안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 어머님 명의로 된 집, 세대주 되어야 합니다!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 어머님이 현재 집에서 전출신고를 하게 되면, 해당 주소에는 질문자님 혼자 남게 되므로 자동으로 단독세대가 되어 세대주로 등록됩니다. 세대주 변경은 별도 신고가 필요 없고, 주민센터에서 주민등록등본이나 전입세대 열람표를 통해 확인이 가능합니다. 이후 아파트 대출을 신청할 때 세대주임을 증명하는 서류로 전입세대 열람표를 제출하시면 됩니다.대출 실행 이후, 실제로 이사할 아파트에 입주하게 되면 다시 전입신고를 하여 주소지를 옮기면 되고, 어머님도 원래 집으로 전입신고를 하여 되돌아올 수 있습니다. 이 과정에서 필요한 서류는 전입신고 시 신분증과 전입신고서, 그리고 대출을 위한 주민등록등본, 가족관계증명서, 무주택확인서 등이 있습니다.세금이나 법적인 문제는 대부분 걱정하지 않으셔도 됩니다. 어머님 명의의 집은 그대로 유지되기 때문에 증여세나 취득세 등의 문제는 발생하지 않으며, 일시적인 주소 이동은 실거주 요건 등에서 특별한 문제가 되지 않는 한 큰 영향을 미치지 않습니다. 다만 어머님이 남편 누나의 집으로 전입할 경우, 그 세대와 동일세대로 간주되어 건강보험료, 기초수급자, 보육료 등 복지 관련 자격에는 영향을 줄 수 있으므로 이 점만 유의하시면 됩니다.참고하시어 매매에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전기 가스 이사정산 어플로 가능한가요.?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전기요금 정산의 경우 한전에 대해서는 [한전 스카트 고객센터] 라는 앱을 이용하여 정산이 가능하구요.가스요금의 경우 지역 도시가스사 별로 다른데, 서울도시가스는 [가스앱] 예스코는 [YESCO] 앱, 경동도시가스는[경동도시가스] 앱을 통해 이사정산이나 검침신청이 가능합니다. 참고하시어 이사에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 10억 이하 아파트 재건축 불가능 한건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 재건축 사업의 기본 원리는 수익성이 나와야 실행할 수 있다는 것입니다. 분양가가 낮거나 공사비가 너무 많이 들면 사업성이 붕괴되어 시행을 안하는 것이 나은 수준이 됩니다. 10억이하 단지의 경우 시세가 낮은 것이 가장 큰 문제입니다. 공사비는 계속 오르는데, 조합원들이 추가 분담금을 감당하기 어렵고 , 완료하더라도 분양가가 더 올라갈 수 없는 상한선이 존재하므로 (10억 근처) 시도를 하지 않는 것입니다. 강남이외의 아파트 단지 재건축의 경우 역세권이나 입지 우선으로 시행될 가능성이 높으며(시세상승의 여지가 있는 곳) 공공참여형 재건축으로 간다면, 수익성을 보장하면서도 분양가를 너무 올리지 않아도 되기 때문에 가능한 시나리오가 몇개 있습니다. 또한, 재 건축이 아닌 리모델링 방식으로 공사비를 줄여 진행하기도 하니, 이 점 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 집갑 치솟는데, 한국은행 왜 금리 안내리나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한국은행이 기준금리 2.5% 동결한 이유는 서울 집값의 고공행진 때문입니다. 금리 인하시, 대출금리가 낮아져 주담대등 가계대출이 증가하고 이것이 다시 부동산 시장에 자금을 몰리게 할 수 있기 때문입니다. 이런 경우 버블에 대한 우려가 더 커질 수 있기 때문에 한국은행 입장에서는 금리 인하를 하지 않는 것이 좋겠다는 판단을 한 것입니다. 