안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 에어컨 실외기를 외부바닥에 설치해도되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어컨 실외기 설치 위치 자체에 대한 건축법이나 전기설비 기준은 따로 없습니다. 다만, 시공기준으로 통풍이 잘되고, 직사광선을 피하며, 배수와 "유지보수" 가 가능한 위치에 설치하여야 한다는 것은 있습니다. 그러나 이것은 법령이 아니라 강제되는 부분이 아닌것이 안타깝습니다. 그러나 제조사 설치 메뉴얼에도 풀, 벌레, 흙, 먼지와 같은 오염요소는 멀리 하도록 되어 있습니다. 그러니 직접적으로 "실외기 설치 위치" 자체에 문제를 삼기 보다는 다른 것으로 임대인의 책임이 있지는 않은가 확인이 필요합니다. 민법 제 623조에의하면, 임대인은 목적물을 사용수익할 수 있도록 유지/보수할 의무가 있다고 나와 있습니다. 결국 실외기를 땅바닥에 설치함으로서 제조사 설치 메뉴얼을 무시하고 고장이 나도록 하였을 경우 임대인의 유지관리 미이행으로 볼 수 있는 것입니다. 집주인의 "문제 없다" 는 말은 그러므로 틀렸습니다. 어떠한 원인이든 , 더 큰 틀에서 집주인은 세입자가 목적물을 사용할수 있는 컨디션으로 유지하여야 할 의무가 있기 때문에 풀밭에 놓든, 물에 띄워두든 에어컨이 원활히 작동할 수 있도록 조치를 해야 하는 것입니다. 저 위치로 인해 고장이 발생했든 다른 이유가 있건 간에 임차인의 잘못된 사용에 의한 것이 아니라면, 고장에 대한 수리 책임은 임대인에게 있음을 밝혀 드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지 지적분리후 다른 토지에 편입가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하나씩 해결해 볼게요.현재의 논의 일부를 지적분할 하는 것은 소유자(질문자) 신청으로 가능합니다. 다만, 논이기 때문에 농지전용허가(신고)가 병행되어야 합니다. 이것이 완료되었다면, 집을 지으려는 토지와 합필해야 합니다. 합필의 조건에는 지목동일, 소유자동일, 용도지역동일, 접경필지 라는 네가지 조건이 있습니다. 이 조건을 모두 충족해야 하거든요. 이런 경우 논을 주차장이나 대지로 바꾸어야 하는데 반드시 농지전용허가가 필요합니다. 혹시 보전관리지역이나 농업진흥지역이시라면 거의 불가능에 가깝습니다. 이 정보는 해당 지자체 농지과에 문의 하셔야 합니다. 그래서 제가 추천드리는 것은 현재 대지 기준으로 우선 주택을 건설하시되, 캐노피나 지붕으로 편입되는 외부공간을 최대한 줄여서 건폐율을 확보하시는 것이 좋겠습니다. 일부 지역에서는 태양광 패널로 지붕을 덮을 시 해당 면적은 (실내 아님) 건폐율에 들어가지 않으니, 집 외부로 넘어가는 캐노피나 차양등을 고려하고 계신다면 이 점 참고바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 침체되고 있는 부동산 시장 올 하반기에 다시 활성화 될 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전국적으로 회복되기는 어렵다고 봅니다. 금리 인하로 실수요 회복을 기대하긴 하지만, 실수요자가 될 기반이 점점 줄고 있고 공급이 예정된 것들 때문에 예전처럼 집값이 많이 오르기는 힘들어 보입니다. 게다가, 지방중소도시, 신규공급 밀집지역은 여전히 가격이 떨어지려고 하는 중입니다. 게다가 금리만 내리는 거고, 경제가 활성화 되지 않으면 우리나라는 외화 벌이로 의존하는 나라이기 때문에 이러한 국제정세 속에서는 사실상 어떤 시장의 경기이든 살아나기 힘들다고 보아야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 고물상은 어떻게 가격을 책정해서 주시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.고물은 무게단위 가격을 메기는데요, 철, 알루미늄,종이,플라스틱 등을 주로 매입합니다. kg 당 단가를 대략 말씀드리면, 고철은 1-200원, 알루미늄은 800-1200원, 신문지 종이류는 50-100원 과 같이 다양합니다. 스프링 노트는 스프링과 종이 부분을 나눠주어야 제값을 받을 수 있습니다. 소량은 안받아주는 곳도 많습니다. 최대한 대량으로 가져가세요. 감사합니다.
부동산
Q. 월세만기후 이사가는 날짜 정하는데 집주인개소리
안녕하세요. 하상원 공인중개사임원래 임대차 계약이 끝난 날 나가야 하는 것은 맞음.집주인이 계약 끝난날 나가라고 할 권리는 있음.그러나,매우 상식적이고 정당하게 월세를 낸다고 했음.보통 실무에서는 집주인이 급하게 다음세입자와 계약을 마쳐놓은 것이 아니라면 보통 OK 함.월세까지 내겠다는데, 별 이유 없이 이렇게 나오면 집주인이 어처구니 없는 소리하는 거임어쨋든, 계약은 계약이라 강제할 수도 없긴함.어떻게 대응을 하는지 몇가지 알려주겠음.먼저 월세를 10일치라고 하지말고, 50% 혹은 70% 까지 올려보는 것을 추천함보통은 돈때문인 경우가 많음.더불어 문자나 카톡으로 메세지를 보내어 말로 하지 말고 문자로 남기면 효과가 좋음그리고 중개사도 문제가 있음. 님 말대로 중재하는 것이 중개사 역할이기 때문에 이것은 해당 구청 부동산 관할 과에 민원 제기 가능함.잘 해결 되길 바람.
