안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 용인 죽전에 있는 대형평수 전망이 어떨까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 말씀하신 위치에 관심이 많아서 그냥 지나지 못하고 이렇게 글을 적어봅니다. 말씀하신 대로, 대지지분이 커서 재건축 시 사업성이 좋아져서 유리하지요.다른 단지들은 어려운 사업성을 대지지분이 높으면 사업성이 좋아지니까요.다만, 재건축 자체가 얼마나 유효한 시기에 들어갈 수 있을지에 대해서는 의문이 있습니다. 현재 1994년 완공 건물들로 꽉 채워 30년이 된 분당의 아파트도 , "선도지구" 라는 것으로 아마 8개 단지만을 추려 재건축하는 중인것으로 알고 있습니다. 제가 알기로 해당 동네는 2000년대 초반 완공 인데, 분당 과 용인이라는 차이를 감안할 때, 재건축 까지는 최소 12년 이상의 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다. 그 동안에 정책이 어떻게 변화될지 모르고요.또, 짧게는 현재 대출규제는 규제대로 하고, 금리는 낮추어 두마리 토끼를 잡으려는 분위기 입니다. 이런 경우 보통은 소형평수의 아파트가 강세를 보이고, 대형평수는 오히려 평단가가 낮아지는 양상을 띕니다.만일 장기적으로 재건축이 될 때가지 보유하시겠다면, 추천드리지만, 5-10 년안에 가격상승을 노리신다면 작은 평수가 더 낫지 않을까 하는 제 의견 적습니다. 성공적인 투자가 되시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산을 구입할 때 가장 중요한 포인트는?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산을 구매하실 때 가장 먼저 고려하셔야 할 것은 질문자님의 금액가용 범위입니다. 여기서 금액범위란 가지고 계신 현금 + 안정적으로 운영 가능한 대출 금액 이 되겠습니다.질문자님의 연봉 및 소비 수준을 고려하시어, 이 금액을 먼저 결정하시고, 그 이후에 나머지 요소들을 보시면 됩니다. 말씀하신 역세권, 숲세권 등 위치적 요소 보다 먼저 고려해야 하는 것이 있습니다. 그것은 어느 지역에 갈 것인가에 대한 내용입니다. 물론 금액대를 정한 시점에서 이것 또한 어느정도 정해지지만수도권의 경우 금액대비 선택지가 많기 때문에 중요하게 생각하셔야 하는 요소입니다. 이렇게 지역(구 / 동) 까지 확인하셨으면, 이제 질문자님이 말씀하시는 세부 입지를 고려하실 때입니다. 그래서 숲이나 전망이 좋은지, 조금 복잡하더라도 역근처가 좋은지 선택하시면 되겠습니다. 좋은 선택 되시고, 즐거운 생활 하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 상가 건물 내 계단를 임의로 막고 사용중 입니다 불법인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 설명해주신 내용만으로는 명확하게 불법이라고 단정짓기는 어렵지만 , 불법의 소지가 매우 높아 보입니다. 건축법에서는 구조 변경에 대한 부분을 들 수 있습니다. 만약 내부 계단을 막음으로써 1층과 2층이 물리적으로 완전히 분리되고, 각각 별도의 독립적인 용도(예: 1층은 상가, 2층은 사무실)로 사용될 경우, 이는 독립적인 동선 확보를 통한 건축물 용도 변경에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 관할 구청에 용도 변경 허가 또는 신고를 해야 하는 것입니다. 더 나아가 소방법에 비추어 보면 불법의 가능성이 더 커지는데요. 화재 발생 시 건물을 이용하는 사람들이 안전하게 대피할 수 있도록 피난 통로를 항상 확보해야 합니다. 내부 계단을 막는 행위가 1층 사용자의 비상 탈출 경로를 제한하거나, 2층 사용자가 외부 계단으로만 피난해야 하는 상황에서 추가적인 위험을 초래할 수 있기 때문입니다.