안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 다른 나라도 부동산이 주 투자 수단인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 다른 나라에도 이런 현상이 나타납니다. 외국의 경우에도 부동산은 대표적인 투자 수단 중 하나로 활용되어 오고 있습니다. 미국, 캐나다, 호주, 영국 등 선진국에서도 부동산은 안정적인 자산으로 여겨지며, 특히 주요 도시의 부동산 가격은 계속해서 상승해왔습니다. 뉴욕, 런던, 시드니, 토론토 같은 도시는 한국의 서울처럼 높은 집값을 형성하고 있어 중산층의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있습니다.하지만 우리나라만큼은 아니에요. 우리나라의 경우 주식 등 금융자산보다 부동산에 투자하는 비율이 매우 높은 편이고, 자산 대부분이 부동산에 집중되는 경향이 강한 편입니다. 또한 땅이 좁고 수도권 집중 현상이 심한 것도 부동산 가격 상승에 영향을 주는 요인입니다. 이런 점에서 본다면 한국은 유독 부동산 쏠림 현상이 강한 나라 중 하나로 볼 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공공분양 당첨 될 확률 궁금해서요.안될것같지만요ㅎ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.100% 낙첨이라는 것보다는 확률이 좀 낮은 것이 사실입니다. 공공분양 당첨에 중요한 요소는 먼저 청약통장 가입 기간과 납입 횟수입니다. 매달 10만 원 이상씩 24회 이상 납입해야 기본 자격이 되며, 10년 이상 120회 이상 납입했다면 당첨 가능성이 높아집니다. 또한 지역 우선공급이 있기 때문에 세종시에 거주 중이라면 유리할 수 있지만, 무주택 기간이나 부양가족 수 등도 중요한 기준이 됩니다.공공분양은 가점제와 추첨제가 혼합되어 있으며, 신혼부부나 생애최초, 다자녀 같은 특별공급이 많기 때문에 자신의 상황에 따라 특별공급을 노려보는 것도 좋은 전략입니다.예치금은 일반공급 시 면적별 청약 자격을 결정하는 기준으로 사용되며, 세종시에서는 85㎡ 이하 주택의 경우 예치금 200만 원 이상이면 기본 자격은 되지만, 실제 경쟁에서는 1,500만 원 이상을 넣은 신청자들이 많아 실질적으로는 이 정도 수준이 되어야 경쟁이 가능한 경우가 많습니다.결론적으로 예치금이 500만~1,000만 원이라도 자격 요건은 되며, 반드시 낙첨되는 것은 아닙니다. 다만 당첨 가능성은 낮고, 특별공급 조건이나 장기 납입 실적을 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 지금부터라도 꾸준히 납입하고, 본인의 상황에 맞는 특별공급 자격을 확인하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.위에 설명드린 대로 특공을 노려보시는 것이 더 좋을 것으로 판단됩니다. 부디 당첨되시길 기원하겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 관련 부동산 중개 수수료
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 단순 기간 연장은 중개업무가 아니기 때문에 수수료를 낼 의무는 없습니다. 다만, 실무상 고객님들이 중개사가 서류업무차 시간도 썼고, 관리 해준것의 수고비 의미에서 10-15만원 정도를 현금으로 주시기는 합니다. 보증금이 얼마인지 모르겠지만, 보증금의 3%는 조금 과한 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 그래서 다시한번 협의를 해 보시기를 바랍니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 대학생 때 자격증을 따는 게 취업에 정말 도움이 될까요?”