물가 안정도 완전히 이루어진 상태가 아닙니다. 소비자 물가는 일부 안정세를 보이지만, 고정비성 항목에서는 높은 수준이 유지되고 있습니다. 이런 경우에 금리를 내린다면 인플레이션이 재 확산될 수 있기 때문입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세끼고 매매시 보금자리론 대출 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세입자 있는 상황에서 보금자리론 가능하려면 몇가지 조건을 충족해야 합니다. 실거주 요건을 충족해야 하며, 이후 3개월 내 실거주 입증이 안되면 대출 환수될 수 있습니다. 해결방법으로는 세입자 퇴거 확약서 확보 또는 계약만료 임박시에 대출 가능합니다. 대출한도는 최대 2.1억으로 70% 까지는 가능할 것으로 보입니다. 보금자리론을 운영하는 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114 에 연락하여 확인해 보시는 것이 가장정확합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 산사태 보상금은 어떤 순서로 지급되나요?!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 산사태 피해에 대한 보상금은 통상적으로 재난관리법 및 자연재난 구호 및 복구비용 부담기준에 따라 절차대로 지급됩니다. 먼저 신고와 현장 확인입니다. 사건이 발생하여 신고가 들어오면 지자체는 현장조사반을 꾸려 피해여부 및 규모를 현장에서 확인합니다. 두번째로는 피해규모 확정 및 유형분류입니다. 주택 및 건축물 피해 (전파, 반파, 침수 등)농지·논밭 피해축사, 창고, 비닐하우스, 농업시설물인명피해 (사망, 실종, 부상)공공시설물 피해 (도로, 제방, 통신선 등)등의 피해로 크게 구분됩니다. 세번째로는 지자체의 복구계획을 수립하고 중앙정부에 보고를 하게 됩니다. 이 때 피해 규모가 중대형 재난 기준이상이면 특별재난지역으로 선포할 수도 있습니다. 네번째로는 재난지원금 산정입니다. 위에서 분류한 피해 유형별로 보상액을 산정합니다. 마지막으로는 지급 우선순위에 따라 지급을 하도록 하게 되어 있습니다. 이런 경우 보상 예산은 지자체 예산 + 행안부,산림청 등 중앙정부 예산이 조합되어 지급되게 됩니다. 산사태의 경우 산림청 소관 자연재난이므로 산림청이 관여되는 경우가 많습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민생지원금으로 인해 올라간 물가는, 사실상 다시 안정화되기는 어려운건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 소비재에는 가격 경직성이라는 개념이 있습니다. 이것은 한번 오른 가격은 쉽게 다시 내려가지 않는 성향을 말합니다. 고정비가 그대로 이기 때문에 마진을 줄여 금액을 내려야 하는데, 이러면 손해를 볼 수 있기 때문이에요. 물가가 다시 안정되는 경우도 없지는 않습니다. 예를 들어 수요가 급격히 줄어들거나, 공급이 대폭 개선되거나, 정부가 가격상한제나 유통 보조금처럼 직접 개입하는 경우입니다. 또는 경기 침체로 전반적인 소비심리가 위축될 때에도 물가가 안정되거나 일부 품목 가격이 하락할 수 있습니다. 그러나 이런 조건들이 동시에 갖춰지는 경우는 드물기 때문에, 민생지원금으로 인해 한 번 올라간 물가는 다시 내려오지 않고 높은 수준에서 고착화되는 경우가 많죠.결론적으로, 민생지원금은 단기적인 소비 진작 효과는 확실하지만, 그로 인해 상승한 물가는 제도가 종료된 이후에도 쉽게 내려오지 않아 오히려 생활비 부담이 장기화될 수 있습니다. 이게 그동안 세금을 풀어 내수를 안정화시킨다는 정책에 반대하는 사람들의 논리입니다. 경제학적으로 말이 되는 논리이지요.
