동생 명의 집을 내 명의로 변경하려면?
동생이 작년 겨울 2억 3천만 원 집을 매매했는데,
1억 3천만원 정도가 은행대출.
1억은 부모님+제 돈이었고 합가하여 거주하기로 해서
부모님과 함께 살고 있었는데, 동생이 결혼 예정이라 따로 신혼부부 대출을 받아 집을 새로 구입하고,
작년 겨울 매매했던 집은 제 명의로 변경해서 제가 부모님과 함께 거주할 예정입니다.
증여가 나은지 제가 매매하는 방법이 나은지 궁금하고, 세금이 어느정도인지도 궁금합니다.
또 동생이 집 구입 후 보유기간이 짧아 동생이 부담해야하는 세금도 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 말씀하신 대로 증여와 매매 두가지 시나리오가 가능합니다
증여의 방식은 동생이 질문자께 무상이전하는 방식인데, 증여세가 발생합니다. 증여세는 증여재산가액에서 5천만원 공제한 후 금액이 과세표준이 됩니다.
다만, 질문자께서 이미 주택금액의 일부를 부담한 사실이 객관적으로 입증 될 경우 그 부분은 증여가 아니므로 증여세 대상에서 제외할 수 있습니다.
매매방식은 취득세를 내야 합니다. 그리고 동생입장에서는 양도세가 나올 수 있습니다.
특히 보유기간이 짧아 1년 미만인 경우 양도차익에 대해 45% 중과세를 받을 수 있습니다.
가장 좋은 시나리오는 1억원을 질문자님이 모두 부담한 것으로 하고 (부모님을 거래에서 빼는 것) 자금이 먼저 들어간 것으로 간주, 매매 형식을 취해 취득세만 내는 것이 좋습니다. 동생에게 양도차익이 발생하지 않도록 매매가는 구매가와 동일하게 맞추시는 것을 추천드립니다. 그러면, 양도소득세를 0원으로 만들수 있겠지요.
잘 정리하시어 부담 없이 이전 받으실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 일반매매로 하게 될 경우 동생분이 취득당시 취득가액 그리고 형님에게 매도할 경우 가격 차이로 인해서 양도소득세가 발생을 하게 됩니다. 즉 매매로 할 경우 양도소득세 + 취득세 등의 세금과 증여로 하게 될 경우 증여세 + 취득세를 비교를 해 봐야 됩니다. 가까운 세무사님께 문의를 해보시는게 가장 좋은 절세 방법으로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 형제간 증여비과세 한도는 10년간 1000만원입니다. 그리고 질문의 경우는 부담부증여를 받으실 경우라도 주택가액을 고려하였을 때 증여세부담이 있으실것으로 보입니다. 매매로 하실 경우 시세대비 30%이내로 거래금액을 맞추어 진행하실 경우 자금마련이 가능하다면 별도 증여세가 없기에 유리할듯 보입니다. 보통 매매시 양도소득세의 경우 양도차익이 있을 떄 발생되기 때문에 현시세와 구입가의 차이가 적다면 양도차익이 없는 가겨대로 맞추어 매매를 진행하시면 양도소득세 부담은 없을것으로 보입니다. 보통 1주택 2년이상 보유면 양도소득세가 비과세되나, 보유기간이 짧아 양도소득세 부담은 피하기 어려워보입니다. 차라리 어머님 명의로 증여를 받을 경우 비과세한도가 5000만원이 되기 떄문에 유리할수도 있으므로 증여라도 누구에게 할지등을 전체적으로 판단하셔야 할듯 보입니다.
동생이 작년 겨울 2억 3천만 원 집을 매매했는데,
1억 3천만원 정도가 은행대출.
1억은 부모님+제 돈이었고 합가하여 거주하기로 해서
부모님과 함께 살고 있었는데, 동생이 결혼 예정이라 따로 신혼부부 대출을 받아 집을 새로 구입하고,
작년 겨울 매매했던 집은 제 명의로 변경해서 제가 부모님과 함께 거주할 예정입니다.
증여가 나은지 제가 매매하는 방법이 나은지 궁금하고, 세금이 어느정도인지도 궁금합니다.
또 동생이 집 구입 후 보유기간이 짧아 동생이 부담해야하는 세금도 궁금합니다.
==> 현재 빌려주었던 돈을 고려하여 차액은 실제 거래가 있어야 합니다. 이를 입증할 수 없다면 부담부 증여로 진행하심이 적절합니다. 세금 문제는 공제액수 등에 따라 차이가 있는 만큼 주변 세무사 사무소에 방문하여 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
형제 자매간 증여는 공제 한도가 1천만 원입니다. 시가 기준으로 과세 됩니다.
예를 들어 시가 2.3억 기준 과세표준은 2.2억이고 세율은 20%라 약 3,400만 원 증여세가 나옵니다.
장점은 양도할 때 비과세 요건 충족이 쉽고 단점은 증여세 부담이 큽니다.
따라서 요즘은 증여보다 매매 형식으로 많이 명의 이전을 합니다.
질문자님이 동생에게 매매 형식으로 하는 편이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
동생 집을 본인 명의로 변경하려면 매매, 증여, 상속 중 하나의 방식으로 진행해야 해요
시가보다 싸게 넘기면 증여로 간주되어 증여세가 발생할 수 있으니 주의 하셔야 합니다.
매매로 처리되면 취득세, 동생은 양도세 부담이 생길 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
먼저 동생 명의 집은 단순 명의 변경이 아닌 증여 또는 매매 형태로 소유권이전등기를 하셔야 합니다.
증여의 경우에는 과세표준 기준으로 1억원까지 10% 1~5억원까지 20% 증여세가 부과가 됩니다.
매매의 경우에는 보유기간이 짧다고 이야기 하셨는데 양도세가 1년 미만 양도차익의 45% 2년미만 35%가 적용이 됩니다.
단순 계산으로만 보신다면 증여가 유리하실 수 있습니다. 하지만 이미 대출 1억 3천에 대해 부담부증여시 대출금은 매매로 나머지는 증려로 보고 각기 세금 계산을 통한 분할과세도 생각해 보실 수 있습니다.
그럼 1억에 대한 증여에서 형제간 10년 5천만원은 공제가 되는 부분이 있어 어떤 것이 유리한지와 최상의 방법이 어떤 것이 있을지 전문 세무사님과 상담을 진행해 보시는 것을 추천드립니다.
디테일한 개별 상황에 따라 부과되실 수 있는 세금이 현재 다른 만큼 전문가의 상담을 통해 들어보신 뒤 더 나은 방향으로 선택하시기를 바라겠습니다.