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능하면, 학생일때 자격증을 따시라고 추천 드리고 싶습니다. 특히나 공기업에 취업을 준비하신다면 더더욱 먼저 따시는 것이 유리합니다. 우선 취업을 하고나면 자격증을 추가로 취득하기가 학생일때보다 훨씬 어려워 집니다. 그래서 무조건 학생일 때 따시는 것이 좋고요. 특히 지금 생각하고 계시는 자격증은 실무와 직결된 내용이 있기 때문에(컴활, 토익), 업무시 유의미 하게 활용 될 수 있습니다. 스펙을 늘린다고 생각하시고, 가능한한 자격증은 많이 따 두시는 것이 좋습니다. 자격증을 따시게 되면 막무가내로 따는 것보다는 하나의 스토리를 구상하시고 해당 스토리에 맞게 자격증을 구비하시는 것이 자기소개서나 면접때 더 유리하게 작용할 수 있는 팁입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세놓고 이사갈때 하이라이트 가져가도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 하이라이트가 너무 마음에 들어 가져가고 싶은 마음 이해합니다. 하지만, 매립되어 집 구조에 부착된 하이라이트라면, 집의 일부로 간주하여 임대인이 임대하는 임대목적물의 일부로 봅니다. 그래서 세입자에게 인도해야 하는 설비에 해당하는 것이지요. 보통은 이런 경우 하이라이트를 두고 갑니다. 그러나 해당 하이라이트가 너무 좋아서 꼭 가져가야 하는 경우 세입자와 사전에 협의가 필요합니다. 적절한 대체품을 설치해 주거나 비용보상하는 방식으로 진행해야 분쟁을 없앨 수가 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 다가구 위반건축물 연장가능여부?!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로 저는 이사를 추천 드립니다. 말씀하신 주택에 대해 분석한 내용을 아래에 적어 보겠습니다. 위반건축물임에도 불구하고 해당 호실에 문제가 없고 과거에도 은행 심사에서 연장 승인이 난 점으로 미루어 볼 때, 이번 연장도 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 정부 정책과 금융기관 대출 심사 기준이 수시로 바뀔 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. 선순위 보증금과 채권최고액이 상당한 규모여서 집주인이 채무불이행 등으로 경매에 들어갈 경우 보증금 반환이 어려울 수 있고, 전입세대열람원 상 6등이라는 점도 우선변제권에서 밀릴 위험을 나타냅니다. 또한 보증보험이 거절된 상태라 안전장치가 없으므로 위험성이 크고, 대출금 상환 불이행 시 회수가 어렵다는 점도 주의해야 합니다.이러한 상황을 종합해 보면 위반건축물과 선순위 보증금, 보증보험 거절 등의 위험 요소를 감안할 때 장기적으로는 이사를 권장합니다.
부동산
Q. 융자가 있는 반전세 집은 계약하현 안될까요.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 융자가 있는 집은 집주인이 은행 등 금융기관에 해당 주택을 담보로 대출을 받은 상태라는 뜻입니다. 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 금융기관이 해당 주택을 경매로 처분할 수 있고, 이 과정에서 세입자의 보증금 반환이 어려워질 위험이 있습니다.융자금이 커서 경매낙찰대금에서 은행 대출을 모두 갚고 난 후 금액으로 보증금을 전부 충당하지 못한다면 남은 금액은 그야말로 날리는 것이지요.특히 반전세처럼 보증금이 크고 월세가 적은 경우, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 경제적 피해가 클 수 있으므로 더욱 조심해야 합니다.계약 전 반드시 다음 사항을 확인하세요:등기부등본 확인등기부등본을 통해 해당 주택에 설정된 근저당권(융자 여부)과 금액, 순위를 확인합니다. 보증금이 근저당권보다 우선순위에 있으면 상대적으로 안전합니다.임대차계약서 작성과 확정일자 받기계약서를 꼼꼼히 작성하고, 관할 주민센터에서 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 확정일자는 보증금 반환 순위에 영향을 줍니다.임대차 보호법 적용 여부임대차보호법에 따라 임차인은 일정 범위 내에서 우선변제권을 갖지만, 융자가 많거나 경매가 진행되면 보증금 일부만 회수할 위험도 있습니다.신뢰할 수 있는 집주인인지 확인가능하다면 집주인의 신용 상태나 주변 평판도 확인해 보세요.결론적으로, 융자가 있는 반전세 집은 보증금 회수 위험이 다소 있으므로 신중하게 계약하셔야 합니다. 