안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 보증보험을 연장할때 보증금이 증액이 되어서 연장이 아니라 다시 가입해야 한다고 하는데 언제까지 가입하면 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 임대차 계약 만기일 이전까지 신규 보증보험 가입을 완료하셔야 합니다. 그리고 말씀하신 대로 신규 보험이 거절될 수도 있습니다. 임대인의 세금체납등 신용문제, 집에 근저당권이 많은 경우나 보증금이 선순위보다 후순위에 놓이는 경우 보증기관에서 거절 할 수 있습니다. 등기부 확인하시어, 기존 가입된 보험이외에 선순위로 설정된 권리가 있는지를 등기부등본을 통해 꼭 확인하셔야 합니다. 임대인의 동의가 필요할 수 있으니, 이점 양지하시기 바랍니다. 기한이 늦는다면 보증보험 신청자체가 안될 수 있으니 꼭 기한을 맞추어서 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 3억이상 부모 자식간 차용증 작성시 이자율
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 법정이자율은 4.6%를 기준으로 하고 있습니다. 현재 부모와 자녀의 특수관계이며, 2.5% 이율은 기준이율보다 상당부분 작기 때문에 추후 증여로 취급될 가능성 높습니다.
부동산
Q. 627부동산대책발표가 서울 전.월세에 미치는 영향
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 가격 상승과 매물 감소는 대출이 안되는 것이 원인입니다. 규제에의해 수도권 고가 전세는 보증보험가입이 제한됩니다. 따라서 이런 현상이 발생하구요.전세 물량이 사라짐과 동시에 남은 전세는 희귀해져서 가격이 오르는 현상이 발생합니다. 종합적으로 정리하면,6.27 > 전세규제 > 수요감소&월세전환 > 전세물량감소 > 남는전세희소가치 상승 > 월세이동 > 월세수요증가 > 월세도 상승이 순서입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 제가 불가피하게 병원 치료를 받고 있어서
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.존경스러운 오이님, 문장이 중의적으로 해석될 여지가 있어 정리해보겠습니다. 타지에 병원치료를 위해 2년간 머물 집을 구한 뒤, 치료가 끝나면 매수인에게 팔아야 한다. 문제가 없는지?이렇게 이해했습니다. 2년간 거주하시고 나서 판매하는데 문제 없습니다. 1주택자 이시라면 양도소득세 비과세도 받으실 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 원룸 보증금이 1000만원에 월세 70만원 중개수수료 얼마인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 자취방 잘 구하시길 응원합니다. 중개보수 계산방식에의하여환산보증금으로 환산해보면,최대치로 나올 중개수수료는 36만원입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집주인이 매도한다고 나가라는데요 이사비용
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 계약기간이 남았는데, 집주인의 요구에 따라 계약을 해지하게 된다면 손해 비용은 당연히 청구가 가능합니다 내용은 다음과 같습니다. 이사비용중개수수료잔여계약기간월세손해(이사갈 집이 더 비싸거나, 계약기간이 겹쳐 이중으로 지불하게 될 경우)손해배상그냥 청구할 수 있나요? 법적 근거가 있어야겠죠.그래서 가져와 봤습니다. 임대차 계약은 민법 제 618조, 제623조 및 주택임대차보호법에 따라 보호됩니다 .이 법에 따르면 계약기간 중에는 임대인이 임의로 해지하거나 퇴거요구를 할 수 없습니다. 그래서 지금 임대인이 집 팔거니까 당장 나가라고 한 경우 정당한 해지 사유가 아닙니다. 그런데, 2개월 후 계약 연장 안하겠다는 뜻이면, 이야기가 약간 달라지죠.이럴 땐 계약갱신청구권이 남았는지를 확인해야 합니다. 청구권이 남아 있다면, 사용하시어 다음 집주인이 계약을 승계하게 할 수 있습니다. 집주인이 빈집 상태로 매매하고 싶다고 무조건 나가라고 할 수는 없는 것이지요.집주인은 실거주목적, 임차인의 월세 납부의무 위반, 철거/재건축 등의 이유가 아니면 갱신청구권을 거부할 수 없답니다. 잘 해결하시기 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 24년 정책이 바뀌어서 빌라는 무주택으로 조건이 되는걸 아는데요 그럼