이러한 점을 감안하시어 법을 확인해 보시고, 불법이 되지 않는 선에서 이용하실 수 있도록 하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최근 부동산 찌라시라고 나오는 10억이상 아파트 보유세 1%가 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 유포된 부동산 관련 정보지(일명 찌라시)에 포함된 '10억 원 이상 아파트 보유세 1%' 주장은 현행 세제 및 정부 정책 기조에 비추어 실현 가능성이 매우 낮다고 판단됩니다.왜냐하면, 현재 한국의 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성되어 있습니다. 이들 세금은 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용하여 산정됩니다. 10억 원 이상 고가 아파트라 할지라도 현행 재산세와 종합부동산세를 합산한 실효세율은 1%에 미치지 못하며, 특히 1세대 1주택자의 경우 각종 공제 혜택으로 실제 세 부담은 더욱 낮습니다. 따라서 '1% 보유세'는 현행 대비 세 부담이 상당히 증대되는 수준을 의미합니다.현재 정부의 부동산 정책 기조는 세 부담 완화 및 시장 활성화에 중점을 두고 있습니다. 실제 1주택자 재산세 공정시장가액비율 특례 연장 등 보유세 부담 경감 노력이 지속되고 있습니다. 만약 보유세가 1%로 대폭 인상될 경우, 이는 극심한 조세 저항을 야기하고 주택 시장에 급격한 충격을 줄 수 있습니다. 특히 소득이 없는 고령층에게는 심각한 경제적 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 또한, 과도한 보유세는 임차인에게 부담이 전가되어 월세 가격 상승을 유발할 수 있다는 우려도 있습니다. 결론적으로 찌라시는 검증된 정보가 아니기에 그에 대한 신뢰는 접어 두시는 편이 좋겠습니다. 부동산 정책은 한번 시행하면 돌리기가 어렵기 때문에 신중한 검토와 여론 수렴 과정을 거쳐 발표됩니다. 현재 정부의 정책 방향과 보유세 인상 시 예상되는 파급 효과를 종합적으로 고려할 때, 10억 원 이상 아파트 보유세 1% 인상안이 실제로 정책화될 가능성은 희박합니다.답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이재명 정부 시대에 지방 부동산 가격 어떻게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞습니다. 집값이 오른다는 말이 많아 찾아보면 실제로는 서울 일부 지역’의 국지적 상승이 전체 분위기를 이끌고 있는 구조입니다. 특히 강남권·마용성(마포·용산·성동)·용산 중심의 재건축 아파트 위주로 반등세가 두드러지며, 지방은 오히려 가격 하락이나 침체 양상이 지속되고 있는 상황입니다.말씀하신 대로 이재명 대통령은 과거 경기도지사 재임 시절부터 부동산 정책에 대해 적극적인 입장을 보이며, 부동산에 많은 노력을 기울였습니다. 3기 신도시 개발, 재개발·재건축 규제 완화, 용적률 상향 조정 등의 정책을 추진한 바 있습니다. 이러한 전력을 바탕으로 볼 때, 지방 부동산 역시 단기적 가격 회복보다는 구조적 개선과 지역 균형발전에 초점을 맞춘 정책이 시행될 가능성이 큽니다.우선, 지방 거점 도시를 중심으로 선택적 재정 투자가 이루어질 가능성이 있습니다. 광역철도, 산업단지, 공항 등 핵심 인프라를 구축하고, 첨단 산업과 대학 중심의 지역 재편 전략을 통해 지방 도시의 자생력을 높이는 방향이 유력합니다. 현재는 도시의 자생력이 줄어 인구가 서울로 더 집중되고 있는데, 이것을 통해 해결하면 서울집중문제와 지방도시 인구 유실 문제를 동시에 해결할 수 있을 거라고 생각됩니다. 그러나 지방 부동산 시장의 전반적인 회복은 단기간 내 이루어지기 어렵습니다. 