안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 외국 사는 딸이 어머니에게 아파트 증여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 수증자(증여받는사람) 에게 세금이 부과되기 때문에, 세금 측면에서 보면, 어머니가 딸로부터 아파트를 증여받을 경우, 증여세가 부과됩니다. 직계존비속 간 증여의 경우, 10년간 5천만 원까지는 비과세이며, 초과분에 대해 누진세율(10~50%)이 적용됩니다. 예를 들어 시가가 약 9억 원이라면, 공제 후 약 8억 5천만 원에 대해 증여세가 부과되고, 이 경우 세액은 약 2억 원 이상이 될 수 있습니다.절세 방안으로는 딸이 직접 어머니에게 증여하지 않고, 다른 자녀에게 증여 후 일정기간이 지난 뒤 어머니가 다시 증여받는 방법이 있으나, 이 역시 복잡한 세금 이슈가 따릅니다. 또한 아파트를 매각하고 현금으로 어머니가 주택연금용 주택을 구매하는 등의 우회 방식도 검토할 수 있습니다.만족스러운 답변이 되지 않을 수 있지만, 세법이 그렇습니다.
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Q. 동거인 세대분리 및 버팀목 전세대출 관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 친구와 동거 중이며, 친구 명의로 된 월세집에 동거인으로 등본에 올라 있는 상황이라면, 이 상태 그대로는 버팀목 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 그 이유는 이 대출이 ‘무주택 세대주’를 대상으로 하기 때문입니다. 지금처럼 친구가 세대주이고 본인이 동거인으로 등록되어 있다면, 세대주 요건을 충족하지 못하고, 친구가 유주택자인 경우엔 같은 세대 구성원으로 간주되어 무주택 요건에서도 벗어나게 됩니다. 따라서 대출을 받기 위해서는 본인이 반드시 단독 세대주로 등본에 올라 있어야 하며, 그 과정에서 세대분리를 먼저 해야 합니다.구체적으로는, 전세 계약을 체결한 후 새로운 집 주소지로 전입신고를 하면서 ‘새로운 세대 구성’으로 단독세대주 등록을 해야 합니다. 전입신고는 온라인(정부24)이나 주민센터에서 가능하고, 전입이 완료된 상태의 주민등록등본을 대출 신청 시 제출하게 됩니다. 이후 버팀목 전세대출은 본인의 단독 명의로 진행되며, 임대차 계약서, 전입신고된 주소지, 소득 등 자격 요건만 충족되면 대출 실행이 가능합니다.이사 이후에도 친구와 함께 살고자 한다면 실제로 동거하는 것 자체는 문제가 되지 않습니다. 다만 중요한 점은 친구가 전입신고를 하지 않고 등본에 함께 올라가지 않도록 해야 한다는 것입니다. 만약 친구가 등본상 세대원으로 등록되면, 유주택자인 친구가 같은 세대 구성원으로 간주되어 대출 요건에 어긋날 수 있고, 추후 대출 연장 시에도 문제가 생길 수 있습니다. 실거주 여부가 아닌, 등본상 세대 구성이 핵심이기 때문에, 친구는 전입신고 없이 거주하되, 공식적으로는 별도 주소에 거주 중인 것으로 유지하는 것이 안전합니다.
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Q. 압구정은 어떤 이유로 집값이 비싼 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.압구정은 1970-80년대에 개발 후 줄곧 부촌이라는 상징성을 가지고 있기 때문입니다. 특히 압구정 현대아파트 중심으로는 단순한 거주지 이상의 의미를 가지지요. 압구정에 산다는 것 자체가 여전히 사회적 지위와 상류문화를 상징하는 하나의 코드로 작용하고 있기 때문입니다. 입지적으로도 희소성이 높고요, 재건축 추진 또한 활발하게 일어나고 있으니, 이후 초고층 고급 아파트로 탈바꿈될 가능성이 매우 높죠.여러가지 이유로 압구정은 상당히 희소성이 높습니다. 감사합니다.
