안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 사천시 우주항공복합도시 농지보상금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지보상금은 해당 농지의 감정평가액과 해당 토지에서 농사를 지은 농가의 최근 3년간 수익을 바탕으로 결정됩니다.따라서 실제 보상금을 계산하시려면,사천시나 한국부동산원을 통해 해당 지구 감정평가액(평당)을 확인하세요.그리고 경남도 또는 시청의 영농 수익 통계를 조회해 연평균 단위경작면적당 수익을 파악한 뒤, 공식대로 계산하면 대략적인 금액을 추산할 수 있습니다.위치나 면적이 없어 자세한 금액을 알려드리지 못해 안타깝네요.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 매매 가계약금 계좌 누구한테?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통 실무에서는 중개사가 확인한 매도인의 계좌로 보냅니다. 다만, 현금으로 전달하는 경우 만날 수 없으니 중개사가 받아 영수증을 내어 드리고 그것을 매도인에게 전달하여 가계약을 성립시킵니다.따라서 일반적으로는 매도인에게 직접 보내시면 되겠습니다.단, 문제를 방지하려면 계약자가 누군지 확인하여 계약자가 될 매도인의 계좌로 보내는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 빌라엘베없는 4층에서 이사할려고합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.포장이사와 반포장 이사는 작은짐을 누가 정리하는지에 대한 것입니다.즉 반포장이사의 경우 작은 짐들을 질문자님이 직접 포장하고 도착해서 풀어서 정리합니다. 그래서 그에 대한 인건비가 절약되죠.큰 차이는 아니고 20% 정도의 절감이 가능할 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 오피스텔 중앙 에어컨시스켐 개별로 못하나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중앙 냉난방 시스템의 경우 최초 설계나 기기 자체가 중앙관리식으로 설치되었기 때문에 그것을 임의변경하기는 어렵습니다.중앙 관리방식의 경우, 가장 중요한 호실별 계량기와 연결되어있지 않기 때문일 가능성이 큽니다. 그래서 추가적으로 개별 냉난방 시스템을 살치하지 않는 이상 중앙 냉난방 시스템의 운영에 따라야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지방 부동산~농지 (답) 현재 밭으로 사용중 인 490평 가까운 토지를 살려고~~
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 구매 시에는 ‘농지취득자격증명(농취증)’ 발급이 필수입니다. 신청인은 실제 농사를 지을 목적임을 서류로 입증해야 하며, 경작 계획서 등을 첨부하여 신청하면 특별한 문제가 없는 한 발급이 가능합니다. 참고로, 농지원부는 현재 농업경영체 등록 제도로 통합되어 그 효력이나 필요성이 상대적으로 낮아졌으나, 일정 규모 이상의 경작지를 지속적으로 운영한다면 등록을 고려해볼 수 있습니다.혹시, 농막이나 창고등을 지을 예정이시면, 해당 토지가 ‘농업진흥지역’에 해당하는지도 반드시 확인해야 합니다. 농업진흥지역 내 토지는 용도 변경이나 건축행위가 엄격히 제한되므로, 농막 설치, 창고 건립, 지목 변경 등이 사실상 어려울 수 있습니다. 이 여부는 국토정보플랫폼(www.nsdi.go.kr) 또는 거창군청 농정과를 통해 확인할 수 있습니다.이외에도 매입 전 반드시 확인해야 할 사항으로는 토지이용계획확인서에 명시된 지역지구(예: 농림지역, 보전관리지역, 문화재보호구역 등), 도로 접합 여부 및 진입 가능성, 현장 배수 상태, 맹지 여부, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등이 있습니다. 일부 토지는 지적상 도로가 없음에도 인접 토지를 이용해 진입하고 있는 경우가 있으므로, 이럴 경우 향후 분쟁의 여지가 없는지도 확인해야 합니다.이와 같이 질문자님의 목적에 맞게 구매하시는데는 문제가 없지만, 이후의 활용에 대해서는 한번 참조해 보시길 바랍니다. 답변이 계획에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 부모님집을 제가 구매할 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생애최초대출의 가장 중요한 포인트는 같은 세대 구성원 전원이 무주택자여야 한다는 것입니다. 