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타깝지만 2024년 이후 주택 인정기준이 바뀌었다 하더라도, 과거에 소유했던 빌라는 여전히 주택으로 간주됩니다. 빌라의 등기 기준이 주택이라면 과거 소유기간 동안은 유주택인 것이지요. 그리고 지금 가지고 계시는 빌라도 2024년 개정기준을 충족하지 않으면 유주택으로 간주됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청약 통장이 당첨되고 나면 몇년후 부터 새로 만들수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약통장은 당첨되면 소멸되는 것이 아닙니다. 다만 당첨실적에 따라 청약자격에 제한이 생기는 것 뿐이지요. 청약통장은 당첨되더라도 그대로 유지되는 것입니다. 그럼 재당첨 제한이 어떻게 걸리는지 알아볼게요.투기과열지구의 경우 한번 당첨이 되면 당첨일로부터 10년간은 당첨이 될 수 없습니다. 청약과열지역의 경우 7년간 재당첨이 불가능하구요. 그외의 지역은 일반적으로 5년인데, 간혹가다 제한이 없는 경우가 있습니다. 아무래도 인기가 없거나, 미분양이 나는 경우는 청약 횟수에 제한을 두지 않지요.아까 말씀드렸듯이 청약이 당첨되었다 해서 통장이 사라지는 것은 아니기 때문에 다시 만들려면, 기존 청약통장을 해지 해야합니다. 하지만 청약통장을 해지 후 재가입하면, 자격을 갖추는데 시간이 걸리기 때문에 통장은 유지하는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세집 싱크대 수전 수리비 질문인데 좀 복잡합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 지금 질문자님의 주택의 유지보수 의무자는 집주인입니다. 게다가 수전을 일반적인 용도로 사용하는 과정에서 오래되어 고장이 난 경우에는 당연히 집주인이 수리비를 부담하는 것이 맞습니다. 민법 623조에는 임대인은 목적물을 계약기간 동안 사용수익에 적합하도록 유지할 의무가 있다라는 내용이 명시되어 있습니다. 또 하나의 근거는 계약서 입니다. 계약서에 옵션으로 싱크대가 들어가 있다면, 당연히 처음 임차를 할 경우 해당 수전이 포함되어 있던 것이며, 그것의 노후화로 인해 생활이 어려워 진 경우 집주인이 해결해야 할 문제입니다. 수전값을 내라고 하는 것도 부당한 요구이지요.그러니 질문자님께서는 수전을 빨리 고쳐줄 것만을 요구하시고, 다른 어떤 비용도 지불하실 필요가 없습니다. 비싼 월세인데 전세마냥 수전도 임차인이 바꿀려고 월세 사시는 거 아니잖아요.당당하게 말씀하셔도 아무 문제 없습니다. 감사합니다.
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Q. 국토부의 요청으로 숙박용도변경으로 인한 전입신고 or 계약해지요청
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약은 민법상의 계약관계입니다. 이것은 국토부의 행정지도와는 관계가 없이 계약당사자가 해결할 문제이며, 따라서 건물의 소유주가 바뀌건 말건, 세입자의 전입신고 변경을 강제로 요청하거나 계약 해지를 강요할 수는 없습니다. 임대인은 국토부의 지적사항을 해결하기 위해 자신의 행정상 문제를 세입자에게 떠넘기며, 그것이 마치 국토부의 공식 입장인것처럼 하고 있는 것입니다. 이 경우에 이사 요구를 거부한다 하더라도, 임대인은 임차인을 강제로 퇴거시킬 법적 근거가 전혀 없습니다. 집주인(임대인)이 계약해지를 주장하려면 계약위반 사유가 있어야 하는데, 용도변경을 목적으로 하는 계약해지주장은 전혀 타당하지 않습니다. 이사를 수용할 경우에 당연히 이사비용에 대한 요구도 가능합니다. 더 나아가 이사갈 집의 중개수수료와 계약을 중도해지한 것에 대한 위약금까지 청구가 가능합니다. 임대인의 사정으로 인해서 임차인의 생활근거지가 예상치 못하게 변경된 것으로 손해배상 청구의 근거가 됩니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.