안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 토지정보 지적도상 이렇게되있는데 맹지인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 지금 올려주신 지적도상으로 확인해 보니, 현재 문의하신 지역의 2801번지 (임야)는 맹지입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지방형 주택 바우처 수급관련, 전북자치도의 수급 대상자 조건이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전북 전주 관련 내용을 아래에 정리 해 드리겠습니다. 소득 인정액 은 가구의 소득인정액이 기준중위소득의 48% 초과, 60% 이하인 임차가구만 가능합니다. 주택 유형 조건은 전주시 소재 민간월세 주택에 거주해야 하며, 공공임대주택에 거주 중인 경우는 제외됩니다. 기초생활보장제도 수급자도 제외됩니다. 문의 사항에 답변이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 과수원이나 전답도 맹지인 경우가 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맹지인지 아닌지 여부는 지목이 아니라 접도 여부로 확인합니다. 즉, 지목이 어떤 것이더라도 맹지가 있을 수 있다는 것입니다. 지적도상 법적도로에 접하지 않으면 바로 맹지가 되는 것이지요.따라서 땅을 구매하실 계획이라면, 현황만을 보시면 안됩니다. 집적 지적도를 확인해 보시고, 법적인 도로가 있는지부터 내가 구입할 땅의 경계는 어디에 접하고 있는지, 도로와 몇m 이상 접해 있는지, 현재 도로는 법적으로 폭이 어느정도 되는 땅인지를 꼭 확인하셔야 합니다. 추후 개발을 할 때 중요하게 사용되는 조건으로서, 이 조건이 달라지면 토지의 가격이 달라지기 때문입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 현황도로가 다른 사람 사유지인경우도 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실제로도 실무를 하다보면 현황도로가 다른 사람의 사유지인 경우가 상당이 많습니다. 이 경우는 상대방이 마음만 먹으면 통행을 금지할 수도 있다보니, 종종 문제가 되기도 합니다. 현황도로란, 지목이 도로가 아닌 대지, 임야, 전등의 다른 지목으로 된 경우인데요, 이 땅을 인접한 도로로 들어가기 위한 실질상 도로로 이용하고 있는 것입니다. 소유자가 지나가지 말것을 요구하면 법적으로 통행금지 요구가 가능하므로 타당한 요구입니다. 그러나 등기부 등본상 지역권이라고 칭하는 통행권이 설정되어 있다면 사유지라도 도로로 이용이 가능한 것입니다. 귀하의 땅이 맹지일 경우는 현황도로로 이용하고 있는 땅에 지역권을 설정하거나, 지자체에 도로 개설 요청을 하는 것이 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지적도상 도로가 있는지여부는 네이버지도가 아니라
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 내용이 맞습니다. 네이버지도에 도로가 그려져 있더라도 그 도로가 지적도상 도로인지는 별개의 문제이기 때문입니다. 법적으로 인정되는 도로는 지적도상"도로"로 표시되어야 합니다. 그 종류에는 도로, 국도, 지방도, 시도 등이나, 법정도로 로 볼수 있습니다. 네이버지도는 실사용도로 를 보여줄 뿐이고 이것이 법적도로 인지는 지적도를 통해 확인해야 정확합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최근 부동산 시장에서 역전세난이란 말을 자주 듣게 되는데 무엇을 의미하나요?