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 활용하여 갈아타기
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비과세 혜택을 받을 수 있는 단계별로 정리를 해 보겠습니다. 1단계는 A주택에서 B주택으로의 갈아타기입니다.A주택은 남편 명의로 2020년 7월 30일에 취득했고, B주택은 아내가 혼인 전인 2019년 11월에 청약으로 분양권을 취득해 혼인 후인 2022년 11월 7일에 소유권을 취득한 상황입니다. 현재는 B주택에 실거주 중이며, A주택은 2025년 8월 이전에 매도할 계획입니다. 이 경우 혼인으로 인해 1세대로 본다면, B주택 취득일(2022년 11월 7일)로부터 5년 이내에 A주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년 8월 매도 예정이므로 이 요건은 충족되어 A주택은 양도세 비과세 대상이 맞습니다.2단계는 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 단계입니다. A주택 매도 후 2025년 9월에 C분양권(2026년 12월 입주 예정)을 취득하고, 실거주 목적으로 이사할 계획이며, B주택은 2026년 12월 이전에 매도하고자 하는 경우입니다. 이때는 분양권이 주택 수에 포함되기 때문에 다시 일시적 1가구 2주택 요건을 검토해야 합니다. 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택(B주택)을 양도하면 비과세가 가능하며, 만약 B주택과 C분양권 모두 조정대상지역에 해당한다면, C분양권 취득 후 1년 이내에 B주택을 양도해야 하고, B주택에 1년 이상 실거주한 이력이 있어야 합니다. 질문에서 언급한 대로 2022년 11월부터 B주택에 실거주 중이라면 실거주 요건은 충족하며, C분양권을 2025년 9월에 취득했다면 B주택은 2026년 9월 이전에 매도해야 안전하게 비과세 요건을 만족시킬 수 있습니다.결론적으로, A주택에서 B주택으로의 갈아타기는 비과세 요건을 충분히 충족하며 문제 없습니다. 이후 B주택에서 C분양권으로 갈아타는 것도 조건만 맞춘다면 일시적 1가구 2주택 제도를 통해 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 분양권 취득 시점과 B주택 매도 시점을 조정대상지역 여부와 맞춰 조심스럽게 관리할 필요가 있으며, C분양권을 취득한 후에는 1년 이내 B주택을 매도해야 하는 가능성이 높으므로 사전에 지역 요건을 정확히 확인해야 합니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현재 출산 혜택이 가장 큰 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 현재 대한민국에서 초산 기준으로 출산 혜택이 가장 큰 지역은 인천시입니다. 인천시는 중앙정부에서 제공하는 모든 기본 혜택(임신·출산 의료비, 첫만남이용권, 부모급여, 아동수당, 보육료 및 교육비 등)을 포함해 약 7,250만 원 수준의 지원을 받을 수 있고, 여기에 인천시 자체적으로 마련한 지원금을 더하면 총 약 1억120만 원의 혜택을 받을 수 있도록 설계돼 있습니다. 이 외에도 임산부 교통비 50만 원 등을 포함하여 지자체 자체 지원금이 약 2,800만 원에 달합니다. 다만 이 제도는 2024년 초 발표되었지만 보건복지부 사회보장위원회의 승인 지연 등으로 인해 일부는 아직 시행되지 않았거나 조정 중인 상태입니다.한편, 충청북도나 전라남도 등도 지자체 차원의 양육수당과 출산장려금을 지급하고 있으며, 충북의 경우 총 8,000만 원 수준, 전남은 최대 1억 원대 초반까지 지원 가능한 구조이긴 하나, 이 역시 정부 기본 혜택을 포함한 금액입니다. 즉, 지자체 단독으로 인천 이상의 혜택을 제공하는 곳은 아직 없는 상황입니다.
부동산
Q. 경매시 당해세는 낙찰자 인수사항인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 경우, 당해세인 재산세 2,000만 원은 낙찰자가 인수해야 하는 채무입니다. 왜냐하면 당해세는 담보물의 공과금으로서 저당권이나 임차인의 권리보다 우선하여 징수되기 때문입니다. 즉, 경매로 소유권이 넘어가더라도 해당 부동산에 부과된 재산세는 새로 소유하게 되는 낙찰자가 인수해야 합니다.결론적으로, 낙찰자는 낙찰대금 7,500만 원 외에 재산세 2,000만 원도 부담해야 하며, 총부담은 9,500만 원이 됩니다.또한, 임차인의 보증금은 경매절차를 통해 보호받지만, 보증금 8,000만 원이 낙찰가보다 높아 배당이 부족할 가능성이 큽니다. 이 경우, 임차인은 배당 부족분에 대해 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 중 일부 손해를 입을 수 있습니다.