안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 담배값 인상은 지속적으로 나오는 이야기 인건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.담배값 인상에 대한 논의는 매번 나오는 주제이죠. 건강을 증진하고 세수를 확보할 수 있는 방안이어서 그런 것도 있고요. 게다가 다른 선진국들보다 담배가 싸기 때문에 나오는 이야기이기도 하고요.하지만 쉽게 인상할 수 없는 요인들도 많이 있습니다. 먼저 서민 부담을 야기하기 때문입니다. 흡연자들 중에는 부자도 있지만 서민층들도 많습니다. 간접세를 서민에게 전가한다는 논리가 형성되기 때문에 쉽게 인상할 수가 없습니다. 또한 사실상 증세라는 이미지를 주기 때문입니다. 건강 증진 목적이라면, 담배를 금지하거나, 판매를 금지하여 건강증진을 해야 하는데, 감당할 수 있는 선까지만 적절히 올려 계속 피우도록 만드는 것은 결국 나라의 세수를 늘리기 위한 정책으로 밖에 해석되지 않기 때문이에요. 마지막으로는 담배값이 너무 많이 오르면 오히려 저가 밀수담배나 짝퉁담배의 유통이 늘기 때문입니다. 그래서 대부분은 단계적 인상이나 건강부담금 신설 등의 약한 조치만 가해지고 있습니다.문의에 답이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.
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Q. 제주도 임야 토지 표선면 평당 33만원이면 괜찮은가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.표선면은 제주 동남부로 관광지 접근성이 좋고 , 바다와 가까운 지역이라면 개발 수요가 꽤 됩니다. 그러나 지목이나 도로접합, 용도지역에 따라 큰 차이가 납니다. 게다가 지적도상 도로가 없으면 개발에 난항을 겪을 수도 있어서 33만원이면 평균이거나 약간 비싼 것으로 보입니다. 현재 지적도상 맹지이므로, 건축이 불가하고, 진입로 확보 이슈가 있어 개발이 어렵습니다. 따라서 은행의 담보가치도 하락합니다. 서류나 가격만 보고 판단하지 마시고, 꼭 방문하시어 주변 탐문, 도보이용, 시간대별 접근성 등 다양한 항목을 체크하는 임장을 하여 보시기를 추천 드립니다. 감사합니다.
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Q. 차량 구입시, 대리점, 직영점, 판매사원, 어떤 루트가 가장 저렴한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 비싼 곳은 직영점입니다. 본사 직영으로 운영되는 판매점은 신뢰성이 높고 할부이율이나 연계조건이 좋은 경우가 있지만, 단점으로는 금액이 비싼 점이 있겠습니다. 반대로 가장 저렴하다고 통상적으로 여겨지는 곳은 대리점입니다. 제조사와 독립적으로 가격을 운영할 수 있고, 경쟁이 심해서 할인폭이 큽니다. 서비스 품목도 많이 챙겨 주고요. 다만, 영업사원을 잘 만나야 하는 점을 주의하면 됩니다. 할부나 리스의 이율 조건은 직영보다 불리할 수도 있습니다. 대리점과 함께 찾아볼 수 있는 대안으로는 개인으로 움직이는 (브로커를 통해) 영업사원을 직접 연결받는 방식입니다. 다만, 이런 경우에는 회사를 상대하는 것이 아니라 개인에게 계약하는 것이라 신뢰도 이슈가 있을 수 있습니다. 그러나 만약 개인의 사정이나 영업 목표가 있어 조건이 좋은 경우가 있으니 찾아보셔도 좋겠습니다. 인터넷 카페 등에 영업사원들이 홍보하는 글이 많이 올라오곤 합니다. 이런 경우가 영업사원을 직접 컨택하는 것이니 견적을 받아보셔도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
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Q. 임야 현황도로를 인정받으려면 어떤 서류제출해야되나요:
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현황도로를 어떤 목적으로 인정받으려고 하느냐에 따라 행정처리 방식이 달라집니다. 아마도 질문자님께서는 목적하시는 대지의 개발행위허가를 위해 진행하고자 하시는 것 같아 그 기준으로 설명드려 보겠습니다. 이 절차는 건축과/도시과에서 진행을 하고요. 건축허가나 개발행위허가를 위해서 접도조건 충족 여부 판단을 받기 위함이 목적이라고 하겠습니다. 필요서류는, 지적도, 임야도, 현황사진, 이용계획서 또는 개발계획서, 토지이용계획확인서, 접도부의 소유관계 확인자료(등기부) 가 필요합니다. 절차로는 아래와같이 진행을 하게 됩니다. 현장사진과 지적도를 가지고 관할 시청 건축과 또는 도시과에 문의 합니다. 이에 따라 접도조건 인정 여부를 확인하고인정이 될 경우 개발행위허가나 신축허가 신청 시 해당 도로를 포함 할 수 있습니다. 우선 말씀드린 서류를 가지고 행정기관에 방문을 해 보시기 바랍니다. 설명을 할 때는 목적을 분명히 하시면 상담이 훨씬 빨라질 수 있으니 참고하세요. 감사합니다.