인구 감소, 일자리 부족, 지역 경제 위축 등의 구조적인 문제가 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 특정 산업이나 국책 사업과 연계된 지역은 예외적으로 성장 가능성을 가질 수 있습니다. 예를 들어, 대구의 AI 산업 단지, 창원의 방위산업 특화 구역, 청주의 반도체 클러스터 등은 정책 지원과 산업 성장의 시너지를 통해 부동산 수요가 회복될 가능성이 존재합니다.결론적으로, 지방 부동산 시장은 전반적으로 하락세를 면치 못하고 있으나, 향후 정책 방향은 지방을 단기적으로 부양하는 방식보다는 중장기적인 균형 발전 전략을 통해 구조적으로 재편하려는 접근이 될 것으로 전망됩니다.이재명 대통령은 선거기간에도 피력하였듯, 균형잡힌 국토개발을 목표로 하고 있습니다. 이에 따라 교통인프라 확충을 위한 경기도 외곽지역부터 부양할 것으로 보여집니다. 아울러, 투기 목적의 투자는 최대한 억제하고자 하는 방향으로 잡고 있으니, 장기적으로는 그러한 효과를 기대해 볼 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 재개발 지역에서의 이주시 이주비는?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이주비를 받으실 수 있습니다. 다만, 세입자라고 하셨으니 세입자에게는 '이주비' 라는 말보다 보통 이사비, 또는 이주정착금으로 표현합니다. 조건의 경우는 해당 주택에 실제로 전입이 되어 있고, 실거주 중인 세입자여야 합니다. 그리고 전입일자와 임대차 계약서가 일치하는 경우에만 해당합니다. 또 보상기준일 이전부터 거주하여야 합니다. 이것은 조합이나 지자체에서 공고한 '사업시행인가일' 혹은 '현황조사기준일' 을 기점으로 합니다. 마지막으로는 명도시점(철거를 위한 퇴거요청) 받는 시점까지 거주하고 있어야 합니다. 이사비는 세입자에게 통상 200-300 만원정도를 지급하는 것으로 알려져 있습니다. 잘 확인하셔서 수령하시고, 문제 없이 이사 하실 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. sh 청년매입임대주택 신청시 필요한 서류??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 신청 자격은 만 19세 이상 39세 이하의 미혼 청년입니다. 그리고 무주택자인 경우에 한해 신청이 가능합니다. 신청인은 대학 재학생, 졸업예정자, 취업준비생 등도 포함됩니다. 주택 소유 여부는 본인을 기준으로 하며, 부모가 주택을 소유하고 있더라도 본인이 무주택자라면 신청할 수 있습니다. 소득 기준은 중위소득 100% 이하일 경우 1순위로, 150% 이하일 경우 일반공급(2·3순위)으로 분류됩니다. 예를 들어, 1인 가구 기준으로는 월 소득 약 239만 원 이하, 2인 가구는 약 393만 원 이하, 3인 가구는 약 502만 원 이하, 4인 가구는 약 609만 원 이하이어야 합니다. 아무래도 소득이 높을 수록 불리해지는 만큼 증빙이 되는 소득에는 주의를 기울이실 필요가 있겠습니다. 자산 기준은 신청인의 총 자산이 3억 3,700만 원을 초과해서는 안 됩니다. 총 자산에는 부동산, 자동차, 금융 자산, 기타 자산이 모두 포함되며, 합산하여 산정합니다. 또한, 자동차의 경우 차량 1대의 가액이 3,803만 원 이하여야 하며, 이는 국토부에서 고시하는 자동차 기준가액에 따릅니다. 구매시 차량 가격이 아니니 참조해 주시기 바랍니다. 신청 시 제출해야 할 주요 서류로는 주민등록등본, 가족관계증명서, 개인정보 수집·이용 동의서, 금융정보 제공 동의서 등이 있으며, 신청인의 자산과 소득을 증빙할 수 있는 자료도 요구됩니다. 일반적으로 행정정보 공동이용에 동의하면 별도의 소득 증빙 서류는 생략될 수 있으나, 상황에 따라 추가 서류가 요구될 수 있습니다. 