안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재산세 관련해서 실거주 여부와 관계없이 재산세는 1세대 1주택자로 일반세율 적용합니다. 즉, 어머니 집으로 전입해도 재산세는 중과되지 않습니다. 다만, 어머니가 1세대, 본인이 1세대 인 경우 세대 기준 2주택이 되어 어머니 주택에 대한 세액공제가 배제될 가능성도 있기는 합니다. 양도세 비과세 요건은 '2년실거주'요건만 충족되면 되며, 중간 전출은 무조건 문제가 되는 것이 아니라서 양도당시 기준으로 판단하시면 됩니다. 문의에 대한 답변이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 명도 집행 후 동산 운반비 및 보관료 매매사업자 비용처리
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명도집행은 해당 부동산을 실질적으로 사용할 수 있게 만들기 위한 과정이므로, 강제집행 비용, 동산 운반 및 보관 비용은 부동산 취득과 관련된 부대비용으로 간주됩니다. 그래서 이 비용은 사업자가 회계상 부동산 취득원가에 포함하여 처리할 수 있고 손금으로 인정이 됩니다. 단, 이러한 비용을 세무적으로 인정받기 위해서는 명도와 관련된 법원 결정문, 집행 영장, 운반 및 보관 관련 업체의 계약서, 세금계산서 등 관련 증빙을 꼼꼼히 확보해 두는 것이 필요합니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경할려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택임대 사업자 전환을 해야 하는데, 일반임대에서 주택임대로 단순히 변경은 불가합니다. 임대 대상 자산의 성격이 다르기 때문인데요. 새로 주택임대사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다. 오피스텔이라도 주거용도면 주택으로 간주될 수 있습니다. 입주자 전입과 내부구조가 욕실, 취사시설 , 등 주거로 갖추어져 있으면 주택으로 간주가 가능합니다. 부디 잘 등록하시어, 세금 부담 줄이시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 특례보금자리 또는 디딤돌대출 관련해 모르는게 있어서요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미혼자라도 단독 명의로 신청이 가능합니다. 다만 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 미혼자라면 만 30세 이상이어야 하고, 단독 세대주여야 합니다. 단독 세대주는 주민등록상 본인 혼자 거주하고 있어야 하며, 직계존속이나 미성년 형제·자매와 함께 사는 경우에는 해당 기간이 6개월 미만이어야 합니다. 이런 조건을 충족하면 단독 명의로도 디딤돌 대출 신청이 가능합니다. 다만 대출 대상 주택은 시가 3억 원 이하, 전용면적 60㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 70㎡ 이하) 등 상대적으로 규모가 작고 저렴한 주택에 한정됩니다. 대출 한도는 최대 1억 5천만 원이며, 생애 최초 주택 구입자일 경우 최대 2억 원까지 가능합니다.궁금증이 해결 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부모님이 구입하신 땅에 문제가있어요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 매우 안타까운 상황이네요. 말씀하신 내용은 부동산 매매 당시 명확한 경계 측량 없이 거래가 이루어진 것으로 보이며, 이로 인해 일부 건물이 타인의 토지(뒷집)에 침범한 상태인 것으로 판단됩니다. 일반적으로 이런 경우는 "건물의 일부가 타인의 토지에 무단으로 들어가 있는 경우"에 해당되며, 법적으로는 "위법건축물" 또는 "분쟁 대상 부동산"이 됩니다.먼저 확인하셔야 할 것은 당시 매매계약서를 포함해 토지대장, 등기부등본, 지적도 및 현황측량도입니다. 이를 통해 당시 거래한 부동산의 범위와 위치가 실제 등기상 경계와 일치했는지를 명확히 해야 합니다. 만약 계약 당시 부동산 중개인이 "모든 부지가 집과 창고 포함"이라고 설명했다면, 중개인의 과실 또는 허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 이 경우, 당시 거래에 관여한 부동산 중개사무소를 통해 공제회에 민원을 넣거나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.다만 실질적인 해결을 위해선 우선 변호사 또는 법률구조공단 같은 기관에 상담을 받는 것이 가장 좋습니다. 무료 법률상담은 ‘대한법률구조공단’, ‘지방자치단체 법률상담센터’, ‘법률홈닥터’ 등에서 제공하고 있으며, 소득 수준에 따라 무료 소송 지원까지 받을 수도 있습니다.만약 소유권 분쟁이 확정된다면 뒷집 소유자와 분할 매매 협의를 다시 시도하거나, 경우에 따라 법원에 지상권 설정 청구나 사용료 분할 등을 요구할 수도 있지만, 이 과정은 복잡하고 법적 판단이 필요합니다.요약하자면, 가장 먼저 할 일은 (1) 부동산 서류 전체 확보 → (2) 법률상담기관 또는 변호사 상담 → (3) 책임소재(중개사 과실 vs 구조물 불법 점유 등) 파악 → (4) 해결 방향(협상 vs 손해배상청구 vs 구조조정) 결정입니다. 비용이 부담된다면 공공기관을 통해 지원받는 것도 반드시 고려하시고요. 성실히 문제를 파악해 나가신다면 충분히 해결 가능하리라 생각됩니다.
