안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 국토부의 요청으로 숙박용도변경으로 인한 전입신고 or 계약해지요청
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 계약은 민법상의 계약관계입니다. 이것은 국토부의 행정지도와는 관계가 없이 계약당사자가 해결할 문제이며, 따라서 건물의 소유주가 바뀌건 말건, 세입자의 전입신고 변경을 강제로 요청하거나 계약 해지를 강요할 수는 없습니다. 임대인은 국토부의 지적사항을 해결하기 위해 자신의 행정상 문제를 세입자에게 떠넘기며, 그것이 마치 국토부의 공식 입장인것처럼 하고 있는 것입니다. 이 경우에 이사 요구를 거부한다 하더라도, 임대인은 임차인을 강제로 퇴거시킬 법적 근거가 전혀 없습니다. 집주인(임대인)이 계약해지를 주장하려면 계약위반 사유가 있어야 하는데, 용도변경을 목적으로 하는 계약해지주장은 전혀 타당하지 않습니다. 이사를 수용할 경우에 당연히 이사비용에 대한 요구도 가능합니다. 더 나아가 이사갈 집의 중개수수료와 계약을 중도해지한 것에 대한 위약금까지 청구가 가능합니다. 임대인의 사정으로 인해서 임차인의 생활근거지가 예상치 못하게 변경된 것으로 손해배상 청구의 근거가 됩니다. 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 원룸 중도퇴실로 다음 세입자를 직접 구했을 때, 계약시 비용 궁금증
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 실무상 두가지 모두 중도퇴실자가 부담합니다. 법적으로는 계약당사자가 지불하는 것이 원칙이지만, 이 원칙 이전에 기존 계약을 다 채우지 못하고 중도퇴실하는 것이기 때문에 계약이행을 하지 못한 것에 대한 손해 배상의 의미로 이전 세입자를 대신 구하여 채우는 것이며, 이 때 발생하는 비용은 모두 이전 세입자가 부담하게 됩니다.다만, 계약서에 중도퇴실에 대한 명시가 되어 있고, 중도 퇴실 시 계약불이행에 대한 손해배상금이 책정되어 있다면 중개수수료는 별도로 집주인이 부담하기도 합니다. 하지만 그런 내용이 없을 경우 일반적으로 실무에서는 중도퇴실하는 이전 세입자가 부담하는 것이 보통입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 토지 200평이면 뭐든 지어도 부족한거없는
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지 200평은 왠만한 용도의 건물을 짓기에는 넉넉한 평수입니다. 일반 단독주택 뿐아니라 호화주택도 충분히 지을 수 있구요. 상가(근생), 창고 또한 충분히 가능합니다. 다만, 용도지역을 잘 확인하셔서 무엇을 지을 수 있고 무엇을 짓지 못하는지를 먼저 파악하시는 것이 중요합니다. 면적과는 상관 없이 건축가능여부가 용도지역에 따라 나눠지기 때문입니다. 또한 도로의 접도 조건도 중요합니다. 4m 이상 도로에 접해야 건축이 가능합니다. 고도제한, 경관규제, 높이제한 등 시군구 조례에 의해 제한되는 부분이 법규 외에도 있을 수 있으므로 이점 또한 구입 전 확인이 필요합니다. 주유소나 숙박시설은 허가 대상이므로 허가가 날 수 있는지를 먼저 확인하시는 것이 무엇보다 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 재개발 토지거래 허가구역 매매 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여관으로 승계받기가 어려울 수 있습니다. 여관으로 이용하고 있다고 하셨는데, 건축물대장 상 "숙박업" 용도로 등록이 되어 있지 않기 때문에 현재 여관으로의 이용은 불법일 가능성이 높습니다. 즉 허가 자체가 거절될 수 있다는 것입니다. 해결방안으로는 건축물 용도 변경가능성을 검토해 보셔야 합니다. 먼저 소유자가 정식으로 숙박업 용도로 용도변경을 해야 합니다. 이 절차를 선행하지 않고서는 여관운영조건으로 허가가 나지 않습니다. 반대로 실사용 목적을 건축물 대장 상의 점포, 혹은 소매점으로 조절해야 합니다. 팁을 드리자면, 계약체결 전 허가가나지 않으면 계약이 무효가 되므로, 반드시 계약서에 토지거래허가 불허시 계약해제 특약을 넣으시는 것을 추천 드립니다. 이것 넣지 않아서 허가 안나오는데도 계약금 잃는 분들이 많습니다. 감사합니다.
