안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 월세 묵시적 갱신 해지 시 3개월 전에만 말하면 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 된 이후에는 임차인이 자유롭게 3개월후 계약종료 통보를 하고 퇴실할 수 있습니다. 3개월치 낼 필요도 없고요. 위약금이나 복비를 낼 의무도 없습니다. 묵시적 갱신이라는 것은 양쪽모두 아무 말 없이 자동으로 같은 조건으로 2년 혹은 1년 연장되는 것으로 간주하는 것입니다. 이 "묵시적 갱신" 된 이후에는 임차인은 언제든지 해지의사를 통보할 수 있고 통보일로부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다. 집주인의 3개월치 월세+복비 내고 가라는 말을 근거없는 요구입니다. 3개월 후 퇴거 통보를 해도 다음 세입자를 구할 의무도 없습니다. 중개사 수수료도 전혀 낼 필요가 없습니다. 서면으로 통보하세요.(문자, 카톡, 내용증명, 이메일 등)가능하면 날짜를 특정할 수 있도록 하시고 "임차인의 해지권 행사를 하겠다"는 내용을 꼭 분명히 하시기 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 부동산 전세 계약 변경과 관련하여 질문드립니더
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 원칙적으로는 확정일자를 다시 받아야 할 확률이 높습니다. 확정일자는 기재된 금액과 조건을 기준으로 하기 때문입니다 계약금액이 바뀌면 기존 확정일자는 그 내용과 달라지므로 보호 범위에서 문제가 될 수 있어요. 그래서 가장 추천드리는 방식은 변경계약서를 다시 작성하고 확정일자를 새로 받는 것입니다. 또한, HUG 보증보험의 기준도 최식 계약 조건을 기준으로 합니다. HUG 보증은 최신 계약서를 기준으로 심사하고 그에 대해 보증합니다. 월세가 조정되면 기존 보증조건과 달라지는 거니까 HUG 측에 변경사항 통보 및 갱신여부 확인이 필요합니다. 특히나 월세가 줄면, 보증금이 올라가기 때문에 HUG 에서 조건 재검토를 할 수 있습니다. 감사합니다. 도움이 되시길 바래요!
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Q. 합의하에 중도퇴실 하는데,나가기 이틀전에 전화로 중개수수료비 내야한다고 하는데 맞는걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.많이 혼란스러우시죠. 차근차근 짚어보도록 하겠습니다.계약을 하고 계약기간을 다 채우지 못하고 나가는 상황이시군요.그러면, "보통은" 세입자가 중개수수료를 내고 다음 세입자를 구한다음에 나가는 것이 맞습니다."만"현재는 주거에 중대한 문제가 있는 듯 보입니다?바로 곰팡이 문제네요.곰팡이로 인해 정상적인 거주가 어렵다는 것을 집주인도 인정한 상황이구요.그러니 그걸 이유로 중도 해제를 하게 되었겠죠.인정하니까 보증금도 정상적으로 빼 주기로 했구요.혹시, 계약서에 계약 중도해제에 대한 특약이 있습니까?"중도해제를 할 경우 임차인이 중개수수료를 지급한다." 라는 문구요.없을 겁니다.이런 문구로 특약이 되어 있지 않다면, 아니, 비록 되어 있더라도현재는 임대목적물에 중대한 하자가 있어 임차인이 계약대로 사용/수익하지 못하는 지경이네요.민법에는 임대목적물을 유지 보수하는 주체로 "임대인"을 지정하고 있습니다.이런 상황이면 , 임대인의 유지보수의무가 잘 지켜지지 않은 것입니다.그러면, 누구에게 책임있는 계약해제일까요?네 맞습니다. 임대인입니다.그럼, 중개보수를 내고 가라고 하는 임대인의 주장은 맞는 말일까요?아니요. 말도 안되는 소리죠.이사비용을 부담 안하게 해준것만 해도 감사하라고 하세요.중개보수 줄 필요 없습니다.중개사법에도 "중개보수는 계약 당사자가 각각 부담한다." 고 되어 있습니다."계약 당사자" 입니다.곰팡이 때문에 피해보고 나가는 임차인이 아니라요.이해되시죠?돈 내지 말고 떳떳하게 나가세요.이런 집주인들 좀 없어지길 빌겠습니다.감사합니다.
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Q. 서울 송파구에서 집을 찾고 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상황이 많이 답답하실 것 같습니다. 현실적인 시행 방안을 몇개 안내해 드리겠습니다. SH 행복주택이 아닌 SH 영구임대, 국민임대, 장기전세 등 다른 유형을 알아보시는 방법도 있습니다. 특히 65세 이상이라면, 고령자 우선공급이나 노인용임대주택을 확인해 보세요.그리고 서류 탈락이유는 꼭 담당자에게 확인하셔서 다음 신청시 보완해야 성공률을 높일 수 있습니다. 다음으로는 서울시 매입임대주택이 있습니다. SH 공사에서 고령자 매입임대 공급을 별도진행합니다. 보통 보증금 100이하 월세 10-20 의 물건들이 있고 청약이 아니라서 경쟁률이 낮습니다. 신청 조건으로는 서울시 거주 무주택 고령자, 기초생활수급자, 차상위계층, 일반 저소득층입니다. 마지막으로는 긴급주거지원입니다. 갑작스러운 퇴거 조치나 세대주 혹은 배우자가 고령, 장애등 취약계층일 경우 동주민센터에 긴급주거지원을 신청한다는 내용을 알리고 도움을 받거나 복지로 홈페이지에 신청을 할 수 있습니다. 급한대로 서울시 120 다산콜센터로 연결하여 주거취약 이주자 지원요청도 가능하니 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 월세 계약할 때 특약에 넣어야 되는거 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사기를 당하지 않으려면 아래 서류들을 꼭 확인하셔야 합니다. 등기부등본 - 소유사실확인신분증 - 소유자 확인임대인 통장 사본 - 본인통장인지중개사 등록 여부(본인인지) - 면허빌린거 아닌지, 공제증서 있는지건축물대장 - 불법건축물 여부특약에는 아래 내용을 꼭 넣으세요전입신고 및 확정일자 보장수리책임 명시보증금 반환 약정재계약 조건 및 퇴거 통보 기한에 대한 조건사항공과금 정산 관련계약 중도 해지시 위약금 조항불법 금지꼭 만족스러운 거래 되시기 바랍니다. 감사해요.
