안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 전남편이 제 명의로 집을 갭투자로 구매한 이력이 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명의만 빌려준 것을 증명하셔서, 주택을 실질적으로 가진 적 없다고 하실려는 것 맞습니까?아마도 그것은 조금 위험해 보입니다. 일단 우리나라에서 차명으로 거래를 할 경우 우리나라 법률상 '부동산 실명법' 위반에 해당합니다. 이것은 명의신탁이며, 세금/ 채무 회피를 위한 탈법수단으로 간주됩니다. 만약 실제로 명의신탁을 하셨다면, 최대 5년, 최대 2억원의 벌금에 처할 수 있습니다. (전남편)질문자님은 최대 3년, 최대 1억의 벌금입니다. 증명하시는 순간 잡혀가지는 않겠지만, 굳이 지나간 일을 차명계약이라고 밝혀서 문제가 되시는 것보다는 무주택 혜택을 포기하시는 게 좋겠습니다.
부동산
Q. 신정부 출범 이후 3000선 돌파했다는데 왜 민주당이 집권하면 집값 증시 다 오르나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민주당이 집권할 때 집값이나 증시가 상승하는 현상은 단순한 정당의 영향이라기보다는 시장 심리와 정부 정책 기대감이 복합적으로 작용한 결과입니다. 새 정부 출범 초기에는 일반적으로 정책 변화에 대한 기대감으로 인해 '허니문 랠리'라 불리는 주가 상승 현상이 자주 나타납니다. 특히 민주당 계열 정권은 전통적으로 확장적 재정정책, 공공투자 확대, 복지 강화에 무게를 두는 경향이 있어 소비와 기업 수익 개선 기대로 증시가 호응할 수 있습니다.또한 집값의 경우, 규제 강화가 예고되더라도 단기적으로는 공급 부족 우려, 개발 계획 발표, 유동성 확대 기대감 등이 오히려 가격을 끌어올리는 원인으로 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 강력한 부동산 규제가 시행되기 전 매수세가 몰리거나, 정비사업 활성화 기대감으로 국지적인 상승이 발생하는 경우도 많습니다.종합적으로는 민주당 집권때문이라기 보다 새로운 정부의 영향이 큰 것입니다. 새 정부가 내놓을 정책에 대한 대응, 기대심리가 종합적으로 부동산 가격상승, 증권 상승의 모습으로 나타나는 것이지요.답변이 도움이 되셨길 바라면서, 이만 줄이겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 철거시 해체신고 할때 건축사 사무소 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.철골 구조(아마도 경량철골일 것으로 예상) 비가림막 7평 짜리에 200 만원은 비쌉니다. 주요 구조물이 아니고, 임시구조물인데다가, 단층구조일 것으로 아마도 감리 의무가 없을 것입니다. 해체신고서 및 해체 계획서 등 여러 검토할 사항은 있으나 경미한 내용으로서 아무리 비싸도 100만원 정도에 정리하시는 것이 바람직합니다. 이렇게 작은 건축물의 경우, 해당 지자체 건축과에 문의해보세요. 해체신고가 의무인지, 건축사가 필요없는 간이절차가 있는지를 먼저 확인하시면 위의 비용을 아예 0 원으로 만들수도 있습니다. 저도 유사한 경험이 있어서 꼭 추천드리는 방법이니, 꼭 구청에 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 경매와 오피스텔 경매 할때 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔 경매 중에서 주거용이 아닌 업무용으로 분류되는 것이 있다면, 아파트와 꽤 많은 부분에서 차이가 발생합니다. 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법이 적용되지 않거나 제한적으로 적용되기 때문에 세입자 보호가 약할 수 있고, 이에 따라 낙찰자가 더 유리한 조건으로 인수할 수도 있습니다.그러나 오피스텔은 관리비가 아파트에 비해 높고, 취득세 및 재산세율도 주택보다 불리합니다. 그리고 아파트와 같은 주택에 주어지는 종부세 혜택도 받지 못하는 경우가 많죠. 그러나 이러한 단점 때문에 낙찰가율이 낮고 진입장벽이 낮은 편이라서 소액입문자에게는 기회로 작용할 수도 있습니다. 즉, 낮은 가격진입이나, 단기 수익을 원하는 투자자라면 시도해 볼 만한 물건이라는 것이지요.당연히, 권리 분석과 현장 실사, 임차인 관계 파악은 반드시 선행되어야 하며, 등기부등본과 매각물건명세서를 철저히 검토하는 것도 중요합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 필립스 곡선은 어떤 경제적 관계를 설명하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.필립스곡선은 실업률과 물가상승률 사이의 관계를 보여주는 경제학 이론으로, 주로 인플레이션과 실업 간의 상충관계를 설명할 때 사용됩니다.간단히 말해, 경기가 좋고 실업률이 낮아지면 기업들이 인력을 확보하기 위해 임금을 더 많이 주게 되고, 이는 소비 증가와 함께 물가상승(인플레이션)으로 이어진다는 것입니다. 반대로 경기가 침체되고 실업률이 높아지면 임금 인상이 억제되고 물가도 안정되거나 하락하게 된다는 식이지요.