안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 6000만원 아파트 소유권이전 법무사비 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법무사 수수료는 법무사마다 다르고 공인중개사 수수료처럼 법적으로 정해진 요율이 없습니다. 그래서 일반 적으로 실무에서는 위와 같은 상황에서 약 35만원 선에 형성이 되어 있습니다. 참고하셔서 좋은 거래 되시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아버지 명의 집 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.특수관계인(부모, 자녀) 간의 전세대출은 원칙적으로 어렵습니다. 대부분의 정책전세자금 대출은 직계존속의 소유주택과는 전세계약을 채결해도 대출이 불가합니다. 편법증여나 허위계약의 여지가 있기 때문입니다. 하지만 시중은행의 일반전세대출은 일부 가능할 수도 있으니 은행에 먼저 문의하시어 확인하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민법 제 615조에는 차임의 지급과 목적물의 보존이라는 것이 있습니다. 임차인은 목적물을 계약종료시 원상회복하여 반환할 의무가 있다는 것이지요. 그러나 가구가 이건 세입자의 소유였고 현 세입자는 계약 당시부터 해당가구 존재를 인지하고 있었으며, 이를 사용하기로 한 경우 C 가 인수에 동의한 것으로 간주할 수 있습니다. 중개인도 C에게 이전 세입자가구가 남아 있는 것을 인지시켰으며, 그것을 동의한 경우 C 의 동산으로 취급합니다. 결론적으로는 현세입자 C 가 해당 가구의 처리비용을 부담하고 원상복구하는 것이 타당합니다. 실무에서도 집주인이 제공하는 옵션이 아닌 물건들은 세입자 퇴거시 처리하는 것이 원칙이기 때문입니다. 잘 해결 되시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문의 순서대로 번호에 맞추어 답변을 드리겠습니다. 보증보험은 의무는 아니며, 대출자 측에서 보험가입 조건이 불가능하면 대출이 거절됩니다. HUG, SGI 같은 보증기관에서 대출실행 조건으로는 보증보험 가입이 필수입니다. 일반적으로는 세입자 단독 보증보험 가입은 불가능하죠. 과거 청년 버팀목 대출시에는 HUG 에서 자동가입이었고, 임대인은 보증료를 납부하는 형태였을 겁니다. 지금은 집주인의 가입거절이나 거절사유 있을 경우 세입자 대출이 시행 불가하거나 한도제한이 발생합니다. 임대사업자의 경우 보증보험 가입이 제한되기도 합니다. 1-1. 맞습니다. 보증보험이 필수라면 보증금을 낮추는 것이 바른 선택입니다. 즉 임대인이 보증보험 동의하지 않거나 보증한도 넘는 금액으로 증액을 하려면, 대출이 불가하고 세입자 권리도 위험합니다. 서울시 신혼부부전세자금 대출 요건 중 보증보험 기준은 HUG 보증기준과 동일하게 적용됩니다. (공시가 80%이내) 초과금액이 발생 시 대출 전체가 안되거나 초과분만 대출이 제외됩니다. 질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 보금자리론 관련해서 문의드립니딘.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.번호순서대로 질문 드리겠습니다. 가능은 하지만 매우 신중하게 접근해야 합니다. 잔금 일부만 지불하고 등기 이전하는 형태는 일반적이진 않지만 않고 매도, 매수, 세입자 간의 합의가 있다면 가능은 합니다. 다만, 실거주가 어려운 상태에서 보금자리론 등 정책대출의 실행은 안된다고 보시면 됩니다. 2025년 8월에는 대출이 불가능하며, 10월 세입자 퇴거후에는 가능성이 있습니다. 매매가 기준으로 70% 가능하며, 세대주 요건 소득 요건 등 기타 조건도 충족되어야 합니다. 감정가가 낮게 나올 경우에는 감정가 기준의 대출이므로 참고가 필요합니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이수역 근처 재개발 가능한 빌라 추천해 주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울시가 동작구 사당동 161-55번지 일대에 역세권 주택 및 공동주택 조성 지구단위계획안을 통과시켰으며 , 지하 3층 ~지하 29층 , 965가구 규모 공동주택 조성 예정입니다. 또한 이수역과 사당역 사이에 위치한 사당동 4-5번지 일대는 다가구 빌라 밀집지역으로 사당4동 및 사당 5동 재개발 구역지정 논의가 되고 있습니다. GTX-C, 신안산선, 서부선 경전철 등 교통 호재도 더해져 있으니, 이쪽 부근의 주택을 잘 알아보시길 바랍니다. 