안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 임대 상가 계약 직거래 주의사항에 대한 궁금증
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.직거래를 통해 임대차 계약을 하기로 하셨군요. 아무래도 전문 중개사가 없는 만큼 준비를 잘 하셔야 피해를 입지 않겠습니다. 임차인이 준비해야 할 서류는 신분증, 사업자등록증, 인감증명서, 도장, 계약금 등이 있습니다. 임대인은 이와 더불어 등기부등본, 토지대장, 건축물 대장, 임대차 계약서 원본 등이 있습니다. 토지대장과 , 건축물 대장은 먼저 온라인으로 직접 떼 보실 수 있습니다. 인감도장은 둘다 필요합니다. 그리고 계약자 본인인지 여부는 계약일부터 확인이 필요합니다. 계약금이 입금되는 만큼 신중하게 하셔야 합니다. 또한 일정 조건을 넘으면 상가임대차 신고를 해야 합니다. 조건은 환산보증금 이 1억이 초과하거나, 월세만으로 월 100만원 초과시 의무가 발생합니다. 30일 이내에 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되니, 반드시 확인하시기 바랍니다. 성공적인 계약 되시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많은 분들이 건물주가 되면 불로소득을 올릴 수 있을 것이라고 생각하십니다. 일부 맞는 말씀이지만 어느정도는 틀린 말이기도 합니다. 먼저 건물주가 되어 수익을 올리기 위해서는 임대계약을 해야 합니다. 임차인들은 다양하며, 요구사항 또한 다양합니다. 이것을 맞춰주기 위해서 노력해야 공실이 없이 수익이 발생하겠지요.또 다른 하나는 건물에 대한 관리의무입니다. 법적으로도 규정되어 있는 이 의무는 지속적으로 임차인들에게 발생하는 하자를 관리하여야 하는 의무를 부과합니다. 또한 근로자와 달리 임대사업자의 경우 알고 있어야 하는 세금 관련 내용도 많습니다. 몰랐다고 세금이 면제가 되는 것이 아니기에 관리를 잘 해서 체납이 되지 않도록 지속적으로 관리해야 합니다. 건물은 훌륭한 자산입니다. 토지와 건물을 같이 소유한다는 것은 대대로 물려줄 수 있는 아주 튼튼한 자산을 가진 것이니, 자랑할 만 합니다. 하지만 건물주 분들이 아무 걱정없이 불로소득을 얻고 있는 것은 아니니, 조금 다른 시각에서 접근하시면 좋은 건물주가 되실 수 있을 것입니다. 꼭 성공하셔서 건물주 되세요 감사합니다.
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Q. 부동산 전월세 계약 시에 꼭 있어야 하는 특약 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 요즘 깡통전세, 이중계약, 대위변제 등 다양한 사기 수법이 기승을 부리고 있기 때문에, 임차인(세입자) 입장에서는 꼼꼼하게 특약을 넣어두는 것이 필요합니다먼저 전입신고 및 확정일자 이전설정 금지입니다. "계약금 및 지급 전 제3자의 전입신고 및 확정일자 설정이 없어야 하며, 이에 위반 시 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다." 라는 문구를 적으시면, 깡통전세 또는 이중계약을 막으실 수 있습니다. 두번째로 임차인의 동의 없는 대출 근저당 설정 금지 입니다. "계약 이후 잔금일까지 임차인의 동의 없이 해당 부동산에 추가 근저당 및 담보권이 설정될 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다."이는 잔금일 이전에 근저당을 설정해 우선순위에서 밀리는 것을 방지하여 보증금을 안전하게 지키기 위한 조항입니다. 세번째는 보증보험 관련 조항인데요,"임대차계약 체결 후 임차인은 전세금 반환보증보험에 가입하며, 임대인은 이에 필요한 서류 제공에 협조한다." 라고 적으시면, 보증보험 가입 시 원활한 협조를 구할 수 있어 필요합니다. 추가적으로는 퇴거 시 보증금 반환 기한을 명시한다던가, 하자 발생시 임대인의 수리의무에 대해 명시하는 것도 좋습니다. 이러한 특약사항은 계약서에 특약란에 적으시고, 임대인 과 임차인 어느 양쪽 중에 불리한 입장이 발생하는 것은 아니므로 민법에 의거하여 문제되는 사항은 아닙니다. 잘 협의하시어 특약사항 꼼꼼히 적으시고 , 안전하게 임대차 하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 1인 가구 비중이 800만 가구를 돌파했다는데 이거 너무 심한것 아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 핵가족화에 이어서 이제는 1인가구가 많이 늘어난 상황입니다. 다만, 이것이 '문제'라고 보기보다는 변화의 과정이라고 생각하여 대비하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 저출산 문제와 고령화 문제가 결합되어 나타나는 1인가구의 여러 특성이 있습니다. 이러한 점을 고려하여 소형 평수의 공급을 늘리고, 1인가구의 특성인 외부와의 단절문제를 잘 해결한다면, 지역 커뮤니티 안에서 얼마든지 공동체를 형성하는 방식으로 나아갈 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전셋집 7-8억 구할 때 세금 문제있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세금을 7-8억 짜리를 들어가실 때, 세금에 대해서 말씀하시는거죠?