안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 제주도 임야에 어떤걸로 개발하면 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.얼마전에 맹지인 임야에 도로 낼려면 어떻게 해야 하는지 절차 문의하신 분 같네요. 그때도 제가 답변을 해 드렸던 걸로 기억합니다. 흠. 이번에는 아이디어 공모를 요청하셨군요.지적도로로 인정받기 위해서 아마도 개발계획서가 필요하신 모양인데요.몇가지 아이템을 알려드리겠습니다. 먼저, 농막과 텃밭형 주말농장으로 사용하는 것으로 계획해 보세요.지목 변경이 필요없고 , 초기비용이 들지않습니다. 농막은 주택이 아니라서 일정 조건만 맞추면 설치가 가능해요.다음으로는 임산물 재배 하는겁니다. 전으로 지목변경을 하시게 됩니다. 실제로 나무나 특용작물을 심어서 임산물 재배지를 조성해요.일정 기간 경작을 하시면 전으로 지목을 변경하실 수 있어요.마지막으로는 기타시설로 형질 변경을 하는 거에요. 요즘 태양광발전을 많이 하기도 하고, 창고를 지어 물건을 수납하기도 해요.그래서 기타시설로 지목을 변경할 근거가 됩니다. 태양광은 입지제한구역이 제주도에 많기는 하지만, 알아보시고 가능하다면 진입로로 허가가 가능할 겁니다. 제일 복잡한 방법이네요. 도움이 되시길 바래요.감사합니다^^
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Q. 청약 실거주 2년 폐지 대상 여부...
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 정부는 2023년 1월 5일 주택법시행령 개정을 통해 분양가 상한제 주택의 실거주의무규정을 없앴습니다. 이것은 입주하기 전이라면 과거 시점의 당첨자들에게도 소급 적용을 한다라고 되어 있습니다. 지금 질문자님의 경우는 당첨이 2021년 11월 21일입니다. 실거주 의무가 발생했을 겁니다. 입주를 하지 않았거나 2023년 1월 5일 이후에 입주를 하셨다면, 실거주의무가 제외되겠습니다. 답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 요즘 태양광 보면 다 사기꾼이라는데 맞나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.모든 태양광사업이 그런건 아니죠.하지만, 일부 보조금 타먹기 하고 빠지는 시공업체와 브로커 때문에 그런 인식이 생긴 것 같습니다. 그런 사람들은 발전에 대한 수익률도 높게 설정하여 허위로 고객을 계약으로 유도합니다 수익률을 높여 놓았으니, 왠만큼 시공비를 뻥튀기 해도 사업주는 이해하고 넘어가려고 하지요.설치가 끝나면 그때부터 시작입니다. 태양광이라는 것이 사후관리가 정말 중요합니다. 특히 우리나라는 먼지도 심하고 , 눈도 쌓이고 비도 많이 오는 나라라서 유지보수가 정말 중요한데요. 이것을 이제 나몰라라 하기 시작합니다. 그러니, 사기꾼을 알아보실 때에는 그 업체가 정말로 유지보수 능력이 있는지, 현재 몇 곳의 발전소를 관리하고 있는지, 제시하는 수익률이 터무니 없이 높지는 않은지, 등을 잘 살피셔서 계약하시기 바랍니다. 사기를 쳐먹는 사기꾼들은 정말 질이 나쁜사람들이고 처벌받아 마땅하지만,자기 돈이 공사비로 그렇게 많이 들어가는데도 알려고도 하지 않고, 편하게 지붕만 빌려주면 10% 이상 수익률이 날거라고 생각하는 건물주, 사업주도 문제입니다.