그런데 현재 부모님께서 주택 보유자 이기 때문에 , 세대 전원 무주택 요건에 위배되어 생애최초 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 이런 경우 별도의 세대를 구성하여 독립해 있다면, 부모님은 다른 세대로 보기 때문에 세대원 전원 무주택 요건을 충족하게 됩니다. 즉 , 주민등록상 부모님과 다른 세대로 독립되어 있어야 생애최초 대출의 혜택이 가능합니다. 결론적으로 질문자님께서는 별도의 독립 세대를 먼저 구성하신 후, 대출을 받아 부모님 명의의 주택을 구매하시는 것이 좋겠습니다. 독립세대 구성 시 들게 되는 비용과, 이자비용을 잘 감안하시어 결정하시면 좋겠네요.도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현재 몇주택인지 궁금한 상태입니다. 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 몇주택을 보유하고 계신지에 대해 따져보겠습니다. 밀양 주택의 경우 공시가 1억 3천이며 세법상 과세대상 주택이고 빈집 여부와 무관하게 주택 수에 포함됩니다.구리 빌라의 경우 조합설립인가 단계는 아직 철거·착공 전으로, 여전히 ‘존재하는 주택’입니다. 따라서 주택 수에 포함됩니다.마지막으로 인천빌라의 경우 공시가 1억 이하이며, 기준시가가 1억 원 이하인 ‘저가주택’으로 임대 목적일 경우 주택 수 제외 대상입니다. 단, 실거주 중이라면 포함될 수 있습니다.현재 세법상 2주택자 혹은 3주택자이십니다. (인천빌라 실거주하실경우)그래서 신규 구매 시 비조정지역과 같은 경우는 최대 3% 가 부과되며, 조정대상지역에 있는 경우 인천빌라에 실거주중이실 경우 12%, 인천빌라가 투자목적일 경우는 8% 가 부과됩니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인 중계사는 집을 살때 직접 거래를 할수 없나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공부에 늦은 때란 없습니다. 연세가 좀 있으신듯 한데, 응원을 보냅니다. 질문에 답을 드리자면, 공인중개사는 법적으로 거래계약에 책임을 지고 사인간 거래를 중개할 수 있는 사람 입니다. 당연히 개인간 개약에서 당사자 계약이 가능하십니다. 그리고 개인간의 거래는 양 당사자만 문제가 없다면 직접 하는 것도 문제가 되지는 않습니다. 다만, 절차가 복잡하고 신고의무 등 할 일이 많아지는 것 뿐이지요.중개사의 역할이 단순 집 소개뿐이 아니기 때문입니다. 또한 경매시장에 나가서 직접 경매를 하셔서 낙찰 받을 수 있습니다. 이것은 우리나라 국민이면 누구나 가지고 있는 권리입니다. 다만, 공인중개사라면, 법적으로 경매대행을 할 수 있다는 점이 있습니다. 원래 법무사와 변호사의 권리였으나, 확대되어 중개사까지 참여 가능하니, 많은 활동 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이렇게 하면 돈을 안정적으로 벌 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 안정적인 돈 벌이는 월급을 타는 것입니다. 물론 회사도 월급을 주지 못하는 상황에 처해 직원들을 내 보낼 수는 있겠지요.그래도, 투자비가 없으며, 대출이 필요없고, 지속적으로 정해진 금액이 지급된다는 것에는 월급여 만한 것이 없습니다.질문자님께서 말씀하신 상가나 건물을 임대한 다는 것도, 꾸준히 안정적인 수익이 나올 수 있습니다. 다만, 현재 보유 현금이 얼마나 되시는 지에 따라 융자금 등의 리스크가 작용합니다. 그게 아니라도, 구매하신 상가가 공실인 경우 관리비를 계속 지출하여야 하는 등의 손실이 발생합니다. 따라서, 투자를 진행 하실 때, 어떠한 리스크가 있는지를 조금 더 검토하시면, 안정적인지, 덜 위험한지, 많이 위험한지를 따져서 좋은 투자를 하실 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 소개비용에 대해 문의 드려요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거래 금액이 3억 원 초과 6억 원 이하인 경우, 중개보수의 상한요율은 0.4% 이내입니다. 이는 중개업자와 협의를 통해 조정이 가능하나, 일반적으로는 상한요율을 기준으로 수수료를 책정하는 경우가 많습니다.따라서 5억 원 매매 시 적용 가능한 최대 중개보수는 0.4%에 해당하는 200만 원입니다. 여기에 부가가치세 10%가 별도로 부과될 경우, 총 지급 금액은 220만 원까지 청구될 수 있습니다. 중개보수는 법적으로 상한선이 정해져 있으나, 중개사와의 협의를 통해 이보다 낮은 수준으로 조율하는 것도 가능합니다.그래서 부동산중개사를 정해 중개를 맡기시는 경우 최대 요율 선에서 지급 금액을 잘 협의 하시는 것이 필요합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.