특히 보증금 규모가 크다면 더욱 조심하시고, 전문가(부동산 중개인, 변호사 등) 상담도 받는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 유투브채널 구독자500명달성하기 쉬운건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.구독자 500명은 초보자 입장에서는 결코 적은 숫자가 아닙니다. 지인이나 커뮤니티 등을 통해 1-200명까지는 빠르게 늘릴 수 있지만, 그 다음부터는 컨텐츠의 능력이 구독자가 오르는 속도가 되기 때문입니다. 수익화기준은 구독자 500명이상, 공개영상 3개 이상, 지는 12개월간의 시청시간이 3,000시간 이상 또는 90일 이내 쇼츠 조회수 300만 이상이어야 합니다. 구독자 1만까지는 빠른 경우 1년이내, 느리게 크는 경우는 2년까지도 걸릴 수 있습니다. 소통이 적거나 업로드하는 숫자가 적으면 몇년이고 걸릴 수도 있는 점 참고를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 계약 만로가 8월 2 일 입니다 재계약을 9월 말로 계약시 집주인한테 불이익 있나요 구청에 신고를 늦게해도 되나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 재계약을 9월 말에 체결한다고 해서 집주인에게 큰 불이익이 발생하는 것은 아닙니다. 다만, 주택임대차보호법 상 임대차계약은 전입신고 및 확정일자를 기준으로 효력이 보호되는 것이므로, 계약이 만료된 상태에서 계약서를 나중에 작성할 경우에는 임차인의 권리 보호에 불리할 수 있습니다. 예를 들어, 확정일자를 기준으로 보증금 우선변제권을 확보하는데 있어 지연이 생길 수 있습니다. 집주인 입장에서는 계약 기간이 공백 없이 연속되는 것이 추후 분쟁이나 세무처리 등에서 안정적인 측면이 있으나, 큰 불이익이 발생한다고 보긴 어렵습니다.다만, 임대차 신고 의무제(임대차신고제)가 시행 중인 만큼, 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 구청(관할 행정복지센터)에 신고해야 합니다. 예를 들어, 실제로 9월 30일에 계약서를 쓴다면 10월 말까지 신고하면 되는 것이고, 8월 계약 만료 시점을 기준으로 강제적으로 신고할 필요는 없습니다. 따라서 계약일을 9월 말로 미뤄도 집주인 입장에서 불이익은 거의 없다고 보시면 됩니다.보증금 및 월세 인상에 대한 제한 기준을 설명드리면, 주택임대차보호법에서는 계약갱신요구권을 행사하는 경우(즉, 기존 세입자가 계속 거주하며 재계약할 때) 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다.즉, 재계약 시 보증금을 1,000만 원 올리고 월세를 5만 원 올리는 것이 합산하여 600만 원 이내이면, 계약갱신요구권 행사 시에는 적법합니다.하지만 만약 계약갱신요구권 없이 새로운 계약을 체결하거나 세입자가 자발적으로 나머지 조건을 수용하는 형태라면, 5% 제한은 적용되지 않습니다. 이럴 경우 보증금이나 월세 인상은 임대인·임차인 합의로 자유롭게 설정할 수 있습니다.질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세계약 만료전 계약 해지하려고 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두가지 질문사항에 대해 번호별로 답변을 달아 드리겠습니다. 참고를 부탁드립니다 올해 5월에 세입자인 질문자가 9월 1일 계약 종료를 원한다고 미리 통보했고, 집주인이 그 시점을 받아들여 합의가 되었다면, 이는 '합의해지'에 해당합니다. 이런 경우 계약서의 원래 종료일보다 앞서 양측이 합의하여 계약을 끝내기로 했다면, 그 이후 기간(9월 이후)의 월세는 법적으로 부담하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 즉, 5월에 9월 퇴거로 상호 협의가 있었다면 9월 이후 6개월분의 월세를 100% 부담하라는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 '합의'의 증거가 있다면 더욱 유리합니다. 문자, 카톡, 녹음 등으로 "9월 1일 퇴거 합의" 내용이 확인되면 분쟁 시 증거로 사용할 수 있습니다.계약 해지를 미리 통보한 이후에도 집주인이 적극적으로 새로운 세입자를 구하지 않았다면, 이는 세입자의 손해를 줄이기 위한 노력을 소홀히 한 것으로 간주될 수 있습니다. 민법상 손해배상을 청구하거나 계약 해지에 따른 위약금을 요구하려면, 손해를 최소화하기 위한 '경감 노력'을 해야 한다는 원칙이 있기 때문입니다. 세입자가 5월에 바로 집을 내놓자고 요청했음에도 집주인이 "금방 빠질 것이다"며 이를 거절하고 실제로는 한 달 후에야 집을 내놓았다면,임대인의 노력이 부족한 것입니다. 결과적으로 , 집주인은 9월에 보증금을 전액 반환하여야 하며, 다음세입자 늦게 구해지는 것은 질문자님이 걱정할 내용이 전혀 아닙니다. 감사합니다.