안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약서 작성시 필수 포함사항 및 확인해야할 내용 알려주세요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약시는 세입자 인지 임대인인지에 대해 주의해서 봐야 할 사항이 조금 다릅니다. 질문자님께서 세입자 이신지 임대인이신지 몰라서 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다만, 세입자 이시라면, 전세계약금을 입금하는 사람과 계약 당사자가 동일한 사람인지를 꼭 확인하셔야 하며, 해당 물건에 하자는 없는지와 등기부 등본상에 선순위 권리 중에서 전세금의 반환을 어렵게 만드는 것이 있는지는 확인하셔야 합니다. 또한 계약서에는 계약일부터 잔금 까지 사이에 추가적인 저당권 설정 금지 등의 추가 특약을 하시는 것이 좋습니다. 그러면 잔금 전 등기에 저당권이 추가되더라도 계약사항 미준수로 계약을 파기 하고 계약금의 배액을 돌려 받을 수 있어서 오히려 다행인 것이지요.부디 잘 선택하시어 좋은 전세거래 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 등기부등본 봐주세요. 이집 믿을 만한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 신탁등기는 둘다 말소되었으므로 문제가 되지 않겠습니다.그리고 을구에 소유권 이외의 권리 (저당권, 전세권, 임차권 등 ) 없이 깨끗하네요.사시면 됩니다. 다른 정보 없이는 지금 저 두 등기부만으로는 추천드리기가 어려워서 안타깝습니다 ㅠ좋은 집 고르시길 바래요!
부동산
Q. 7월 26일 토요일 계약 만기로 인한 이사 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우선 26일이 계약 만기인데 먼저 나가라는 것을 거절하는 것은 아무 문제가 되지 않습니다.만기일인 26일에 다음세입자가 없어도 돈을 돌려달라고 했을 경우엔 제대로 된 집주인이라면 대출을 받아서라도 지급하는 것이 원칙입니다. 대출은 2-3일 길게는 2주까지 그 과정이 길어지는 경우가 있으니 제때 받으실 수 있도록 꼭 협의 하시기 바랍니다.아울러 이전 세입자가 먼저들어오겠다고 할 경우에는 먼저 빼주면서 전세금을 먼저 받으시고, 협의하시어 이사비용을 받으시는 것도 좋아보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 땅에 대한 지분은 지하 몇미터 까지 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여기에 대한 답변은 "법으로 명확하게 정해져 있지 않다" 입니다.민법에서는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다 라고 되어있습니다.지하 130m 로 지하철이 지나간다고 해서 토지의 이용을 제한하는 것은 아니므로 이러한 경우에는 토지에 대한 보상이 필요 없을 수 있죠.질문에 대한 답이 되셨길 바래요.
부동산
Q. 전세 재계약시 연장 계약서 작성 시기 질문 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재계약 의사를 밝히셨음에도 임대인이 아무 의사표시를 하지 않는다면, 묵시적 갱신으로 인정되어 직전 계약과 동일하게 2년 계약 연장이 가능하십니다. 따라서, 너무 걱정하지 마시고, 일단 기다려 보셔서 계약기간이 만료되면 같은 조건으로 갱신할 수 있도록 하시면 됩니다.아, 이 경우에 아무것도 변동되는 조건이 없으므로 계약서를 재 작성하실 필요는 없습니다. 또한 이렇게 묵시적 갱신이 되시는 경우 질문자님께 유리한 것이 많습니다. 언제든지 계약해지를 통보할 수 있구요, 이 경우에도 중개수수료 부담의무가 없습니다. 또 반대로 2년의 거주 보장을 주장할 수 있지요. 유리한 부분이 많으니, 우선은 묵시적 갱신 조건이 될때까지 기다려 보세요. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 중도금 대출 가능 여부(비상금 대출 보유)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로는 지금 비상금 대출 가지신 것이 중도금 대출하는데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 중도금 대출은 기본적으로 "집단대출, 및 담보대출" 의 성격을 띄며, 이 담보가 보증할 수 있는 한도로 책정합니다.현재 질문자님의 보증은 HUG 나 HF 의 보증이 뒷받침 되기 때문에 질문자님 신용대출의 한도와는 큰 연관성은 없습니다. 비상금 대출은 "신용대출" 의 형태를 띄며 질문자님이 상환할 수 있는 신용도 및 소득으로 책정합니다. 현재 DSR 적용을 하게 되더라도 그 비용이 대략 1000 만원 정도라 소득에서 어느정도 감액은 되겠지만, 중도금 대출에 무리가 가는 수준은 아니라고 판단됩니다. 만약에 걱정이 되신다면, 현재상황에서 더이상 비상금 대출을 늘리지 마시고, 가능한한 현금화할 수 있는 자산을 (주식, 코인, 중고판매) 판매하여 해당 부채를 줄이시는 것이 보다 안전하게 중도금 대출을 받으실 수 있는 길이라고 생각됩니다. 감사합니다.
