안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래에 몇 가지 대표적인 사례를 소개해 드릴게요.1. 서울 강서구 '우장산 롯데캐슬' (舊 강서 힐스테이트 지역주택조합)위치: 서울 강서구 화곡동시행: 지역주택조합 사업으로 추진시공: 롯데건설착공/준공: 2019년 착공, 2022년경 입주 완료특징: 지주택 사업임에도 비교적 빠르게 착공하고 준공된 성공 사례2. 인천 서구 '청라 푸르지오 라피에르'위치: 인천 청라국제도시시행: 지역주택조합시공: 대우건설착공/준공: 2021년 착공, 2024년 준공 예정 (현재 거의 완공됨)특징: 브랜드 건설사 참여, 안정적인 진행3. 대전 유성구 ‘노은 더샵’위치: 대전 유성구 노은동시공: 포스코건설조합 설립 후 약 5년 만에 착공 → 입주 완료특징: 지주택임에도 불구하고 조합 운영이 비교적 투명했던 사례4. 경기도 하남시 ‘위례신도시 우남역 푸르지오’위치: 위례신도시시공: 대우건설조합 초기에는 다소 분쟁 있었으나 착공 후 정상 진행질문에 답이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 순서대로 번호에 답을 달아 드릴게요.1. 집주인이 나가라고 할 경우전세 계약이 종료되고 집주인이 나가달라고 요구하는 경우, 법적으로는 계약이 종료된 시점에 퇴거해야 하는 의무가 생깁니다. 그러나 현실적으로는 이사 준비에 시간이 필요하므로 즉시 퇴거를 강제하기는 어렵습니다. 보통은 2주에서 1개월 정도의 이사 준비 기간이 실무상 인정되는 경우가 많지만, 이는 법적으로 보장된 유예기간은 아니며 집주인의 협조 여부에 따라 달라집니다. 만약 집주인이 강경하게 즉시 퇴거를 요구한다면, 임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 등의 기관을 통해 조정을 요청하는 것이 좋습니다. 이사 갈 곳을 못 구한 상황이라면 명도기한을 조율해 달라고 요청해 보시는 것이 현실적인 대안입니다.2. 집주인이 구두 합의 내용대로 전세 계약을 유지하라고 할 경우집주인과 구두로 전세 계약 연장에 합의했다고 하더라도, 은행의 전세대출 심사 기준은 별개입니다. 은행은 주택의 공시지가가 하락하면서 담보가치가 낮아졌기 때문에 대출 가능 금액을 줄이는 것이고, 이는 임대인과의 합의 여부와 무관하게 은행의 내부 규정에 따라 결정되는 사항입니다. 따라서 집주인이 “그대로 연장해도 된다”고 말하더라도, 그 말이 대출 실행을 보장해주지는 않습니다. 이럴 경우에는 대출이 줄어든 금액만큼 차액을 본인이 보태서 계약을 유지하거나, 전세보증금을 500만 원 낮추는 방식으로 다시 계약을 조정하는 것이 현실적인 방법입니다. 만약 시간이 된다면 다른 금융기관의 상품을 알아보는 것도 한 가지 대안이 될 수 있습니다.3. 전세금은 언제 돌려받을 수 있는지전세계약을 파기하게 되는 경우, 원칙적으로는 임차인이 이사를 나가는 시점에 전세금을 반환받게 됩니다. 하지만 집주인이 즉시 전세금을 반환할 자금이 없을 경우 지연될 수 있으며, 특히 임차인이 먼저 계약 해지를 요청하고 나가게 되면 다음 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환이 미뤄질 수도 있습니다. 이 경우 중기청 전세대출과 함께 가입된 전세보증보험이 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 보증보험을 통해 대신 돌려받을 수 있습니다. 다만, 전세보증보험의 보증금 청구부터 실제 지급까지는 통상 수 주에서 수개월 정도 소요될 수 있습니다. 현재의 상황처럼 임차인의 귀책 없이 계약 유지가 어려워지는 경우라면, 위약금 없이 계약을 해지할 수 있도록 협의하는 것이 일반적입니다. 이 경우 계약 파기에 따른 책임은 임차인에게 없기 때문에, 계약 해제 시점에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있도록 조율하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 아파트는 재산권이 보장되는 부동산으로서, 법적으로 매매가 가능합니다. 조합원 지위도 양도가 가능하지만 일정시점 이후에는 제한이 있습니다. 재건축 조합원 지위 양도제한 시기는 , 조합설립인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지 됩니다. 이렇게 법에서는 할 수 있게 되어 있지만, 현실적으로 어려움이 꽤 있지요.조합원지위가 제한되면 매수자가 그것을 원하지 않습니다. 또한 관리비나 재산세가 공실인채로 계속 발생하는 것도 있구요. 결국 매도 자체는 가능하지만 매수희망자가 없거나 가격이 크게 깎여야 거래가 성사될 수 있기 때문에 잘 하지 않는 편입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.시세가 얼마인지에 따라 결론이 달라집니다. 공시가보다 높다고 가정해서 약 7억 2천이라고 가정하면, 귀하의 보증금은 안전합니다. 다만, 공시가와 비슷하거나 조금 높은 경우는 위험하지요.그래서 전체 보증금을 잃어버릴 수 있는 구조이기 때문에 가능하면, 다른 주택을 알아보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 부모님께서 정말 좋아하시겠네요.결론부터 말씀드리자면, 땅을 사고 집을 짓는 것과 질문자님이 공인중개사 면허가 있는 것과는 아무 관계가 없습니다.이득을 볼 수 있는 부분이라면 거래 시 중개수수료 좀 아낄 수 있는 수준인데요. 땅값과 건축비에 비하면, 그 비용은 아무것도 아니라서, 공인중개사 공부를 할 시간에 다른 더 의미있는 활동을 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 아마도 말씀하시는 것을 미루어 보아, 집에 돈은 충분히 있으신거 같은데요. 