안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발 입주권에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.성수동 재개발 구역에 아파트 1채를 보유하시어 이미 입주권을 확보하신 것으로 보이네요.재개발 입주권은 1세대당 1입주권만 부여되는 것이 원칙입니다. 따라서, 동일한 세대 내에서 다른 부동산을 추가 구입하셔도 입주권은 추가 되지 않습니다. 더불어, 상가가 입주권 대상이 될려면, 기준일이전에 주거용으로 사용되었거나 건축물 대장이 주거용으로 되어 있어야 합니다. 이 점 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 임대보증금보증 관련 질문드려요!!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안전하지 못한 상태입니다. 먼저 말씀하신 대로 현재 보증서는 질문자님의 전세계약 기간을 전부 커버할 수 없습니다. 중개사 말만 믿고 계약을 했는데, 2026년 4월까지 보증을 갱신하지 않거나 갱신이 거절당할 경우(핑계삼을 가능성이 높음) 보증금 리스크가 바로 발생합니다. 보증서에 개별 호수가 없는 것도 큰 문제입니다. 질문자님의 보증금이 해당 보증서에 포함된다는 것을 객관적으로 입증할 수 없는 것과 같습니다. 보증기관이나 법원에서도 원본에 동호수가 없는 경우 보증대상이 아니라고 판단할 가능성이 큽니다. 결론적으로는 형식상 보증서를 갖춘 상황이며, 실지적 보증은 불가하다고 판단하는 것이 안전합니다. 따라서, 해당 물건에 대한 계약은 추천드리지 않습니다. 계약서를 작성하는 도중에 발견하셔서 질문을 올리신 거라면, 즉시 계약서 작성을 멈추시기 바라며, 계약서를 이미 작성하셨다면, 최대한 보증서 변경을 요구하시어 리스크를 줄인 후 입주하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지방 부동산은 지금 관심가져야할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 지방 부동산을 보시는 것은 일부 이득을 볼 수 있는 지역이 있으나, 전반적으로는 추천드리지 않는 부분입니다. 서울이냐, 지방이냐를 놓고 판단할 것이 아니라, 지방에서도 꾸준히 수요가 이어지는 곳을 찾는다면, 그것이 정답이라 할 것입니다. 다만, 현재 한국의 인구는 급격히 감소중으로, 앞으로도 10년 이상 수요가 이어질 수 있는 곳을 찾을 수 있는 안목을 갖추어야 합니다. 대표적인 지역으로는, 세종/대전일부지역, 창원, 김해, 천안, 아산 등이 있습니다. 세종과 대전은 행정중심수요가 지속적으로 있고, 앞으로도 그럴 전망으로 보이기에 미래가 밝은 편입니다. 창원이나 김해는 산업단지를 통한 기업수요의 호재가 작용할 가능성이 높습니다. 천안,아산은 수도권과 연결이 되어져 나오는 지방의 첫 도시가 될 것이라 생각합니다. 제조업의 기반이 되는 부분도 작용합니다. 이러한 시각을 가지고 보다 보면, 결국에는 서울 및 수도권의 인구나 수요가 어디로 옮겨갈 것인지를 찾는 것이 답이라는 결론이 나옵니다. 이에 대해 확인해 보시고, 좋은 판단을 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 협소주택 3층 한층당 20평 건축비.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.협소주택 건축비가 궁금하시군요. 하지만 도면이나 어떤 다른 정보 없이는 정확한 금액을 말씀드리기는 어렵습니다. 그 러 나!저의 경험으로 일반적인 주택을 지을 때 금액으로 말씀을 드려 보겠습니다. 2층이상으로 되는 경우 장비사용이 두드러져 비용이 올라가는 습성이 있습니다. 작년 기준으로 일반 다가구 주택의 평당 건축비는 약 700-1100 만원 사이였습니다. 20평 씩 3개 층이면 60평이구요. 최소 약 4.2억에서 6억선까지 볼수 있겠습니다. 이것은 귀하의 주택이 어떤 구조를 채용하고 있느냐에 따라 더 내려갈 수도, 올라갈수도 있습니다. (예를들어 철근콘크리트가 아니라 철골구조라면, 인건비가 줄어 단가가 내려가고, 기간은 짧아집니다. 혹은 노출콘크리트로 안도다다오의 협소주택 같은 멋진 느낌을 살리기 원하신다면 평당 1100만원 가지고는 안됩니다. )다른 질문 더 있으신가요?감사합니다.
부동산
Q. 백화점 가보니 사람이 너무 많더라구요 경기가 안좋은게 맞나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말이죠. 말씀하신 대로 저도 근교의 백화점을 가보고는 깜짝 놀랍니다. 사람이 많아서 식당은 줄을 서구요. 아직도 명품관은 붐벼서 웨이팅을 해야 물건을 구경할 수가 있더라구요.2명이서 먹을것을 주문해도 5만원이 훌쩍 넘어버리는 식당도 많은데 줄지어 먹는 곳도 있습니다. 결국, 사는 사람은 다 산다는 거에요. 경기가 좋지 않다는 말은 서민에게나 해당하는 말이구요.참 씁쓸합니다.