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Q. 외국 사는 딸이 어머니에게 아파트 증여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 상황으로 딸이 어머니에게 증여할 경우 , 시가 10억원이면 약 2.3~2.8억원의 증여세 발생합니다. 절세를 위해서 증여시기를 분할하거나 매매로 전환하는 방법이 있지만, 주택연금이 목적이라면 실익이 적을 수 있습니다. 주택연금에 가입하면 증여세 납부유예제도를 활용해 당장 현금납부를 피할 수 있으니, 한국주택금융공사 상담을 병행하시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 민생지원금, 9월전에 소비를 촉진하는 이유가 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 가장 큰 이유는 재정 집행률과 관련이 있습니다. 정부와 지방자치단체는 매년 예산을 편성할 때 회계연도(1월~12월)를 기준으로 정해진 시점까지 예산을 얼마나 잘 집행했는지를 평가받습니다. 특히 3분기 말인 9월까지의 집행률은 매우 중요하게 여겨지며, 이 시점까지 집행이 미진하면 국회나 감사원으로부터 지적을 받을 수 있고, 다음 해 예산을 확보하는 데에도 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 민생지원금이 8월 내에 실제 소비로 연결되도록 유도하는 것은 예산 집행률을 끌어올리기 위한 조치이기도 합니다.또한 1차 지원금이 원활하게 소비돼야 2차 지급이나 추가경정예산(추경) 편성 시 더 큰 명분을 얻을 수 있습니다. 지원금을 지급했는데도 소비가 이뤄지지 않았다면, 다음 지원금의 필요성과 효과에 의문이 생길 수밖에 없습니다. 반대로 1차 지원금이 신속하게 사용되어 자영업자나 지역경제에 긍정적인 효과가 나타났다면, 이를 근거로 2차 지원이나 추가 지원 논의를 자연스럽게 이어갈 수 있습니다. 명분확보의 목적이지요.결론적으로, 8월 내 소비를 유도하는 것은 단순한 홍보나 캠페인이 아니라, 예산 집행 관리, 소비 활성화, 정책 효과 증명, 다음 지원금 지급 논리 마련 등 복합적인 이유에서 비롯된 것입니다.
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Q. 돼지고기 앞다리보다 뒷다리가 저렴한건가요 알고 싶고 앞다리가 영양가가 높나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 카테고리에 돼지고기 앞다리와 뒷다리 내용이 어떤 이유로 올라왔는지는 궁금하지만 제가 알고 있는 내용대로 설명해 드리겠습니다. 다만 이 내용은 정육 전문점이 아닌 공인중개사 사무소에서 답변 드린 내용으로 조금 현실과 다를 수 있다라는 점 참고해 주시기 바랍니다. 일반적으로 돼지고기는 뒷다리보다 앞다리가 조금 더 지방과 살코기의 분배가 좋으며 뒷다리는 살코기로만 이루어져 있어 퍽퍽한 편입니다. 그래서 일반적으로는 앞다리살 을 많이 취급하고요. 그것이 더 많이 팔리기 때문에 앞다리살만 있는 거고, 뒷다리살, 우리가 후지라고 부르는 부분은 잘 파는 곳이 없는 것입니다.