하지만, 이 필립스 곡선의 설명이 항상 맞는 것이 아닙니다. 1970년대 오일쇼크의 경우 실업률과 물가상승률이 동시에 높아지는 스태그플래이션 현상이 발생하기도 했습니다. 이후 경제학자들은 필립스 곡선을 단순히 인플레이션 - 실업 간의 관계로만 보는 것이 아니라 다양한 변수를 활용하여 보완하고자 하고 있습니다. 완벽하지는 않지만 급여와 물가상승률에 관한 하나의 이론입니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 여러분들은 시세 파악은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개사들은 객관성 있는 가격과 신뢰있는 거래를 위해서 지속적으로 가격을 파악합니다. 각 중개사 분들은 주 종목이 있기 때문에 아마도 어떤 종목이냐에 따라 약간의 차이는 있겠지만,정보를 수집하는 부분에 있어서는 많이 겹칠거라 생각해서 저의 경험대로 정리해 드릴게요.저는 먼저 실거래가 공개시스템을 통해 최근 매매가와 전월세 금액을 확인합니다. 국토부 데이터라서 참고하기에 좋습니다. 그리고 실제 거래가액이므로 발빠른 업데이트 보다는정확한 과거 자료를 본다는 점에서 참고할만 합니다. 당연히 네이버페이 부동산이나, 직방, 다방 등 여러 매체를 사용하기도 합니다. 이는 호가 확인 및 추세를 파악하기 위한 용도로 사용되고 있습니다. 또 인근의 중개사들 끼리 주고받는 대화나 연락으로 파악하기도 합니다. 여기서는 계약 조건이나, 어떤 매수자가 많은지 등등의 금액 외적인 조건도 알게 될 수 있으니 활발히 참석을 하고는 합니다. 이렇게 여러가지 루트로 종합하여 객관성있는 금액으로 매매를 도와드리고 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 포장마차는 어떻게 승인받나요???
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개보조인과 타로보기를 같이 하시는 것은 문제가 되지 않습니다. 다만, 천막(노점상) 이 문제가 됩니다. 도로점용, 옥외광고물, 노점상 허용 여부 등과 관련된 도시관리 및 행정 규정입니다. 특히 공공도로, 인도, 주차장, 상가 앞 공간 등지에 천막을 설치하고 영업하는 행위는 대부분의 지자체에서 불법 노점 영업 또는 무단 점용으로 간주될 수 있습니다.불법이 되지 않으려면, 토지소유자의 동의가 필요합니다. 대지지분이 있는 경우라면 모두의 동의가 필요하겠죠. 추가적으로 관할 구청에 문의하셔서 도로점용허가 옥외광고물 허가 , 임시영업시설 신고 등을 확인하시기 바랍니다. 불법이 아닌 영업 되시길 바랍니다. 감사합니다. !
부동산
Q. 전셋집 구할 때 자금출처가 문제 되나요? 만약 있다면 증명할 수 있는 증빙자료는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울에서 7-8억의 전세집은 큰 비용이 아니므로 자금출처에 문제가 없습니다. 전세계약은 부동산 매매와 달리 자금조달계획서 제출 의무가 없고, 세금과도 연결이 없습니다. 전세금이 고액이 아니니, 문제가 되실 것은 없지만, 나이가 너무 어리시거나, 너무 고령이신 경우 이상거래로 포착될 가능성이 있습니다. 예를 들어 20살 사회 초년생이 본인 이름으로 8억원의 전세계약을 한 경우입니다. 누가봐도 이상하기 때문에 이럴때 , 편법 증여나 탈세 등의 가능성이 의심됩니다. 자금 출처가 불분명하신 것인지, 문의의 저의는 모르겠으나,연령이 적절하시거나 직장이 있으신 경우 큰 문제가 될 만큼에 금액은 아닌 줄 압니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집 계약자와 전입신고자가 다를때 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 법적으로 보증금 반환 청구 권한은 계약자인 a 에게 있습니다. 계약서에 서명한 사람이 임대인과 a 이기 때문입니다. 그러나 이런 상황은 대리계약, 명의 차용, 점유자 변경 등의 문제로 이어질 수 있습니다. 따라서 , 필요한 경우 계약서를 수정하셔서 권리관계를 명확히 하셔야 합니다. (b 가 돌려받아야 하는 경우)나중에 b 가 보증금을 받기 위해서 권한 주장하려면, a 의 위임장이나 보증금 반환청구권을 위임했다는 증명이 필요합니다. 현재 상태로는 a 가 보증금청구권한이 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 재건축 추진 위해 비거주자들의 실거주지를 알 수 있는 방법은 없는걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실거주지를 파악할 수 있는 유일한 합법적인 방법은 우편 발송을 통한 접촉입니다. 즉, 등기부등본에 기재된 주소로 동의서 요청이나 안내문을 발송하는 것입니다. 이 경우에도 상대방이 연락을 취하거나 회신하지 않으면, 실제 실거주지를 확인하기는 어렵습니다.그래서 관리사무소에 협조를 구해, 주소는 받지 못하지만 우편물만 대행 발송을 요청할 수도 있습니다. 현행법상 개인의 실거주지를 제3자가 임의로 확인할 수 있는 시스템은 마련되어 있지 않습니다. 따라서 우편 발송 등의 간접적인 방식으로만 접근이 가능합니다. 잘 해결되시기를 바랍니다. 감사합니다.