부동산
Q. 코인eft승인은 호재인가요???
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.ETF 는 상장지수펀드라고 불리우는 것인데요. 여러 자산을 묶어서 만든 투자상품을 주식처럼 거래할 수 있게 만든 펀드입니다. 코인ETF 는 암호화폐를 ETF 형태로 만들어 주식처럼 거래할 수 있도록 만든 상품인데요. 즉 실제로 비트코인을 사지 않아도 ETF 를 통해 간접적으로 투자할 수 있도록 만든 것이지요.그래서 코인 ETF 승인은 상당한 호재로 여겨집니다. 원래 자산으로 공식 인정 받지 못했던 코인을 승인함으로서 암호화폐에 대한 신뢰도가 상승하고요. 코인지갑이나 거래소가 없어도 증권 계좌로 간편하게 투자가 가능합니다. 또한 시장 가격 안정성과 거래량 증가에 도움을 줄 수가 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청약인증만 해도 선물주는 부동산 이벤트 왜 그런거죠?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아 그건 몇가지 이유가 있는 마케팅 수단입니다. 먼저 청약 신청건수가 올라가면 해당 단지의 경쟁률이 올라가고, 핫한 단지가 되어 관심이 없던 사람도 더 관심을 가지게 되는 효과가 있습니다. 그래서 실제로 계약률이 낮더라도 청약률이 높으면 인기단지가 되어 버리는 것이지요.또한, 청약했지만 떨어진 사람들을 다시 미계약분 잔여세대 마케팅 시 타겟으로 사용합니다. 그러니 영업을 할 때 대상을 미리 확보해 놓을 수 있는 것이지요.건설사나 시행사, 분양대행사들에게 좋구요. 특히 시행사 입장에서는 청약경쟁률이 높아야 대출, PF 확보 등으로 안정적인 진행을 할 수 가 있는 것입니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 그냥 공인중개사나 하는 게 제일 빠를까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부모님이 건축사무소장인 것과 본인이 공인중개사가 되는 것에는 큰 상관관계가 없습니다. 사실 건축사무소장이시면, 그 밑에서 건축을 배우며 전기 및 소방 공부를 하여 해당 자격증으로 전기설계사무실이나 소방설계 사무실을 차리는 것이 좋습니다. 만약, 아주아주 만약에, 전공도 필요없고, 나이제한도 없는 시험이 공인중개사라서 만만해서 시작하시는 것이면 저는 추천 드리지 않습니다. 진입장벽이 낮고 시험이 쉬운만큼(요즘은 별로 쉽지도 않다고 하네요.) 개업하고 나서의 난이도가 헬입니다. 잘하시는 분들도 있는데요. 그분들의 부모님이 건축사무소장인 것은 아닙니다. 따라서 본인의 미래를 잘 생각해 보시고, 부모님과 비슷한 계열로 가시겠다 하시면, 설계쪽(전기, 소방, 토목 등) 으로 방향을 잡으시고, 정말 중개나 부동산에 관심이 많으시면 공인중개사를 하는 것을 추천드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 계약시 계약금 무조건 10프로 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약금은 당사자 간의 합의로 얼마든지 정할 수 있습니다. 다만, 관행상 통상적으로 10% 를 기준으로 하는 경우가 많아서 그렇습니다. 민법상에도 계약금 비율에 대한 규정은 없습니다. 계약금이 중요한 이유는 계약 해제 시 손해배상 효과가 발생하기 때문입니다. 매수인의 책임으로 계약을 파기한 경우 계약금을 매도자에게서 돌려받을 수 없고, 매도인의 책임으로 파기할 경우 계약금의 두배를 반환하는 것이 일반적입니다. 계약금을 10% 보다 적게 하시면, 계약 파기 시 손해를 줄이고자 하는 의도로 보일 수 있습니다. 그래서 계약당사자 간의 신뢰가 약간은 하락할 수 있으며, 계약서로 인한 본딩이 약하게 됩니다. 결론적으로 10% 미만으로 가능은 하나, 매도인이 거절할 가능성이 많지요.감사합니다.
부동산
Q. 전입신고 하고 싶은데 전입신고 안 되는 집
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고는 주거용 건물에 한해 할 수 있습니다. 호텔은 숙박업 시설로 건축물 대장에 등재되며, 일반적으로는 전입신고가 되지 않습니다. 그러나 호텔이 주거형 오피스텔이 되면 이야기가 달라지기는 합니다. 또는 집주인이 동의하여 주소지 제공 협조를 하는 경우에도 임시로 전입을 허용한 사례가 있습니다. 그래서 절대 불가능 한 것은 아니며, 건물주나 관리자에게 먼저 문의를 하여, 협조가 가능한지 확인을 해 보시기 바랍니다. 또는 해당 주소지의 관할 주민센터에 직접 연락하시어 해당 호텔로 전입하려면 어떤식으로 해야 하는지 문의 해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 감사합니다.