부동산
Q. 전세가 줄어들면 월세 가격의 상승으로 이어지게 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 결론적으로는 그렇게 될 거에요. 전세가 줄면, 월세 가격은 오르게 됩니다. 우선 시장은 수요와 공급에 따라 움직입니다. 전세 수요가 줄면, 월세 혹은 매매로 그 수요가 몰리게 됩니다. 그러나 가진 돈에 맞춰 주택을 구입할 거라면, 애초에 전세도 하지 않았겠죠. 그래서 아마 임대수요가 매매수요로 옮겨지는 것 보다는 그대로 전부 월세로 가게 될 겁니다. 그러면 당연히 공급자는 가격을 올리게 됩니다. 전세 금액은 금리나 대출 정책에 따라 급격히 조정될 수 있지만, 월세는 일단 가격이 형성되면 쉽게 내리지 않습니다. 오히려 물가상승률에 맞추어 조금씩 올라가는 경향이지요.
부동산
Q. 주택구입과정에 생긴 문제입니다 의견 부탁드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대부분의 주담대는 소유권이전등기 + 근저당설정등기 후에 실행됩니다. 그래서 기존 세입자가 약간 더 머무는 것은 문제 안될 것 같아요. 하지만, 은행에 사전에 연락하시어 사용대차나 단기 임대계약으로 설명하여 두시는 것이 좋습니다. 하지만 문제는 실거주 요건이 들어간 대출이라면 불가할 수도 있다는 것이에요. 디딤돌 대출, 생애최초, 보금자리론 등 정책을 기반으로 한 대출의 경우에는 6개월 내 실입주가 요건인데, 2달이상 입주가 지연된다면 문제로 보는 경우가 많습니다. 게다가, 2달을 지연한 세입자가 안나가고 정말 6개월을 버텨버리면 , 지금 질문자께서는 대출받은 모든 돈을 일시상환해야 하는 아주 생각도 하기 싫은 상황에 부딪힐 거에요. 결론적으로, 은행 및 기관 대출에는 문제가 없을 테지만, 이후 연장한 세입자가 못나가는 경우, 더 큰 손해를 보실 수도 있다는 것 명심하시고, 그에 대한 대비를 확실히 하시는 것이 좋을 것이라고 생각합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근저당이 잡힌 월세 원룸은 위험할 수 있습니다. 잘 알아보셔야 합니다. 계약 전 등기부 확인과 선순위 권리조사는 필수로 해야 합니다. 하나하나 짚어 드릴게요.먼저 해당 호실의 등기부등본을 열람하여 근저당을 직접 확인하세요. 정말로 보증금 보다 큰 금액이 선순위로 잡혀 있다면 건물 전체가 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 잃을 수도 있습니다. 다음으로는 대항력과 우선변제권 입니다. 대항력은 전입신고 및 점유(이사)하면 생깁니다. 우선변제권은 확정일자로 생기는 거구요. 단 선순위 채권보다 후순위일 경우 우선변제권도효과가 없습니다. 이점 참고하세요.보증보험이 가입가능한지 확인해보세요. 보증금에대한 보험이 가능하다면 위험을 줄이거나 없앨 수 있어요.그런데, 경험상으로는 지금 건물 전체가 투자형 원룸으로 건물주 대출이 많이 들어있는거 같아요. 보증금이 월세에 비해 높아 보이구요. 매매가나 시세가 형성이 안되어 경매 시, 얼마를 되돌려 받을 수 있을지 계산이 안될 거에요. 사실 저는 실무에서 이런 주택은 추천드리지 않는 편입니다. 위험합니다. 결론은, 다른 것 알아보시는 것도 병행하시길 추천 드립니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 중개보조원으로 일하면서 돈을 조금씩 모은 다음에 부동산 투자를 하려고 하는데요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니에요. 중개보조원으로 일하는 것이 불법이라니요. 그럴 리 없습니다. 중개보조원은 중개사무소에서 일하는 떳떳한 직업인입니다. 그러나 공인중개사 없이 중개보조원이 주도하는 계약이 불법인 것이지요.중개보조원이 되려면, 중개보조원을 채용하는 중개사무소에 취업을 하시면 됩니다. 그러면 사무소 대표(공인중개사)가 공인중개사 협회에 중개보조원으로 등록을 하게 됩니다. **여기서 이 등록이 없으면 불법입니다. 특별한 자격증은 필요 없지만, 범죄 경력 등 결격사유는 있으면 안되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 상당히 스트레스 받는 상황이 아닐 수 없습니다. 결론부터 말씀드리면, 지금 질문자님은 세입자에게 "일찍 나가라" 한 것이 아니기 때문에 월세를 일할 계산해주실 필요가 전혀 없습니다!단순히 "계약연장이 불가하다"고만 말했는데, 세입자 마음대로 먼저 나간 뒤, 일할계산해서 지낸 만큼만 내겠다고 하는 경우네요. 세입자분이 뭔가 착각을 하고 있는 것 같아요. 지금 계약을 파기하고 먼저 퇴실한 것은 세입자입니다.오히려 이런 경우에는 집주인 분이 보증금을 먼저 내어주실 필요가 없었어요. 그런데, 세입자의 사정을 고려해 먼저 보증금을 내주는 선처를 하였음에도, 남은 월세를 내지 않고 일할계산까지 해달라는 것은 참으로 어이가 없는 행동입니다.본래 실무에서는 3개월 전 집주인의 실거주 통보에도 정상적으로 계약 만기까지는 계약을 이행해야 하는 것이기 때문에 이런 경우는 협의에 따라 2개월 남았지만 1달만 내고 나가거나, 2개월치를 모두 내고 나가는 등의 계약을 이행해야 합니다. 결과적으로는 일할 계산을 할 필요가 없으시고, 법적으로는 남은 월세 모두를 청구할 수 있는 권리가 있으시니, 당황하지 마시고, 해당 내용을 말씀하시어 협의하시면 좋겠습니다. 감사합니다.