그럼 성공적인 투자 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인의 복비 부담은 전세계약을 일찍 해지 하고 미리 나갈때만 부담합니다. 그래서 결론적으로는 복비를 부담하실 필요가 전혀 없습니다. 단순히 임차인에게 내 주기위해서 적금을 미리 해지하거나 예금으로 준비한 경우에 이로 인한 이자 손해는 법적인 부분에서는 배상의 대상은 아니며, 이것은 도의적인 책임감을 느끼는 부분입니다.그래서 마음이 너무 무겁다면 20만원 정도의 현금으로 결정을 번복하는 것에 대해 미안함을 전하는 정도가 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 주택 처분조건 기한이 헷갈려요~~~~
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.6월 27일 이전에 새 주택을 취득한 경우는 기존의 규정을 그대로 적용합니다. 그래서 3년이내 처분을 하는 것으로 적용하면 되고요. 6월 28일 이후에 새 주택을 취득한 경우에는 신규 규정을 적용합니다. 그래서 6개월 이내에 처분해야 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 묵시적 자동 갱신 후 중도 퇴실 3개월 경과
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 주택임대차보호법 제6조 1항에 근거한 내용으로, 이것이 발동되면 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 해지통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 즉, 임차인이 퇴거의사를 밝힌 시점부터 3개월간은 임대차 계약이 유지되고, 해당 기간동안 임차인은 임대료를 부담해야 합니다. 묵시적 갱신은 갱신일(기존계약종료일)기준 1개월 전까지 임대인, 임차인 아무 협의 없는 경우 갱신되었다고 보기 때문에 , 이미 묵시적 갱신이 되었고, 이제부터는 퇴거 예정일 3개월 전에 통보를 하여야 합니다. 지금 같은 상황에서 질문자님이 6월 18일에 나가겠다는 통보를 했고, 그로부터 3개월이 지난 9월 18일에 퇴거한다면 집주인은 보증금을 돌려주어야 할 의무가 있습니다. 당연히, 이런 상황은 임차인의 책임이 있는 계약 조기종료가 아니기 때문에, 임차인은 중개수수료 등 그 어떤 비용도 책임질 필요가 없습니다. 아울러, 현재 피해 보신 상황도 피해액은 집주인이 보상해야 합니다. 집의 문제로 인해 손해를 입은 경우 그 피해 정도, 그리고 인과관계를 증명하는 증거로 조정절차(주택임대차분쟁조정위원회) 를 거쳐 요구하시는 것이 타당합니다. 적은 손해라도 볼 수는 없으니까요.지금 20대인 질문자님의 손해액 180만원은 집주인이 임대사업을 하면서 발생하는 비용 같은 것이지요. 그런 내용에서도 한발도 물러서지 말고 다 받아내시길 바랍니다. 힘내세요. 더 궁금한게 있다면 질문 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 동생 명의 집을 내 명의로 변경하려면?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 증여와 매매 두가지 시나리오가 가능합니다 증여의 방식은 동생이 질문자께 무상이전하는 방식인데, 증여세가 발생합니다. 증여세는 증여재산가액에서 5천만원 공제한 후 금액이 과세표준이 됩니다. 다만, 질문자께서 이미 주택금액의 일부를 부담한 사실이 객관적으로 입증 될 경우 그 부분은 증여가 아니므로 증여세 대상에서 제외할 수 있습니다. 매매방식은 취득세를 내야 합니다. 그리고 동생입장에서는 양도세가 나올 수 있습니다. 특히 보유기간이 짧아 1년 미만인 경우 양도차익에 대해 45% 중과세를 받을 수 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 1억원을 질문자님이 모두 부담한 것으로 하고 (부모님을 거래에서 빼는 것) 자금이 먼저 들어간 것으로 간주, 매매 형식을 취해 취득세만 내는 것이 좋습니다. 동생에게 양도차익이 발생하지 않도록 매매가는 구매가와 동일하게 맞추시는 것을 추천드립니다. 그러면, 양도소득세를 0원으로 만들수 있겠지요.잘 정리하시어 부담 없이 이전 받으실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.