를 보이는데 최근 크게 떨어지는 지역과 상승하는 지역이 어디인가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 6월 24일에 조사된 KB 부동산 주간 시계열 자료에 따르면, 서울은 0.11% 상승하였고, 인천과 경기는 보합입니다. 인천을 제외한 5개 광역시(울산, 대전, 광주, 부산, 대구)는 모두 하락했습니다. 구체적으로는 종로구, 중구, 용산구가 위치한 도심권이 3.9%로 가장 높은 상승 폭을 기록했으며, 이어 동남권(서초·강남·송파·강동) 2.0%, 서북권(은평·서대문·마포) 1.7%, 동북권(강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진) 0.5% 순으로 나타났습니다. 한편, 지방은 -0.05%에서 -0.04%로 하락폭이 축소된 것으로 조사됐습니다. 5대 광역시의 경우 -0.04%에서 -0.04%로 지난주 대비 보합세를 유지했으며, 세종은 -0.39%에서 -0.35%로 하락폭이 축소되었습니다.
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Q. 포괄양수도로 일반임대사업자내면서 1월에 매수한 오피스텔만 있는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 비조정지역 아파트를 구입 후 2년 보유하고 양도할 경우 1가구 1주택 비과세 요건이 적용됩니다. 하지만 일반임대 사업자를 폐업하고 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우에는 주택 수에 포함되어 양도소득세가 부과됩니다. 주거용으로 전환한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도해야 하며, 조정 대상 지역인 경우에는 2년 이상 거주해야 합니다.