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Q. 집매매할때 부모님께 도움을받을때에
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.증여세를 피하기 위해서는 다른 세대로 되어 있는게 조금 더 안전합니다. 같은 세대 내 가족 간의 금전거래는 차용증이 있어도 "사실상 증여"로 보는 경우가 있습니다. 하지만 다른 세대라면 차용으로 인정될 가능성이 더 크므로 안전합니다. 차용증만으로 되는 것은 아니구요. 날짜, 금액, 상환기간, 이자율, 상환 방법등을 구체적으로 명시하여야 합니다. 실제로 이자를 지급하셔야 하며, 상환계획에 따라 일부라도 상환이 진행되어야 증여로 보지 않습니다. 이자나 상환금액은 현금으로 주고 받지 말고 계좌로 송금하는 것이 증거가 남아서 안전합니다. 이자율은 적정이자율 약 4% 이상을 적용해야 국세청에서 차용으로 인정합니다. 감사합니다.
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Q. 오피스텔 계약시 전입신고하지 않을시 발생하는 문제 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 배경에 대해 답을 해 드리지요.전입신고가 안되면, 대항력이 없습니다. 즉, 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 매도시 보증금 보호가 안되요.확정일자가지고는 대항력이 생기지 않는답니다.주거복지 혜택이나 주소지 기반 행정 관련은 크게 개의치 않으실것 같습니다만, 그것도 불편한 부분이에요.일반적으로 전입신고가 안되는 곳은 사업자등록도 어렵지요.질문리스트에 대해서는 번호 순으로 답을 드릴게요.말씀하신 대로 보증금 보전이 어렵습니다. 이게 제일 큰 패널티지요. 처벌을 받거나 하는 것은 아니에요.번호가 없네요.불법은 아니니, 문제될 것은 없습니다. 불편한 점이라면, 각종 우편 통지 수령이 불편하고요, 주소기반 사업자등록에서 실제 사업장과 주소가 다르면 위장사업장으로 오해를 받을 수는 있지만, 큰 확률은 아닙니다. 지금 전입이 안되는 곳까지 알아보고 계신걸로 미루어 보아, 학교, 보육 등을 큰 문제가 되지 않으시는 것 같구요. 이건 큰 문제가 없겠네요.문제라면 딱 하나 , 이거에요.만약 전입이 안되는 오피스텔(업무용)을 빌리셔서 사업자 등록 후 주거용으로 사용 시 불법 건축물 사용으로 간주되어 문제가 발생할 수 있습니다. 누가 신고 안하면 상관이 없는데요, 별거 아닌 일로도 민원을 넣고 신고를 하는 세상이다 보니 좀 주의는 하셔야 겠어요.답변이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 태양광 위탁 전문 관리업체있나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 태양광 위탁 관리업체 , 있습니다. 이런 위탁업체들은 운영관리, 유지보수, 분석 및 최적화, 민원대응까지 맡아서 하는 곳들이 있습니다. 제일 궁금하신 것이 비용이시니까 빠르게 비용먼저 설명드리겠습니다. 발전소 규모에 따라 당연히 비용이 나눠지게 되는데요, 100kW 이하라면 약 30-40 만원정도(월) 예상이 됩니다. 100kW~500kW 급은 약 50-90만원 가량이고, 500kW 급 대형 발전소는 별도 맞춤 견적 후 계약을 하게 됩니다. 발전소 용량이 클수록 면적도 넓어지고, 일반적으로 정해 놓은 금액에서 벗어나는 일이 많기 때문이에요.또, 일부 업체들은 연단위 계약시 할인률을 적용하기도 합니다. 자, 궁금하셨던 부분이 해결이 되셨나요?질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 만기까지 6개월도 안남았는데 세입자 구해지기 전까지 전세금 못준다는 집주인