대학 재학생의 경우 재학증명서, 졸업예정자는 졸업예정증명서, 취업준비생은 졸업증명서 등의 서류를 제출해야 합니다.확인하셔서 청년임대주택 신청에 도움이 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 부모님 명의 집에 부모와 자녀가 같이 살건 데 자녀의 돈이 들어가는 경우?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 방법이 가장 확실한 방법입니다. 상속이 되는 경우 전세권과 같이 등기상 명시된 정확한 권리가 없다면, 전체 금액을 분할하여 상속권자가 나눠갖게 됩니다. 따라서 이러한 경우 전세권 설적액을 뺀 나머지 가치로 계산할 수 있도록 전세로 들어가실 경우 낸 금액 만큼을 전세권설정하심이 옳습니다. (등기비용과 세금이 소액 발생합니다.)만약에 전세권설정이 부담이 되신다면, 부모님에게 돈을 빌려드렸다는 차용증을 쓰시는 것이 좋습니다. 그렇게 되면 추후 부모님 재산을 분할상속 시, 해당 금액은 부모님의 채무가 되어 채권자이신 질문자님께 갈 수 있습니다. 하지만 절대적인 것은 전세권이니, 잘 결정하시어 추후 문제 없도록 하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 갱신청구권을 통한 계약일정 관련하여 문의 드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 , 계약갱신 청구권을 사용하신 후 갱신계약에 대한 문의이시군요.갱신계약서는 새로 작성하시는 것이 맞고, 기존계약처럼 계약금, 잔금 따로 할수도 있습니다. 그리고 2번에 문의하신 대로 한꺼번에 할 수 있습니다. 즉, 두 방법 다 협의에 의해 가능한 방법이구요.보통 실무에서는,계약을 미리하고, 만료일에 금액 일시로 납부 하는 경우가 있구요.말씀하신 대로 만료일 전날 계약서를 쓰고, 그자리에서 바로 금액을 납부하는 방법으로 하기도 합니다. 임대기간 시작일은 기존계약 종료 다음날로 하기 때문에 이 점도 참조를 부탁드립니다. 알고 계시겠지만, 계약서는 반드시 서면으로 남기시기 바라며, 가장 편한 방법은 계약일 = 잔금일= 7월 29일로 하는 것이 가장 편리하실 것 같아 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 요새 아파트 이름들은 왜 이렇게 영어섞으면서 어렵고 길게 지을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 네이밍을 고급스럽게 만들어 부동산 가치를 올려보고자 시도하는 것입니다. 아파트를 구매하는 행위는 아마도 인생에서 1회성으로는 가장 큰 금액을 지불하는 것일 겁니다. 이렇게 큰 돈을 주고 아파트를 구매할 때 단순히 거주공간을 구매하는 것이 아니라 소속감, 계급, 취향, 신분등을 더 높여 드러내고 싶다는 욕망을 자극하기 위한 마케팅 수단인 것입니다. "공원 아파트" 보다는 "더 파크뷰 캐슬"이라고 하면 마치 더 좋은 곳에 사는 것 같이 보이도록 만드는 것이죠.또한 어쩔 수 없는 부분도 있기 마련입니다. 신도시를 지을 때 몇만세대 씩 공급을 하다보면 아파트 단지가 수십단지가 넘게 됩니다. 같은 지역내에서도 같은 브랜드가 여러 구획을 공급하기도 하구요.이럴 경우 각 브랜드 명 뒤에 구역의 특성을 붙여 특정화를 시키는 것입니다. 이러한 배경은 결국 , 주거 공간의 브랜드화, 계급 우위 욕망, 허세, 이름에 많은 의미부여하려는 과욕 , 그리고 이 모든 것을 충족시키고자 하는 마케팅 전략이 들어간 네이밍을 만들게 합니다. 하지만, 현 상황에서 다시 "현대아파트" "공원주공" 등으로 들어가 살고 싶은 사람은 없을 것입니다.서울 간판 정리사업과 같이 , 국가에서 가이드라인을 정하지 않는다면, 아마도 이 현상은 더 심해질 것이며, 큰 혼란을 가져올 수 있을 것입니다. 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.