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Q. 전세계약 종료날짜를 합의하에 변경 할 수 있는지 질문입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 계약 종료일을 당겨 변경하고 , 전세금 반환 대출을 받는 것도 가능합니다. 다만, 몇가지 조건을 지켜야 합니다. 먼저, 임대인과 임차인 모두의 서면 합의가 있어야 합니다. 특약이나, 계약서에 추가 내용을 서면작성하여 준비하셔야 합니다. 또한, 새로 정한 종료일 이전에 전입신고 및 확정일자가 남아 있어야 합니다. 대출이 되려면, 대항력과 우선변제권이 유지되어야 하기 때문입니다. 마지막으로는 혹시모르니 은행이나 보증기관에 사전확인을 거치시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약 만료 전 이사 후 전입신고 (보증금 문제)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산집의 보증금을 안전하게 지키는 가장 좋은 방법은 새 집에 전입신고 하지 않으시는 것입니다. 또한 지인이나 가족으로 전입을 통해 대항력을 유지하기도 힘듭니다. 이럴 때 추천드리는 것이 임차권등기명령 입니다. 전입신고 이전에 법원등기 신청하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 그리고 나서 새집에 대한 전입신고를 하시어 보증보험을 가입하시는 것이 가장 좋은 선택입니다. 임차권등기명령신청은 집주인의 동의가 필요없습니다. 임대차 계약서 사본과, 주민초본, 전입세대열람내역서, 확정일자 받은 계약서, 임차권등기명령신청서(법원양식) 을 준비하셔서 관할 지방법원 민사과 혹은 등기과에 접수하시면 됩니다. 비용은 2만원 미만이며, 임차권등기명령이 집주인에게 송달되고 집주인이 이의제기를 하지 않으면 등기부등본에 임차권 등기가 완료됩니다.
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Q. 임야는 실거래가가 공시지가의ㅈ몇배이나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임야의 경우 실거래가와 공시지가 차이가 3배에서 많게는 10배정도 차이가 있습니다. 수도권 근교의 경우 3-6배, 지방 중소도시 외곽의 경우는 2-4배, 호재가 있거나 투기수요가 몰리면 10배 차이도 납니다. 그래서 이런 점을 참조하시어 거래 하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 아파트 분양 잔금대출과 주택담보대출 차이점이 무엇이죠? 소득기준, DSR 등?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 분양잔금 대출은 분양계약자를 대상으로 하고, 주택담보대출은 기존 주택 보유자를 대상으로 한다는 점이 다릅니다. 시점 또한 분양잔금대출은 입주 전 잔금시점이고, 주담대는 집의 소유권이 넘어왔거나 매수하는 시점과 동시에 작용합니다. 심사 방식또한 차이를 보입니다. 분양 잔금대출은 LTV 중심의 심사를 합니다. DSR 은 비적용하거나 완화하는 경우를 많이 보았습니다. 소득은 간소화하여 적용하니, 대출 가능성은 상대적으로 높은 편입니다. 반대로 주담대의 경우 LTV+DSR 을 포함하여 총부채 심사가 의무화 되었습니다. 소득 출처나 입증 자료에 대한 내용이 깐깐하게 적용되는 편이구요. 직업이나 소득이 없으면 대출이 어렵습니다. 이점 참조를 해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 대출규제 빌라 전세 보증금 반환 어려워지나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증보험에 가입이 되어 있으시다면, 안전한 상태라고 보셔도 됩니다. 세입자가 직접가입하지 않았더라도, 임대사업자가 가입하였으면 그 효력은 동일하니 걱정하실 것은 없습니다. 보험 청구권도 세입자에게 있으므로 이부분에 대해서는 안심하세요.하지만 보증보험도 해지되는 사유가 있습니다. 세입자 중도퇴실이나, 보험료 연체, 계약 해제 등으로 인해 해지 되지만, 현재 정상적으로 거주 중이시라면, 임의해지나 취소는 거의 일어나지 않습니다. 또한 보증보험 조항 중에는 세입자의 동의 없이 불가하다는 조항이 있으니 걱정마세요.감사합니다.
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Q. 임차인 명의 변경 문제 여쭤봅니다!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 문제의 핵심 포인트는 계약서상 임차인이 누구인가 하는 것입니다. 계약서에 명시된 임차인이 보증금 반환 등 모든 법적권리와 책임의 주체가 되기 때문입니다. 임차인 명의 변경을 하기 전에 확인해 보셔야 할 사항이 있습니다. 먼저 계약서 원본을 확인하여 명시된 임차인이 정말 A 가 맞는가를 확인해 보시고, 부동산 중개인에게도 같은 정보가 되어 있는지를 확인하세요. 그리고 서면증빙을 요구하시기 바랍니다. B가 진짜 임차인이라면 합의서나 위임장등을 요구해서 받아 두세요. 마지막으로 보증금 반환에 대한 관계를 명확하게 하셔야 합니다. 보증금 반환 시, 누구에게 돌려줄지를 확인해야합니다. B와 A 의 쌍방합의된 문서를 달라고 하시기 바랍니다. 그것이 없다면 나중에 보증금 문제가 발생합니다. 감사합니다.