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Q. 네일샵에서 미용사(피부)업종추가하고 싶은데
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 가게를 이용해서 업종 추가하시려는 거죠? 그럼 영업 변경신고 대상 되시겠습니다. 다만, 보건소에서는 시설기준을 재검토 하므로 신규영업신고하듯이 한다고 보실게요~조건이 몇개 있어요.자격증 보유, 공간분리가 필요합니다. 공간 분리는 피부미용의 위생기준으로서 칸막이 정도가 적어도 요구되죠.또한 피부미용에 맞는 세면대, 침대, 기기 , 소독시설이 필요해요.위생교육또한 별도로 수료 해야 합니다. 자 , 이 조건들을 모두 준비하셨으면 관할 보건소에 영업변경신고를 통해 현장실사를 받은 후 영업하시면 됩니다. 대박나세요!
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Q. 740평 임야 태양광 설치로 할시 도로
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현황도로를 법적 도로로 인정받는 절차를 알려드릴게요.먼저 현장확인을 하여 실제 도로 폭을 4m 이상인지 확인해야 합니다. 용도도 확인해야 하구요.그리고 나서 구청이나 시청의 건축과 혹은 도시과에 도로지정 요청을 접수합니다. 그리고 개발행위 신청 또는 말씀하신 태양광 발전설비 설치로 인한 건축허가 신청을 하게 되지요.다음으로 지자체 도시계획위원회에서 도로로 지정이 가능한지 여부를 심의하게 되어요.이 심의를 잘 통과할 필요가 있습니다. 심의에 통화되면 지자체장이 해당 내용을 고시하게 됩니다. 마지막으로 지적도에 등록이 되지요.사업주 혹은 토지주가 진행을 해야 하는 것이라 어렵지 않으니 서류를 챙겨 관할 구청에 방문해 보세요.법적도로로 전환하려는 목적을 확실히 전달하면, 우리나라 공무원들이 잘 도와줄 겁니다. 감사합니다. 화이팅!
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Q. 측량말뚝을 설치하는 위치에 건물이 있는경우
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지적측량수행규정 제38조에는 말씀하신 상황일 경우 아래와 같이 할 수 있도록 하고 있어요!"경계표지 설치가 곤란한 경우에는 경계점좌표등록부에 그 사유를 기재하고, 별도 표시로 대체할 수 있다."그러니 건물 벽면 등에 대체 표시하거나 좌표등록으로 대신할 수 있다는 말이지요. 질문에 대한 답이 되셨나요~?감사합니다.
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Q. 민생지원금 뭐로 받는게 가장 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민생지원금은 본인의 명의로된 신용카드 체크카드 및 지역화폐, 또는 지류로도 발급이 가능해요.그런데 생각을 해 보면, 가장 손이 많이 가는 체크카드나 생활비 용도로 사용하는 신용카드가 있잖아요?그것을 민생지원금 소비 카드로 지정을 하는 것이 가장 좋다고 생각해요.왜냐하면 자주 사용하니 미처 못사용하는 경우도 줄어들고, 몸에 지니고 다니면서 필요할 때 쓸수 있으니까요.도움이 되시길 바래요. 감사합니다.
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Q. 현황도로를 법적도로로 인정받는절차
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현황도로는 지적도에는 없지만 실제 도로로 이용되고 있는 땅을 말합니다. 이것은 지적도 상 도로로 인정받을려면 몇가지 절차가 필요합니다. 아래에 요약해 드릴게요.현장 확인이 필요합니다. 실제 도로가 4m 이상인지, 어느 용도인지를 확인해야합니다. 구청이나 시청 건축과 혹은 도시과에 도로지정 요청에 대한 접수를 합니다. 개발행위 신청 또는 건축허가 신청을 하게 됩니다. 지자체 도시 계획위원회에서 도로로 지정이 가능한지 여부를 두고 심의를 합니다. 가능하다 판단되면 지자체장이 고시를 하구요.필요한 경우 지적도 등록 또는 도시계획도로에 반영이 됩닏. 개발계획은 필요합니다. 개발 계획은 현황도로를 법적도로로 지정해 줄 명분이 되기 때문인데요. 건축허가를 위해 현황도로를 도로로 지정해달라거나 토지 분할 형질 변경을 위해 개발행위 허가를 받는 등 향후 진행할 개발계획이 꼭 들어가야 합니다. 문의에 답이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.