안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 중기청 전세보증금 반환 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법적으로는 전세계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, "세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 말은 법적 효력이 없습니다. 따라서 가장 중요한 것은 만기일(10월 2일)에 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적 절차를 준비하는 것입니다.우선 은행이 안내한 대로 임대차계약 종료확인서를 작성해 단기 연장을 하는 방안이 있으나, 이는 임대인의 협조가 필요한 부분이라 현실적으로 거부할 가능성이 큽니다. 임대인이 협조하지 않는다면, 임차인으로서 선택할 수 있는 가장 현실적이고 강력한 방법은 임차권등기명령 신청입니다. 임차권등기를 해두면 보증금을 받지 못한 상태에서도 이사를 갈 수 있고, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이후 보증금을 돌려받기 위한 소송이나 강제집행도 가능해집니다.또한, 중기청 대출의 특성상 은행 입장에서는 보증금 회수가 되어야 대출 상환이 가능하기 때문에, 집주인이 반환을 지연할 경우 금융기관에도 집주인에 대한 법적 압박이 더해질 수 있습니다. 다만 은행은 직접 집주인에게 강제할 수 없으므로, 결국 임차인이 임차권등기 및 내용증명, 보증금 반환소송 등의 절차를 밟는 것이 안전합니다.정리하자면,1. 임대차계약 종료 의사 표시를 문자·내용증명으로 명확히 해두세요.2. 임차권등기명령을 신청해 이사 이후에도 권리를 보호하세요.3. 은행에는 상황을 설명하고, 필요시 단기연장을 시도하되 임대인이 협조하지 않으면 곧바로 법적 절차로 전환하세요.4. 만기일 이후에도 반환이 지연된다면 전세보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있으며, 이후 강제집행을 통해 집주인의 재산에서 보증금을 회수할 수 있습니다.즉, "새 세입자가 들어와야 돌려준다"는 집주인의 말은 임차인과 무관한 문제이므로 그대로 기다릴 필요가 전혀 없습니다. 가장 좋은 방법은 법적 권리를 신속히 행사해 보증금 반환을 확실히 확보하는 것입니다.집주인들이 가끔 황당한 말을 하실 때가 많아요.이런 분들 때문에, 집을 세놓아 일정소득을 가져가는 사람들에게 국가차원에서의 법 교육이 필요하다고 봅니다.잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집주인한테 문자가 왔는데 전입퇴거 왜 하는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전후사정은 잘 모르겠으나, 보통 아무문제없는데 전입퇴거 후 다시 전입신고하라는 경우는 드뭅니다. 보통 집주인쪽에 무언가 사정이 있는 경우가 많고요. 말투 봐서는 질문자님이 뭐 잘 모르니까 얼렁뚱땅 '등기가 나와서' 어쩌구 하는 거 같은데요.보통은 세입자 있으면 대출한도 줄어서 이러는 경우가 많죠.절대 전입 빼시면 안됩니다.전입 빼실거면, 보증금 다 돌려받으시고, 전입 뺏다가 전입 넣을 때 재계약 하고 다시 넣으세요. 전입 뺀 몇일 사이에, 선순위 채권들어오거나 압류 들어오면 보증금 잃습니다.전입신고를 뺀다는 것 = 대항력을 잃는다는 것 입니다. 잘 기억하세요. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산에서 사용하는 잔금, 중도금 뜻 쉽게 설명해주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 계약금은 계약서를 작성하고 나서 지급합니다. 계약이 성사되었다는 뜻으로 보통 전체 금액의 10% 를 지급합니다.중도금은 잔금 전 일정을 잡아 지급합니다. 보통 전체 금액의 50-80% 정도로 합니다.잔금은 나머지 금액을 말하며, 입주 시 지급합니다.현업에서는 보통 계약금과 잔금으로 나누어(10/90) 많이 진행하며, 중도금은 계약금액이 클 경우에 넣어 실행하기도 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현재 집 매매 후 상급지 매매 가능한지 질문 드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상급지 아파트로 가시려면 5-6 억 정도를 대출하게 되시겠네요. 이론상 가능은 합니다.그리고 세 전 1.7억이라면, 세금을 제하면 대략 1.2-3 억정도가 연 현금흐름이겠습니다.한달에 천만원이구요.주택 구입 및 주택 구매 시 세금 및 인테리어, 혹은 가전 포함해서 6억원을 대출 받는 다고 하고요.연이율 4.5% 로 대출을 하실 경우 월 200 만원을 약간 상회하는 수준에서 이자형성이 되며(더 좋은 조건일 수도 있음) 원리금 포함할경우 월 300-350정도를 30년간 상환하시게됩니다. 아이 하나를 키우는데, 영아기 때는 월 50, 유아기 때는 100-200, 그 이상 교육 시 더 들어갈 수 있고, 3인가족 생활비 200 이라고 계산했을 때. 두분이 계속 30년간 일을 할수 있다면 충분히 가능한 플랜입니다.감사합니다.
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Q. 제가 너무헷갈려서 그러는데 간단한 월세계산좀 부탁드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.381,000 원 씩 12번을 내게 되시는데요.4,572,000 원에 공과금 포함해서 대략 500 조금 넘게 내게 되시겠네요. 감사합니다.