부동산
Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많은 분들이 부동산거래질서 교란행위에 해당하지 않는다고 보시는데, 저는 약간은 해당할 수도 있다고 생각합니다. 중요한 절차의 문제를 건너뛰었기 때문입니다. 2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따르면, 임차인은 계약만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임차인의 계약만료일은 2025년 10월 9일이므로, 갱신요구권은 2025년 4월 9일부터 8월 9일 사이에 행사할 수 있습니다. 그런데 부동산 중개사는 6월 30일에야 임차인에게 갱신 의사를 물었으며, 그보다 앞선 6월 24일에 이미 새로운 임차인과 계약을 체결한 사실이 확인되었다면, 이는 임차인의 권리를 무시한 중대한 절차 위반으로 볼 수 있습니다.이러한 행위는 「공인중개사법 시행령」 제13조의2에서 정한 '부동산 거래질서교란행위'에 해당할 소지가 있습니다. 특히 "중개의뢰인의 의사에 반하여 계약을 체결하거나 체결하도록 유도하는 행위" 또는 "중요한 사항을 고지하지 않는 행위"에 포함될 수 있으며, 이 경우 해당 중개사는 행정처분 또는 자격정지 등의 징계를 받을 수 있습니다.따라서 임차인은 중개사무소에 공식적인 해명을 요구하고, 필요 시 관할 시·군·구청 부동산과나 공인중개사협회에 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 이로 인해 임차인이 실제적인 피해(이사 비용, 새 계약 중개수수료 등)를 입었다면 민사상 손해배상 청구도 가능하며, 이를 위해 계약서, 통화·문자 내역 등의 증거를 확보하는 것이 중요합니다.결론적으로, 이번 사안은 단순한 실수로 보기 어려울 정도로 절차 위반의 소지가 크며, 임차인이 법적으로 강하게 대응할 수 있는 사안입니다. 필요하다면 계약갱신요구권 행사 통보서나 공식 항의 문구 예시 등을 통해 대응을 준비하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 아파트 정보에 보면 학군정보가 보이는데 먼 아파트도 학군정보가 좋은 학교로 되어있는데 맞는걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.초등학교는 학군으로 분류되어 해당 지역범위 내에서 입학을 하게 됩니다. 그래서 바로 길 건너에 붙어 있더라도 더 먼 학교로 배정이 되는 상황이 발생하게 되는 것이지요.해당 아파트는 지어질 때부터 초등학교가 정해져 있습니다 .(특히 신도시) 그래서 학군지정보에 등록된 초등학교로 100% 배정되게 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 627 부동산 대책 전세대출 규제로 인해서 전세 가격 하락으로 이어질까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.627 부동산 규제로 인해 시장에 미치는 양방향 효과가 큽니다. 먼저 수요감소입니다. 이는 전세가격이 하락하게끔 하는 요인으로 작용하는데, 전세대출이 어려워지며, 임차인이 전세입주를 포기하거나 줄이게 됩니다. 특히 청년,무주택자, 저가 아파트의 실수요자는 큰 타격을 받게 됩니다. 입주초기 신축 아파트의 전세수요 또한 감소되게 됩니다. 그래서 미입주에 대한 리스크가 상승합니다. 특히 수도권과 지방에서 분양물량 많은 지역은 전세매물은 많은데, 수요자금이 막혀 가격은 내려갈 수밖에 없게 되지요.하지만, 반대로 작용하는 요인도 있습니다. 이는 공급을 감소시키는 쪽으로 나타나게 됩니다. 집주인 입장으로 보면 전세를 놓기가 어렵거나 전세로 인한 이득이 없다면 월세전환을 고려하게 됩니다. 특히 고가 전세물건은 오히려 전세가가 상승하게 되는데요. 일부 인기 학군지처럼 공급이 한정된 곳에 전세수요가 몰린다면 이 지역특정으로 전세가가 상승하게 됩니다. 전반적으로는 전세가 하락이 주된 흐름이고, 특정 지역에서 전세가 상승을 고려하시면 되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세 임대차계약 세면대가 막혀서... 수리비 청구에 관하여