전세는 매매처럼 구매하여 소유권이 넘어가는 개념이 아니기 때문에 세금은 별도로 발생하지 않습니다. 다만, 전세대출을 받으실 경우에는 소득수준을 확인하기 위하여 은행에서 소득증빙을 요청할 수는 있습니다. 결론적으로 전세가 얼마든, 전세계약했다고 세금이 발생하지는 않으니, 이점은 걱정 안하셔도 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 호텔 영업을 하는 기업들은, 토지에 대한 투자도 자연스럽게 되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.호텔 영업을 할 때에는 당연히 그 호텔을 건설할 부지가 필요하게 됩니다. 질문자님의 말씀대로 호텔영업을 위해 산 부동산이 가격이 오르는 경우 당연히 그 회사의 자산가치가 올라가 이익으로 연결됩니다. 다만, 땅을 매매하지 않고 지상권설정, 혹은 임대 형식으로 호텔을 영업하는 경우에는 지가 상승에 의한 이익을 얻기는 어렵습니다. 임대하는 경우는 지가상승에 따른 임대료 상승 때문에 오히려 이익률이 떨어지는 경우도 발생하는 것이고요.무조건 땅을 사서 호텔 영업을 하는 것은 아니기 때문에 이점 참조해 주시면 되겠습니다. 감사합니다.
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Q. 아파트 매매로 할때 명의가 제 명의로 되있다고 하는데 제 동의가 없이 다른사람이 서류를 작성을 하면 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.본인 명의의 아파트가 있는 줄 모르고 계셨던건가요?이런 경우 본인의 동의 없이 다른 사람이 임의로 매매계약서나 관련서류작성, 서명까지 했다면 사문서 위조 및 행사에 해당하여 형사처벌 대상입니다. 민사적으로는 매매계약 무효소송이나 원상회복 청구 , 형사적으로는 사기고발로 대응 할 수 있습니다. 따라서 이러한 일은 일어나지 않아야 하겠지만, 만약 피해를 보신 상황이라면 법무사, 혹은 변호사 사무실로 찾아가 도움을 청하시는 것이 가장 빠른 방법인 줄 압니다. 감사합니다.
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Q. 전세반환대출과 생애최초주택구입 관련
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 걱정하시는 마음은 이해가 갑니다. 하지만 우리나라 대출 제도가 그렇게 허술하지는 않기에 걱정 안하셔도 되겠습니다. 생애최초대출 (이하 생초대출) 을 받기 위해서는 '세대' 로 묶인 사람들 전원이 무주택자여야 합니다. 여기까지만 보면 질문자님의 걱정을 이해할 수 있습니다. 다만, 단순히 전입신고를 같은 주소에 했다고 해서 무조건 같은 세대가 되는 것이 아닙니다. 특히 , 질문자님이 말씀하신 동거인으로 전입신고시, "세대분리(단독세대주등록)"이 가능하여 별도의 세대로 구성을 할 수 있으므로 이것은 생초대출 심사시에 문제가 되지 않습니다. 질문자님께서 동거인 신청한 곳에 세대분리가 되어 있는지를 다시한번 확인하시어생초대출에 문제가 없도록 하면 좋겠습니다. 실수로 임대인과 같이 편입되는 경우는 대출심사에서 무주택 요건에 해당하지 못하므로 꼭 재확인 하시기 바랍니다. 답변이 도움이 되면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 비둘기 모이를 주는것도, 아파트에서는 불법이 될 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 해당 행위는 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다. 지자체 조례 마다 다르지만, '야생동물에게 먹이를 주는 행위' 를 제한하거나 금지하는 규정을 둔 곳도 있습니다. 이는 도시 위생 문제나 새로 인한 피해를 예방하기 위한 목적이므로 과태료 부과 대상입니다. 한편, 공동주택관리법이나 공동주택 관리규약에 따라 아파트 내의 쾌적한 환경과 위생, 주민안전을 해치는 행위로 금지될 수 있습니다. 새모이는 새를 번식하게 만들고 모이게 만들어 배설물, 병균, 소음 등으로 인해 여러 해를 끼치므로 관리사무소에서 이것을 제제하거나 금지하는 조치를 취할 수 있습니다. 결론적으로 단순히 일회성으로 한번 무언가를 던져주는 행위는 문제가 되지 않으나, 주기적으로 모아놓고 급식을 한다면 충분히 과태료, 제제처분, 행정지도 등의 결과가 가능할 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. ‘~할 유인이 크다‘라는게 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.~할 유인이 크다 라는 것은 동기나 이유가 강하다는 뜻입니다. 여기서 '유인' 은 경제학에서 '어떤 현상을 일으키는 원인' 이라는 뜻으로 사용되고 있습니다. 짧았지만 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.