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Q. 부동산 규제가 있어도 서울 아파트 평균 매매가는 계속 상승하나 보네요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 앞으로도 양극화는 계속 진행이 될 것으로 보입니다. 서울이 강력한 부동산 규제에도 불구하고 계속 가격이 오르는 이유는 가장 먼저 공급이 부족하기 때문입니다. 서울은 재개발, 재건축인허가 제한, 그린벨트 등으로 신규 공급이 매우 제한 적입니다. 그래서 인기있는 지역의 매물은 계속 인기가 있고 가격은 계속 오르게 되지요. 또한 현금 보유량이 많은 사람들의 투자가 계속 몰리기 때문입니다. 특히 은퇴한 부자들의 경우 서울 핵심지 부동산 하나 갖는 것을 목표로 수요를 창출하고 있으니, 가격이 안 오를 수 없겠지요.반대로 지방의 경우는 인구가 서울로 몰리면서 지방의 인구수는 점점 감소하고 있습니다. 당연히 수요도 줄겠죠.이러한 이유 하나만으로도 지방은 발전의 동력을 계속 서울에게 빼앗기면서 경쟁력을 잃어가고 있습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 전세 계약 중 이사 관련 문의입니다..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능한 방법으로는 몇가지가 있지만, 그 중에서 가장 좋은 방법은 협의입니다. 집주인과 협의하여 계약조기종료로 협의를 보는 것이지요. 집주인이 동의한다면 잔여기간녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능한 방법으로는 몇가지가 있지만, 그 중에서 가장 좋은 방법은 협의입니다. 집주인과 협의하여 계약조기종료로 협의를 보는 것이지요. 집주인이 동의한다면 협의날짜에 보증금 반환받고 나오는게 이상적입니다. 집주인에게 제안할 수 있는 방법으로는 세입자를 구하고, 중개수수료를 질문자님 측에서 부담하는 것으로 하여 다음 세입자를 빨리 구하는 것으로 하는 것이 좋겠습니다. 전대를 이용하는 방법도 있습니다. 그러나 집주인의 동의 없이 전대를 놓는 것은 불법이므로, 어쩔 수 없다면 협의하에 진행을 하시기 바라며, 협의를 하시기 전에 계약서에 전대금지 조항이 있는지도 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 문의에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 가로주택정비사업 세입자가 안나가고 버티면 어떻게 되나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가로주택정비사업의 경우는 전월세 세입자에 대한 이사지원비가 법적의무가 아닙니다. 다만, 정비사업 시행자가 원활한 진행을 위해서 관행적으로 지급하는 것입니다. 즉, 세입자 측에서 500만원을 요구하더라도 시행자 측에서 반드시 지급해줘야 할 의무는 없습니다. 그러나, 세입자가 기한 내 이사하지 않고 점유하고 있는 경우는 집주인이 강제로 내보내는 것이 불가능합니다. 절차적으로 계약만료, 혹은 명도소송의 사유가 발생했는지 여부에 따라 계약이 종료되면 명도소송이 가능하며, 소송 결과에 따라 강제집행이 가능합니다. 그러나 이것은 기간이 2-3개월 이상 소요되므로 시행자 측에서도 기한적 여유가 없기 때문에 협상테이블에 앉을 가능성이 높습니다. 지속적인 협상을 통하여 양측이 모두 만족할 만한 결과를 얻으시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 앞으로 경상북도 구미시 토지 전망이?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.구미시 관련 산업단지 인근이나 개발 예정지의 장기적 전망은 긍정적 요인들이 있기는 합니다. 향후 개발 호재 중심으로 살펴보겠습니다. 가장 먼저 경제자유구역을 추진하고 있습니다. 330만m2 규모의 경제자유구역 지정을 2025년 말까지 기본계획 완료하고 이후 2028년 착공을 목표로 추진하고 있습니다. 또한 신공항과 연계한 개발축으로 생활권개편 등 교통, 주거, 산업단지 확장 중심의 공간 재구조화가 진행 중입니다. 산동면 인근, 구미 5공단, 적동지구 도시개발 등의 영역에서 산업단지 고도화와 택지공급이 추진되고 있습니다. 이렇게 호재도 있지만, 전체적으로 인구가 줄어들고 있는 상황에서 급격한 상승을 보이기는 어렵다고 전문가들은 보고 있습니다. 감사합니다.
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Q. 제주도 임야 공시지가가 10만원이면
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제주도 임야의 공시지가가 10만원이라면, 시세는 일반적으로 공시지가의 2배에서 5배 정도 될 것으로 보입니다. 임야의 경우 공시지가 대비 시세 비율은 비도심/개발 제한 구역의 경우 공시지가의 1.5배~2배 정도, 도심 인근의 경우 2배~3배 , 관광지나 수요가 많은 지역은 3-5배까지 볼 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 보통 제주도 표선리 임야 맹지면 평당 얼마전도 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 대략적으로 근처 토지 금액을 검색해본 결과, 최근 매물로 보니, 임야지목일 경우 약 60만원대로 나옵니다. 세화리 기준은 90만원대로 확인이 되구요. 그런데 위 기준은 도로에 접해 있는 임야기준이며, 표선리 임야 맹지를 확인하니 10만원 이하입니다. 4만원 짜리도 있습니다. 도로접근이 어려운 맹지임야는 일반 임야에 비해서 거의 절반 이하 수준으로 시세가 낮아집니다. 참고해주세요. 감사합니다.