안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 임대 시 계약 전 확인해야 할 항목이나 실제로 비용 부담을 줄일 수 있는 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 상가가 많이 어렵습니다. 그래서 더 이런 부분에 민감하게 반응하게 되는 것 같습니다. 제가 알고 있는 내용을 토대로 정리를 해 보겠습니다. 첫째, 관리비 내역을 세부적으로 확인하는 것이 중요합니다. 관리비에는 전기, 수도, 청소, 경비, 공용시설 유지비 등이 포함되는데, 항목을 세분화하지 않고 ‘포괄 관리비’로 청구하는 경우가 많습니다. 이때 실제 사용과 무관한 비용까지 부담할 수 있으므로, 반드시 관리비 항목을 서면으로 확인하고 납득할 수 있는 범위인지 따져봐야 합니다.둘째, 부대비용과 추가 부담 항목을 확인해야 합니다. 예를 들어 간판 설치비, 승강기 유지비, 냉난방 시설 점검비, 광고료 등이 임차인에게 전가되는 경우가 있습니다. 계약 전에 어떤 항목이 임차인 부담인지, 건물주가 책임져야 할 항목은 무엇인지 명확히 구분해야 불필요한 지출을 막을 수 있습니다.셋째, 권리금 및 시설 인수 조건도 꼼꼼히 따져야 합니다. 기존 업주가 권리금을 요구하거나 시설물 인수를 조건으로 내세울 경우, 실제 가치 대비 과도한 금액을 요구하는 경우가 많습니다. 시설 상태를 점검하고 불필요한 인수는 피하는 것이 바람직합니다.넷째, 임대차계약의 주요 조항을 확인해야 합니다. 계약 기간, 임대료 인상 조건, 보증금 반환 조건, 중도 해지 시 위약금 조항 등을 명확히 검토해야 하며, 모호한 부분은 반드시 서면으로 합의해 두어야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.마지막으로, 비용 절감 방법으로는 관리비 산정 방식을 투명하게 확인하고 협의하는 것, 사용하지 않는 설비나 광고료 항목은 제외하도록 협의하는 것, 장기 계약을 조건으로 임대료나 관리비를 일부 조정받는 것 등이 있습니다. 전기,가스,수도 등 공과금이 개별 계량기로 산정되는지 확인하면 불필요한 공용부담을 줄일 수 있습니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 비규제 지역 전세낀 매물 주담대 대출문의드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 3개월 규정은 규제지역에만 적용됩니다. 비규제 지역의 경우에는 이런 제한이 없으므로, 매매후 시간 경과와 상관없이 전세 퇴거의 목적이라면 70% LTV 까지 대출 설정이 가능합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 협회라는 것은 왜이리 많이 존재할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각 직군마다 협회가 만들어지고, 그 종류가 상당히 많은데요, 몇가지 이유가 있습니다. 가장 먼저 전문성 때문입니다. 모든 직군의 이해관계를 소수의 공무원들(정부)이 전문성을 반영하여 진행하기가 매우 어렵습니다. 그래서 각 직군별로 전문 협회를 두는 것입니다. 또한 규제를 협회에서 하기도 하는데요, 만약 모든 규제를 정부에서 진행한다면, 시장이 지나치게 경직될 수 밖에 없습니다. 따라서 이런 규제 또한 협회에서 맡아 진행함으로서 원활한 시장의 흐름에 방해가 되지 않도록 하는 역할이 있습니다. 이런 장점도 있으나, 협회에서 지나친 협회비 수익화, 또는 몇몇 고위 관리자의 부정행위 등이 문제가 되는 경우도 있습니다. 그래서 이런 상황을 개선하고 정비할 수 있는 대책도 동시에 필요할 것으로 봅니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에 이 제도가 적용된다고 가정했을 때, 예상되는 몇가지 문제점이 있기는 합니다. 첫째, 시장 왜곡의 우려가 있습니다. 양도차익을 일정 수준 이상 회수하게 되면, 집을 팔려는 사람이 줄어들어 매물이 잠기고 부동산 시장이 얼어붙게 될 가능성이 있습니다. 둘째, 과세 형평성 논란이 생길 수 있습니다. 이미 보유세, 양도소득세 등 다양한 세제가 존재하는 상황에서 초과수익 회수제가 추가로 도입된다면, 이중 과세 논란이나 다른 자산군과의 불균형 문제가 제기될 수 있습니다.마지막으로 지역 간 불균형 심화입니다. 초과수익 회수는 보통 집값이 급등한 수도권, 인기 지역 아파트에 집중되는데, 이 경우 상대적으로 지방은 규제를 피하려는 수요가 몰려 의도치 않게 가격 왜곡이 생길 수도 있습니다.그리고 추가적으로 헌법에서 보장하는 사유재산권을 침해한다는 의견도 있기는 한데, 이런 경우 위헌 논란이 발생하게 될 수도 있겠네요.감사합니다.
부동산
Q. 지방 전세낀 매물 주담대 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 비규제지역이라면 기본적으로 LTV(담보인정비율) 70%까지 적용이 가능하며, DSR(총부채원리금상환비율) 요건만 충족한다면 대출 실행에는 큰 제약이 없습니다. 즉, 세입자가 퇴거할 때 실제 시세가 3.5억 수준이라면 최대 약 2억 4천만 원 정도(70% 한도)의 대출이 나올 수 있습니다. 다만 전세보증금이 3억이므로, 그 시점에 시세가 어떻게 변하느냐에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 시세가 더 오르면 대출 한도가 늘어나고, 반대로 시세가 하락하면 돌려줘야 할 3억을 모두 커버하지 못할 수도 있습니다.네, 비규제 지역이라면 6.27 규제는 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 다만, 현재상황으로 지방의 아파트는 수요가 줄어들며, 그 시세가 보합 혹은 하락 중이어서 실제 가치가 떨어지는 것을 유의하셔야 합니다. 감사합니다.