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아... 실무에서 상당히 자주 있는 전세금 반환 지연에 대한 상황이네요.집주인은 말씀하신 대로 2026.1.15.일에 전세금 반환의무가 있습니다. 집주인의 말은 아무 효력이 없는 말이에요.그래서 어떻게 대응해야 할 지 말씀드리겠습니다. 먼저 계약의 종료의사가 접수된 7월 15일의 메세지 내역을 꼭 캡쳐 보관하세요. 계약의 종료의사를 명확히 알린 것, 그리고 그것을 임대인이 확인한 것에 대한 증빙입니다. 그리고 집주인의 전세금 반환거절 의사가 표현된 내용도 보관하시기 바랍니다. 그리고 전세보증금반환보증이 가입되어 있는지 확인해 보세요.가입이 되었다면, 만기일 이후 30일, 늦어도 60일이면 보증금을 받을 수 있습니다. 그러나, 가입이 안되었다면, 위의 내용을 가지고 1월 15일이후 보증금이 들어오지 않으면, 바로 소송을 제기할 수 있습니다. 전세금반환 소송과 가압류 신청이 그것입니다. 그런데, 이런 경우 실무에서는 제일 문제가 , 다음 집에 전세금 혹은 매매대금 잔금을 치르기가 어렵다는 것입니다. 이런경우는 대한법률구조공단, 혹은 LH 전세보증금 반환관련 상담센터에 문의하시어 방법을 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 집팔는사람하고 집사는사람 누가 수수료내는거요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 매도자와 매수자 , 혹은 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 부담하는 것입니다. 50% 씩 내는 것이 아니라 , 계약금액에 따른 최대수수료의 범위 내에서 양쪽이 모두 내는 것이에요. 헷갈리지 마시고, 잘 거래 하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 인구로 볼 때 아파트 공급이 부족한 정도인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 아파트 공급 부족여부는 인구구조, 가구수, 주택 유형, 선호도 등 많은 요소를 종합해봐야 해요.결론적으로는 서울 전체를 두고 보았을 때, 인구수 대비 주택이 부족하지는 않아요.하지만, 인기 있는 "아파트" 라는 종목이 부족하며, 특히나 신축 중형 아파트가 많이 부족한 상태랍니다. 서울 전체 주택수는 약 3,730,000 호로 이 중에 아파트는 약 2,100,000 호입니다. 서울의 주민 가구 수는 4,460,000 만입니다. 그래서 아파트는 이 가구수에 대비 반도 안되는 숫자지요.최근의 아파트의 공급 물량은 2019년도의 신축이 약 44,000 호에서 2023년도에 28,000 호로 반가까이 줄어들었구요. 2025년도 에는 25,000 호에 그칠 것으로 예상합니다. 이렇게 되는 이유가요. 인구가 줄어도 가구 수는 빠르게 늘어나고 있어서 그래요.1인가구, 비혼증가로 1,2명이 거주하는 주택이 급히 늘어나고 있습니다. 특히나 다세대나 연립주택은 선호도가 너무 낮아요.양질의 주택이 부족합니다. 그래서 서울인구가 늘지 않고 있다는 사실만으로 집값이 떨어질 것이라고 보기는 어렵습니다. 인구는 줄어도 가구는 늘고 있기 때문이에요.서울은 또한 공급할 수 있는 토지가 없어서(그린벨트 등으로 묶여 있고 해제 안됨) 아파트 공급이 적습니다. 그래서 향후 5-10 년간 아파트 공급 부족은 계속 될 것으로 보고 있어요.궁금증이 조금 풀리셨으면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 서울 지하철의 지하화가 진행하면 부동산 영향은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이런 지상철도의 지하화 정책은 아주 광범위한 영향을 주는 개발 트렌드입니다. 그러면 지상철 인접 지역의 가치가 올라가게 되겠죠. 원래는 소음이나 진동, 안전의 문제로 기피 지역이었으나 공원, 주거지, 상업지로 변모하면서 역세권, 신도시권 등의 발전 효과가 발생할 것입니다. 또, 지하화 후 생긴 공공용지의 개발 수익을 기대할 수 있습니다. 철도부지는 국공유지로서 상부 공간은 대규모 개발 수단이 될 수 있습니다. 공공이 개발하거나 민간에 수의계약 혹은 입찰로 공급하면서 주변시세가 상승할 가능이 있습니다. 특히나 재개발 재건축 연계개발이 이어지면 기존의 노후 주거기까지 재평가 될 수 있겠습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.