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본적으로 건물 또는 설비의 “기본적인 정상적 작동”에 대한 유지·보수 책임은 임대인에게 있습니다. (예: 배수관 막힘이 입주 전부터 있었거나 사용상 문제가 아닌 구조적/노후 문제라면 임대인 책임에 해당할 여지가 큼)임차인이 고의·과실로 망가뜨린 경우는 임차인 책임이지만, 지금처럼 “원래부터 배수가 안 되었고 내가 해결 시도했으나 안 되는 상황”이라면 임대인에게 먼저 알리고 수리 요청하는 게 타당합니다.특약에 ‘소액 소모품은 임차인, 일정 금액 이상은 협의’라고 되어 있어도, 이게 어디까지를 말하는지 계약서에 기준이 명시돼 있지 않다면 “배수관 막힘”(구조/설비 문제)이 단순 소모품 범주로 보기 어렵다는 점을 설명하면서 협의해야 합니다.통상적으로 그정도 수리비는 출장비 5만원 작업비용 5-8만원 정도가 청구되는 것이 일반적입니다. 그래서 해당 비용을 먼저 알아보시고, 임대인에게 원래부터 조짐이 있었다는 내용을 잘 설명하시어, 입주전부터 원인제공이 되었다는 것을 반드시 고지하시기 바랍니다. 만약에 25만원 이상이 청구되는 경우라면, 특수 장비를 이용한 공용 배수관까지의 내시경 후 원인물질을 제거하는 공사이므로 해당 건은 집주인이 모두 부담하는 것이 맞습니다. (소액 소모품이 아니기 때문)부디 참고하시어 잘 해결하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 분양권 매수 질문 드립니다 :)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 사항에 대해 번호 순서대로 답을 드리겠습니다. 형식상으로는 가능하지만, 매우 주의하셔야 합니다. 분양대행사는 중개업소가 아니므로 마케팅업체입니다. 즉, 안전장치가 없다고 보시면 됩니다. 특히 조합원 지위 양도는 일반 부동산 매매와 달라서, 지자체 신고나 조합 내부 규정, 해당 사업의 정관까지 확인이 필요합니다. 중개 플랫폼에 올라와 있지 않다는 것 자체는 불법은 아니지만, 거래가 음성적으로 이뤄질 가능성도 있으므로 분양대행사가 믿을 만한 회사인지 철저히 확인해야 합니다.이건, 절대 비추천합니다. 매도인의 계좌가 아닌 분양대행사 계좌로 송금하는 건, 법적으로 소유권 이전 대가를 정당하게 지불한 증거가 불명확해질 수 있습니다. 특히 대행사가 자금을 유용하거나 부도가 나면, 사기 피해로 이어질 수 있습니다. 추후 매도자와의 법적 분쟁이 생기면 “내가 대금을 지불했다”는 사실을 법적으로 증명하기 어렵습니다.이 건에 대해서는 준조합원일 경우 불이익이 있을 수 있으므로, 그것을 해결하기 위해 "총회 결의 없는 한 추가 분담금 없음", "사업지연 시 환불 또는 위약 가능" 특약을 반드시 추가하시기 바랍니다. 아래에 적어드리는 내용정도면 충분할 것입니다. 추가 분담금 면제 조항입니다. 매수인은 향후 어떠한 명목의 추가 분담금 및 추가 비용도 부담하지 않으며, 조합 또는 건설사 측이 요구할 경우 매도인이 책임진다.입주 지연 시 책임조항입니다.입주 예정일이 지연될 경우, 매수인은 계약 해제 또는 위약금 청구 권리를 가진다.대금 정신 방식 및 계좌 명시 조항입니다. 분양권 매매 대금은 반드시 매도인 본인 명의 계좌로 송금하며, 분양대행사 또는 제3자 계좌로 송금하지 않는다.조합원 지위의 이전을 명확화 합니다. 계약 체결 후 조합원 지위는 즉시 매수인에게 이전되며, 이에 따른 권리와 의무는 매수인에게 귀속된다.저는 질문자님께서 말씀하신 현재 거래에 대해서 결론적으로는 부정적으로 보는 편입니다. 위험성이 많아요.그래도 진행하시겠다면, 특약을 반드시 넣으시고, 해당 시행사가 부도내지 않기를 바라시기 바랍니다. 감사합니다.