안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 자녀에게 아파트를 증여하는게좋을지 매매를 해야할지 궁금 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세금 관련해서 증여세냐, 양도세냐를 결정해야 하는 상황이군요.결론부터 말씀드리면, 부모님의 주택 보유 상황, 자녀의 자금 마련 가능성, 향후 양도세 문제 등에 따라 달라지며 각각의 방식에 장단점이 있습니다.먼저, 증여하는 경우입니다. 성인 자녀에게 아파트를 증여하면 5천만 원의 증여세 공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 시세 3.6억 원으로 증여할 경우, 과세표준은 3.1억 원이 되며, 이에 대한 증여세는 약 5,300만 원 정도입니다. 여기에 자녀가 소유권 이전을 할 때 취득세 약 1,440만 원(약 4%)이 추가되므로, 총세금은 약 6,740만 원 정도가 됩니다. 증여는 자녀가 돈을 따로 마련하지 않아도 되며, 부모가 자산을 무상 이전하고자 할 때 현실적입니다.다음으로는 매매 하는 방식입니다. 부모가 자녀에게 시세대로 매도하고, 자녀가 그 대금을 실제로 부담하는 구조입니다. 부모가 1세대 1주택자이며 보유·거주 기간이 2년 이상이라면 양도소득세는 면제됩니다. 자녀는 매매가 기준으로 약 400만 원 정도의 취득세만 부담하면 됩니다. 이 방식의 장점은 자녀가 나중에 아파트를 매도할 때 취득가액이 높게 반영되므로 양도차익이 줄고, 양도세 부담이 적어진다는 점입니다. 그러나 이것은 자녀가 소득증빙이 되지 않으면, 변칙증여로 보고 증여세를 부과할 수 있는 리스크가 존재합니다. 따라서 부모가 1세대 1주택이고, 자녀가 자금 출처를 명확히 증명할 수 있다면 매매 방식이 절세에 유리할 수 있습니다. 하지만 자녀가 실질적으로 돈을 부담할 수 없고, 무상으로 넘기고자 하는 취지라면 증여가 더 현실적이고 안전한 방식입니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 목동이 고도제한에 걸리면 재건축에도 지장이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 목동은 김포공항으로 인해서 고도제한에 걸려 있는 상태입니다. 그래서 일부 재건축추진위원회 에서는 김포공항의 이전을 추진해달라는 요구를 하고 있지요.고도제한에 걸리면 용적률을 높여서 허가를 받을 수가 없습니다. 그러면 호실의 개수를 늘릴 수가 없고, 사업시행주체(시행사/건설사) 가 가져갈 수 있는 이익이 줄어들어 해당 건을 진행하고자 하는 시행자가 없게 됩니다. 그러면 목동은 재건축을 할 수가 없죠. 고도제한은 재건축의 발목을 잡는 중요한 제한요소 중 하나입니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 시세에서 1층 가격이 다른 층보다 저렴한 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1층이라고 하면 저층부에서도 가장 아래층입니다. 1층이 2층과 달라지는 가장 큰 차이점은 프라이버시 보호와 보안의 문제입니다. 1층 아파트 창문을 보면 거의 대부분이라고 해도 과언이 아닐 정도로 방범창이 다 달려 있습니다. 그정도로 외부 침입에 대해 우려가 큰 것입니다. 아울러 1층의 경우 외부에서 발생하는 소음 등이 여과없이 모두 들어와서 창문을 열고 생활하기가 어려운 상황에 놓입니다. 이러한 이유가 1층이 가장 저렴한 이유가 되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최근 직거래가 계속 늘고 있는 추세 인가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 직거래가 조금씩 늘고 있는 것은 실무에서도 보이는 현상입니다. 특히 월세거래나 지방 소형아파트, 지인간 거래, 임대수익형 부동산에서 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 다만, 거래의 안전성이나 법적보호 측면에서는 여전히 신중을 기해야 합니다. 직거래는 중개보수를 절감할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 이게 가능한 이유는 카카오 부동산, 호갱노노, 네이버부동산, 등에서 시세와 실거래가가 쉽게 공개되어 정보를 많이 접할 수 있기 때문입니다. 그리고 단기임대 위주의 임대거래가 확산되다 보니, 보증금을 줄이고 월세에 중점을 두면서 마치 물건을 구매하듯, 주거를 선택하는 현상이 늘고 있습니다. 하지만, 분쟁 및 권리분석 누락 등으로 인한 보증금의 손실이 있을 수 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