그러면 공부할 시간에 부모님과 시간을 조금 더 보내는 것이 좋을 것 같아요. 공인중개사가 은근히... 시간이 걸리는 시험이거든요. 그리고 어느 현자가 말하기를"자식이 부모를 모시고자 하나 , 부모는 이미 그 자리에 없다."라고 한 시구를 본적이 있습니다. 너무 효자(효녀) 이시고, 분명 실력과 외모를 겸비한 출중한 인물이실 텐데요. 부모님은 그저 자녀가 자신과 더 있어 주길 바라실 겁니다. 시간을 쪼개서 부모님과 식사도 하시고 술도한잔하시면서 제부도에 집지을 날을 기다리시면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 요즘 호텔 값 많이 비싼가요? 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.호텔이라고 하시면 최소한 비즈니스 호텔 이상되는 곳의 수준을 말하시는 것 같습니다. 보통은 4성급 이상의 호텔이 이에 해당이 될 것으로 보이구요.적게는 10만원대 후반부터 40만원 선에 분포되어 있습니다. 가성비 호텔로는 서울 하얏트호텔, 판교의 더블트리 호텔이 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지방 부동산 투자 지금 같은 시기 적절할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지방 부동산은 서울보다 인기가 없는 편이지만 역시, 이 와중에도 살아남는 시장은 있습니다. 충주, 대전, 아산 과 같은 남부지방과 수도권의 가교역할을 할 수 있는 도시들이 유망합니다. 또는 지속적으로 공무인원의 거주 수요가 있는 세종 또한 괜찮은 선택지 입니다. 하지만, 확실히 서울보다는 수익 창출이 느리고 회전성이 떨어지는 점은 감안하셔야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 저는 갭투자를 투자라고 생각하는 편은 아닙니다만, 현재 상황에서 있을 수 있는 리스크를 모두 말씀드려 보겠습니다. 현실적으로 역전세 리스크가 가장 크게 작용합니다. 전세가 하락의 경우 보증금을 돌려줘야 하는데 그럴 재원이 없는 경우 바로 전세사기가 되어버리기 때문에 상당히 위험하다고 볼 수 있습니다. 또한 현재 대출 규제가 강화되어 , DSR 로 인해 주택 추가 구입이 매우 어려운 상황에서 인기가 있을 만한 지역의 집을 경쟁력있는 가격으로 매수하기는 상당히 어렵습니다. 만일 질문자께서 모두 현금으로 구매할 수 있을 만한 상황이라면 모르겠으나, 대출을 이용하여 여러군데 진행하시려면 불가능 할 것이라고 생각을 합니다. 금리의 리스크도 존재합니다. 레버리지를 전제로 하여 구매하는 것인데, 금리 부담이 생각보다 커서 추후 문제가 될 수 있습니다. 그래서 지금 시점에서 현금이 충분하시다면, 갭을 노리는 투기성의 투자보다는 현금을 활용하여 구입 후 월세를 받는 쪽으로 하시는 것이 더 나은 선택지가 될 수 있을 것으로 보입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대인의 강제이사와 누수하자보수궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이번 누수 사태가 임차인의 과실이 아닌 집의 구조적 문제나 유지관리 부족으로 발생한 것이라면, 그로 인한 피해는 전적으로 임대인이 책임져야 합니다. 공사로 인해 일시적인 퇴거가 불가피하다 하더라도, 임시 거처 제공과 이사 및 복귀에 필요한 모든 비용 역시 임대인이 부담해야 합니다. 임차인에게 이사를 강요하거나 집을 스스로 알아보라고 하는 것은 부당한 처사입니다.현재 상황에서 임차인은 이사 요구를 거부할 수 있으며, 만약 임대인이 계속 퇴거를 종용할 경우, 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하여 계약기간 동안의 주거권을 보장받을 수도 있습니다. 또한 대한주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, LH 전·월세 상담센터 등에서 무료 상담이나 조정을 받아보실 수 있습니다.집주인에게는 공사 중 임시 거처 제공 및 모든 비용 부담을 요구하며, 이사 요청에 따르지 않겠다는 입장을 명확하게 서면(문자나 카톡 등)으로 전달하시길 권장드립니다.
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Q. 신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고는 주민등록지를 이전등록하는 것으로서 대항력이 발생합니다. 확정일자는 동사무소에서 임대차계약서에 날짜도장을 받는 것으로 우선변제권이 발생합니다. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유는 전입신고만으로는 우선변제권이 발생하지 않기 때문입니다. 집주인이 집을 담보로 대출받은 후 이것을 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우에 확정일자를 받지 않은 세입자는 후순위로 밀려서 보증금 보호가 힘듭니다. 전입신고와 확정일자가 동시에 만족된다면 최우선변제권도 득할 수 있습니다. 보증금이 일정 금액이하이면 소액임차인 최우선 변제 대상이 됩니다. 다른 권리 전부 무시하고 해당 금액만큼은 최우선으로 변제가 됩니다. 이 경우에 전입 및 확정일자 모두 만족해야 합니다. 확정일자는 간단하며, 소액만 들기 때문에(1000원 미만) 가능하시면 해두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.