4안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역전세... 이거 아주 중요한 문제입니다. 역전세는 계약 당시 전세보증금보다 계약 해지시점에서 아파트 가치가 하락하는 것을 말합니다. 이러면 이제 집주인은 자기 돈을 추가해서 돌려줘야 하는데 사실상 그것이 어려워집니다. 전세수요가 감소하고, 신규입주물량이 폭탄처럼 쏟아지는 곳에서 이런 상황이 많이 발생합니다. 이러면 당연히 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 되고, 다음 집으로의 계약에 문제가 발생하지요. 법적 분쟁도 증가하구요.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세보증금 사기는 부동산 중개사도깜빵보네야되는거아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사도 공범으로 취급해야 한다는 말씀 잘 들었습니다. 맞습니다. 공인중개사도 사고가 나는 경우 법적으로 처벌을 받을 수 있습니다. 중개사가 형사처벌을 받는 경우를 몇가지 살펴보겠습니다. 먼저 사기를 공모한 경우입니다. 이런 경우는 드물지만 임대인과 짜고 사전에 임차인에게 거짓정보를 제공한 사실이 밝혀지면, 사기 공범으로 체포되어 징역을 살 수 있습니다. 또는 사기를 칠 의도는 없으나 마땅히 중개사로서 확인해야할 자료를 확인하지 않아서 임차인에게 피해가 발생했다면, 이런 경우는 민사적 책임과 함께 자격증 취소, 등록 취소가 될 수 있습니다. 현실적으로는 중개사가 사기로 함께 처벌받는 경우는 드물기는 합니다. 하지만 말씀하신 대로, 자칫하면 보증금 관련 사기로 발전할 것이 보이는데도, 중개를 했다면 처벌받을 수 있도록 법적 제도가 마련되어야 하겠습니다. 그래야 정신차리고 일을 하죠.저도 현업에 있지만은, 그런 상황이 주변에서 발생할 때마다 화가 많이 납니다. 계약 수를 늘리기 위해 급급해서 계약을 한 경우나, 괜찮겠지... 하고 안일하게 생각하는 경우에 사고가 나곤 하거든요.읽어주셔서 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험 준비는 일반적으로 어느 정도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 공인중개사에 도전하려고 하시는군요.사람마다 중개사 시험을 준비하는 기간은 천차만별입니다. 2-3년동안 공부해서 붙으시는 분들도 있고 6-7개월 해서 붙는 분들도 있습니다. 물론 관련 전공이신분들은 더 빨리 붙기도 합니다. 공인중개사 시험은 80% 이상이 법과목이기 때문에 법관련 학과에서 공부하신 분이라면 6개월 이내로 생각해 주시면 될 것 같구요. 만약 관련 전공이 아닐 경우는 대략 10개월 에서 1년정도를 보통의 수험기간으로 잡으시면 됩니다. 보통 학원에서 제공하는 커리큘럼이 약 9개월정도이기 때문에 이것을 감안해서 온라인 교육을 들으시거나 오프라인 학원을 다니시면 어렵지 않게 합격이 가능하실 겁니다. 행운을 빌어요!!
부동산
Q. 땅 매매 시 양도세는 어떻게 계산을 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.바다 근처 땅은 여유자금이 있으면 꼭 보유해 보고 싶은 곳이지요.양도소득세라는 것은 양도차익을 과세표준으로 하는 세금입니다. 즉, 구매했다가 비싸게 팔 때 발생하지요지금 질문자분이 땅을 구입할 때에는 발생하지 않습니다. 나중에 판매할 때는 양도가액에서 취득가액을 제외하고, 중개수수료, 취득세, 설계비 등 실제 들어간 비용을 제외합니다. 그리고 나서 장기보유 특별공제를 적용합니다. (해당 시)이제 최종적으로 남은 금액에 기본6% 에서 최대 45% 까지의 세율을 적용합니다. 주의해야할 점이 몇가지 있습니다. 먼저, 2년미만 보유 시 중과세 적용이 될 수 있습니다. 그리고 비사업용 토지는 2025년까지 중과세율 60-70%가 될 수 있구요. 지방소득세도 양도세의 10%가 부과된다는 점 기억해 주세요.감사합니다.
부동산
Q. 오래된 상가를 리모델링시 평당비용?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대수선 리모델링을 하는 경우는 일반적인 실내 인테리어보다 비용이 많이 들게 됩니다. 우선 대수선의 범주에 속하는 경우 구조가 변경이 되는 경우가 많다 보니, 건축사를 통해 시군구청에 허가를 받아야 합니다. 그러다보면 설계비와 허가 대행비가 포함이 되게 됩니다. 또한 구조를 건드리는 공사다 보니, 기간이 길어지고 영업을 하지 못하거나 방해 받는 기간이 발생하여 체감 비용은 더 올라가게 되지요.평당 300-500 선을 생각하시면 됩니다. 감사합니다.