부동산
Q. 아파트 거래시 30년 이상 구축 아파트는 잔금완료후에 하자담보책임을 매수인이 하는게 보통인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.실무에서는 30년이 넘어가는 구축 아파트의 경우 매도인은 계약일 이전까지의 상태를 기준으로 매수인이 모든 하자를 승계한다는 특약을 거의 넣는 편입니다. 즉, 잔금 지급 후에는 매수인이 하자에 대해 보수책임이 있는 것이지요. 워낙 오래된 건물이다 보니, 해당 하자에 대해 충분히 예상 가능하며, 그것을 고려한 가격으로 거래하기 때문입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 1층 보다는 상층부를 선호하는 경향은 왜 그런 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 입지에서 무조건 1층이 선호되는 것은 아닙니다. 물론 1층이 눈에 잘띄고 유동인구의 접근성이 좋아서 선호되기는 하지만, 만약 찾아서 방문해야하는 업종이라던가, 고정지출을 줄이고 싶은 사업주들에게는 2층 이상도 좋은 선택지가 되고는 합니다. 헤어샵 같은 경우도 상층부에 있는 경우가 많고, 네일샵이나 피부관리샵 같은 경우에도 사람들이 예약 후 찾는 방식이기 때문에 상층부에도 영업에 문제가 전혀 없는 경우가 많지요. 혹은 해당 지역에 유일한 가게로 수요가 확실해서 상층부라도 찾아와야 할 종목인 경우에도 그렇게 하기도 합니다. 하지만, 편의점이나 저가커피 매장 같은 경우는 접근성이 확실한 1층을 무조건 선호하지요. 감사합니다.
부동산
Q. 월세 퇴거할때 벽지 및 문 손상시 어떻게 보상
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 시간의 흐름에 따라 변색되거나 약간의 흠집 그리고 손상 등은 세입자의 원상복구 의무에 포함되지 않습니다. 다만, 설명을 들어보니, 유지관리에 대한 약간의 책임은 있으신 듯 하네요. 벽지는 일부분만 공사하기가 어렵습니다. 몇 년동안 거주하셨는지는 모르겠으나, 집주인에게 상태를 보여주고 일부분 새 벽지 공사를 하는데 비용을 지급하시는 것이 맞는 것 같습니다. 부동산에 먼저 문의하여 상황을 설명하고, 집주인과도 협의가 필요할 것 같네요. 감사합니다.
부동산
Q. 베블런 효과는 무엇을 의미하고 왜 발생하는 건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.베블런 효과는 경제학에서 상품의 가격이 오를수록 오히려 그 상품의 수요가 증가하는 현상을 말합니다. 과시소비 즉, 남에게 자신의 부를 보여주기위한 소비를 설명하는데 사용되는 용어지요.강남, 서초 등 인기지역 초고가 아파트는 실수요 목적보다 과시적 목적이 결합된 경우가 많습니다. 앞으로 더 오를거라는 심리와 희소하니까 더 원하게 되는 심리가 결합되어 수요가 더 증가됩니다. 특히나 해당 동네에 사는 것에 대한 사회적 지위를 갖기 위해 구매하게 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전기 가스 이사정산 어플로 가능한가요.?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 전기와 가스 이사 정산은 각 공급사에서 제공하는 앱을 통해 대부분 가능합니다. 한국전력공사의 ‘한전 스마트 고객센터’ 앱에서는 전기 이사 신청과 정산, 요금 조회가 가능하며, 도시가스는 지역별 공급사별로 전용 앱이나 ‘가스앱(서울도시가스)’ 등을 통해 이사 정산 및 신규 신청이 가능합니다.전기 이사 정산 절차는 앱에서 전출일과 주소를 입력해 신청하면 최종 검침 후 요금이 정산되고, 가스도 비슷한 방식으로 앱에서 전출입 신청 및 검침값 등록을 할 수 있습니다. 다만, 일부 지역이나 LPG 가스는 전화만 가능한 경우도 있으니 이사 가시는 지역의 공급사 앱을 미리 확인해보시는 것이 좋습니다.부디 참고하셔서 이사 시 편리하게 정산하시기를 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 가슴검침할때 전과있는 분의 집은 누가 방문하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전과자나 위험인물의 경우 현장 폭언/폭행의 전력이 있었는지에 따라 나뉘는데요, 그러한 기록이 없다면 일반적으로 검침원이 혼자 방문합니다. 그러나 현장에서 폭행 등의 사실이 있는 경우 직원이 2인1조로 방문하거나, 아니면 자가검침을 유도하여 검침합니다. 빈집의 경우 "부재" 처리 후 검침원은 다른 집의 검침을 하러 갑니다. 이럴 때 자가검침요청서 혹은 부재안내서를 문틈에 끼워둡니다. 감사합니다.