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Q. 전세를 끼고 아파트 매매시 주의해야할 점은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세를 끼고 매매 한다는 것은 말 그대로 현재 세입자의 전세금은 받지 않고, 시세와 전세금의 차액만 받고 거래 한다는 뜻입니다. 이미 전세금을 받았으니, 그 차액만 있으면 되는 것이지요.이러한 경우 먼저 매매가를 정확히 하실 필요가 있습니다. 예를 들어 전세금이 4억이고 매매가가 5억일 경우 당장은 1억만 있으면 되어 매우 저렴하게 느껴질 수 있어서 주면 매가를 확인하지 않고 덜컥 계약했는데, 실제 주변 매매가가 4.8억이라면 2000만원을 손해보게 되는 것이지요.또한 전세보증금 반환이 뻔히 어려운 상황인데도 다음 전세 세입자를 구하면 그만이라는 생각으로 구매하는 경우에 주의하셔야 합니다. 물론 환금성이 좋고, 주변 학군이 좋아서 유입이 많다면 문제가 없겠지만, 집값 하락의 악재가 있거나 사람이 외부로 유출되는 동네의 경우 다음 세입자가 구해지지 않아서 졸지에 깡통전세로 인한 피해를 줄수 있습니다. 또 중요하게 보셔야 하는 것이 바로 실제 전세금이 매도자가 말하는 금액이 맞는가 하는 것입니다. 매도자가 전세금을 의도적으로 적게 말하거나 서류를 위조하는 경우 세입자에게 더 큰 금액을 지불해야 할 수 있으니, 반드시 주변 전세 시세대로 전세금이 책정되어 있는지를 확인하시기 바랍니다. 도움이 되셨으면 좋겟습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산과 세금 지식이 없습니다. 책 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 읽어본 책 중 몇가지를 추천 드리고자 하니, 한번 확인해 보시고 읽어 보시면 도움이 될 것 같습니다. 먼저 [부의 인문학] 입니다. 이 책은 우석 작가의 저서이며, 책의 난이도도 쉽고, 돈이 어떻게 움직이는지를 쉽게 알려주는 책입니다. 다음으로는 [내집마련 불변의 법칙] 입니다. 전월세, 청약, 내집마련까지 초년생을 위한 실용중심 부동산 책입니다. 자취나 전세계약을 하실 때 꼭 알아야 할 내용 위주로 되어 있어 추천드립니다. 초년생이라면 이정도 추천드리고, 이 외에도 다양한 서적들이 나와 있으니 함께 참조해보시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 중개비 관련 질문드립니다 오피스텔이고 1000/70입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주거용 오피스텔이실 경우는 최대 0.4% 이니 32만원 되겠습니다. (상한선) 이 선 내에서 협의를 해 보시는 것이 바람직 하구요.업무용 오피스텔일 경우 0.9% 즉, 72만원 선이 상한입니다. 질문자님의 오피스텔의 용도는 모르겠으나, 위 두가지 중 한가지에 해당하니, 참조를 바랍니다. 그리고 100만원 이상은 나오지 않으니 안심하셔도 되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 50년 뒤에 인구부족으로 서울 아파트가 널널할 것 같은데 가능한 일일까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님이 말씀하신 내용은 충분히 이해했습니다. 그런데 안타깝게도 그런 상황이 발생하기는 어려울 것 같습니다. 먼저 인구가 줄어드는 만큼 상업, 교육 활동에 대한 서울 편중현상이 두드러지고 , 그것은 결국 서울 편중현상을 더 심화하게 만들 수 있습니다. 즉, 서울은 사람이 더 몰리고 지방은 전멸하는 상황이 되는 것이 더 타당한 예측입니다. 또 현재 세대의 파편화가 많이 진행되고 있습니다. 소규모 가족이 많이 생기고, 1인가구 수도 역대 최고로 증가하고 있죠. 그래서 인구는 줄어드는데, 세대 수는 줄어들지 않거나 더 증가할 가능성도 있습니다.또 외국인 유입의 가능성을 배제할 수가 없습니다. 현재 우리나라는 벌써부터 노동력 부족을 겪고 있습니다. 이것을 해소하기 위해 이민자 수용을 늘리게 되면 사람이 다시 많아져서 서울이 여유로운 도시가 되기는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 서울 내에서도 인기지역은 여전히 포화상태일 것이며, 비 인기 지역은 약간의 침체를 겪을 지 모르나, 서울 전체적으로 보았을 때는 몰림 현상이 더 늘어날 것으로 추측됩니다. 감사합니다.