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Q. 이사 방보러 갈때 공인중개사가 꼭 동행 해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능하면 공인중개사 동행하시는 것을 추천드립니다. 만약에 친구 A와 B가 있다고 가정하지요 . A가 공인중개사와 동행해서 물건을 본 뒤 비밀번호를 외워두었다가 B에게 알려줘서 해당 공인중개사 몰래 주택에 들어간 경우 주택 침입에 해당할 수 있습니다. 물론 공실이고 아무도 모른다면 문제가 되지 않지만 만약에 문제가 된다면 이것은 결코 작은 일은 아닙니다. 그러니 공인중개사에게 꼭 부탁하시어 두 번을 함께 동행 해달라고 요청하거나 정 시간이 맞지 않는다면 한 번 더 따로 가서 보아도 되겠느냐고 양해를 구한 뒤 정확한 시간에 맞추어 보고 나오시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
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Q. 부동산 직거래로 최종거래가 되면, 어떤 경우가 많나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 실거래가 확인시 직거래로 거래 상태가 확인되는 경우는 몇 가지 종류의 거래형태가 있습니다.먼저 내용을 좀 아는 그러니까 중개사 참여가 필요 없는 개인들 간의 거래입니다. 이런 경우는 보통 개인 투자자들이 많으며 전부 다 알고 있는 내용이기 때문에 중개 수수료를 아끼면서 투자 대비 수익률을 높이기 위한 방법이 하나로 사용됩니다. 다음으로는 법인 간 거래입니다. 법인간에서는 법인 내부에 부동산 거래를 전문적으로 담당하는 직원이 있을 가능성도 있으며 혹은 부동산 공인중개사 필요 없이 거래를 진행할 수 있는 법무사나 변호사가 회사 내부에 있는 경우도 있습니다.또 하나 많이 이루어지는 것은 중개사를 끼지 않은 분양 사무소의 개인에 대한 분양에 대한 내용입니다.질문해 주신 내용에 충분한 답변이 되었기를 바랍니다. 비가 많이 오네요. 좋은 저녁 되세요.
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Q. 개인사업자 문상 구입처 알고 싶습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문화상품권은 지류 상품권으로서 혹은 온라인 상품권으로서 구매가 가능합니다. 그러나 가장 좋은 것은 문화상품권 공식 판매처입니다. 컬처랜드와 같은 공식 판매처에서 구매하는 것을 추천드립니다. 가장 저렴하기로는 중고나라 중고거래가 가장 저렴합니다. 적게는 5%에서 많게는 7-8%까지 할인된 가격에 구할 수 있기 때문입니다. 그러나 제가 추천드리지 않는 부분은 중고 거래이기 때문입니다. 중고 거래는 개인 간 사기에 너무 노출되어 있습니다. 그러므로 문화상품권은 컬처랜드에서 구매하시길 바랍니다. 저는 컬처랜드 직원도 아니며 컬처랜드에 어떤 지분도 가지고 있지 않습니다. 그저 한 명의 경험자로서 귀하의 귀중한 돈이 올바르게 쓰여지기를 바랄 뿐입니다. 감사합니다.
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Q. 매리츠파트너스에대해서 궁금해서문의를함니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아닙니다. 보험 설계사로 인해서 부 수입을 얻을 수 있다고 광고하는 것은 지나친 과장 광고입니다. 보험이란 것은 보험사로 돈을 지급하는 보험 가입자들이 많아져야 보험사의 수입이 올라가고 그 보험사의 수입을 보험 설계사가 나눠갖는 구조입니다. 지금과 같이 메리츠 생명 그리고 원더 앱과 같은 많은 부수입을 올릴 수 있다고 광고하는 보험 어플들이 많이 있습니다. 이런 어플들은 가장 먼저 자신의 앱을 통해서 보험 설계사의 자격증을 따게 하고, 마치 뭔가 되는 것처럼 만들어서 , 첫 보험설계사 취득 시 포인트를 지급합니다. 이 포인트는 마치 현금처럼 사용할 수 있죠. 그래서 많은 분들이 보험설계사만 따고 아무것도 안 해도 부수입을 올릴 수 있는 것처럼 광고하지만 애초에 말이 되지 않습니다. 실상은 이렇습니다. 보험설계사를 따고 나면 우선 자기 자신의 보험부터 재설계해 보도록 합니다. 그리고 그 재설계한 보험의 설계가 끝나면 자신의 보험을 메리츠로 갈아타게 만들죠. 그런 다음 보험을 갈아탄 다음에 쏠쏠한 부수입을 올리게 된 맛을 본 보통 사람들은 지인을 끌어들이기 시작합니다. 사실 이것은 보험 영업해 원리이기도 합니다. 단지 오프라인 보험 전화 영업 보험으로 수익을 올리기 힘들어지자 마치 누구나 할 수 있는 부수업이라고 광고하면서 자신들의 보험 설계 일을 떠넘기는 보험사가 있을 뿐이지요. 절대 넘어가지 마시고 하던 일을 더 열심히 하시기 바랍니다.