안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 신축분양 입주 시 집단잔금대출 이용이 필수인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집단 잔금대출은 필수는 아니지만 대부분 수분양자들이 많이 이용합니다. 의무는 아니지만, 입주지정일까지 개별 주택담보대출을 시간에 맞게 실행하는 것이 현실적으로 어려운 경우에 많이 사용합니다. 주담대는 등기 이후에 실행되게 되는데요, 등기 전인 입주일에 잔금을 내야하는 경우가 많습니다. 그래서 집단대출을 이용하는 것 밖에는 선택지가 없는 경우죠.말씀하신대로, 집단대출 받은 후, 추후 대환대출로 갈아타는 것이 보통 실무에서 행해지는 방식입니다. 또는 입주 전 개별 주담대를 하는 경우가 있는데요. 이 경우는 매우 드물어요. 은행이 등기 전에 대출을 잘 실행해주지 않기 때문입니다. 또는 자금의 여력이 충분하다면 본인 자금으로 납부를 할 수도 있습니다. 그리고 나서 등기가 완료 되면 일반 주담대로 실행을 할 수 있지요.감사합니다.
부동산
Q. 안녕하세요 궁금한게있어 중개사님들에게 질문좀해보려합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주말 잔금 자체는 가능하지만, 말씀하신 대로 소유권이전등기나 확정일자 부여가 불가능합니다. 따라서 이로인해서 매수자나 전세퇴거자(질문자) 모두 문제가 발생할 소지가 있습니다. 집주인이 잔금을 받고나서 다른 전입신고나 가압류에 걸려버리면 매수자는 피해를 입을 수가 있겠지요.이럴 때는 잔금일을 평일로 하는 요구가 가능합니다. 실무에서도 잔금일은 평일로 잡는 것을 주로 합니다. 계약서 상 특약으로 "잔금일 당일 등기이전 불가시 이행지연 간주" 조항도 넣는 것이 일반적이지요.중개사가 무시하고 전화를 끊은 경우 문자나 카톡으로 서면 증거를 남기시기 바랍니다. 중개사 대응이 너무 불성실한 경우는 중개의무위반(공인중개사법 제25조), 중요사항 설명의무 불이행, 공정거래를 위한 중재의무 위반에 해당합니다. 해당 중개사무소 관할 시 / 군/ 구청 부동산 거래신고 담당부서에 민원을 넣는 것이 더 효과적입니다. 감사합니다.
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Q. 민생회복 지원금 재판매, 처벌은 안되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민생회복 지원금을 현금화하거나 재판매 하는 것은 엄연한 불법입니다. 먼저 우리나라에는 보조금 관리법이라는 것이 있습니다. 이에 따라 소비쿠폰을 유통할 경우 지원금 전액 또는 일부 환수하게 되어 있고, 제재부과금이나 향후 보조금 수령 대상에서 제외할 수도 있습니다. 심하면, 여신전문금융업법 위반으로 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 가맹점의 경우에도 실제 상품 서비스 제공 없이 소비쿠폰으로 결제 받아 현금화한다면 등록 취소에 2천만원 이하 과태료를 부과할 수 있습니다.
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Q. 안녕하세요 공인중개사님들 이런 식으로 중개사께 부탁해놔도 되나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하시는 것처럼 정확하게 필요한 것을 말씀해 주시면 오히려 실무에서는 물건을 찾기가 더 쉽습니다. 더불어서 위 내용들 중에 양보할 수 있는 것들을 한두개 알려주시면 더 좋아요. 모든 것을 만족하는 조건을 가진 곳은 비싸거나 잘 나오지 않기 때문이에요. 감사합니다.
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Q. 무비자로 인해서 달라질 산업은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 무비자 입국은 단순히 관광객 증가만이 아니라 다양한 산업과 지역경제 전반에 걸쳐 파급효과가 있습니다. 특히 중국은 체류기간이 길고 지출규모가 커서 다양한 산업을 외화로 부양할 수 있는 기회가 될 수도 있씁니다. 먼저 소비재 산업의 경우 중국에서 이른바 '큰손' 관광객들이나 보따리 상인들은 구매력이 매우 높아서 화장품, 건장보조식품등을 거의 싹쓸이 해갑니다. 입국이 더 자유로워지게 되면, 이러한 상황이 더 많이 생겨 산업 부양에 좋겠습니다. 호텔, 숙박 등 산업도 활기를 띨 전망입니다. 콘도, 중저가 호텔 등 외국인 관광객을 받아들일 수 있는 숙소들도 좋은 호재로 작용할 것 같습니다. 외식이나 식품 산업도 아울러 탄력을 받을 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 채권최고액은 잘 확인하셨구요. 소액임차인기준으로 보았을 때 서울은 보증금 1억 이하 중에 최대 4,800 만원까지 최우선 변제되므로 잘 파악하고 계십니다. 다만, 나머지 보증금 일부 2,200 만원은 집이 경매될 경우 날릴 수 있는 가능성이 여전히 존재합니다. 집의 시세가 얼만지 모르겠으나, 빛 1.5억이 변제, 그리고 최우선 보증금 4,800 만원이 변제 된다면, 제 예상에는 남은 금액이 없을 것 같습니다. 그래서 이런 경우에는 전세보증금 반환보증보험 가입을 하는 것을 조건으로 계약하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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Q. 전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 실무에서 처리하는 방식에 대해 간단히 설명드리겠습니다. 기존임대인 : A , 새 임대인 : B 라고 가정을 할 때이 상황은 전세를 끼고 양도를 하는 것으로 전세 계약서는 A 와 합니다. 전세입주 시점에는 B 가 소유주가 되므로, B 와 계약이 되어야 전입신고와 확정일자 등을 통해 대항력을 확보할 수 있기 때문입니다. 전세 잔금은 A 에게 지급하는 것을 일반적으로 하고 있습니다. 원칙적으로는 B가 받아 A 에게 주는 것이 맞지만(B와 계약하므로) 이러한 것을 건너 뛰고, A 에게 지급하여 A 는 주택가액을 받아 나가고, B 는 질문자님의 전세금 외에 모자른 금액만 지불하고 집을 소유하는 형태를 취합니다. 전세보증금 지급과 소유권 이전과 전입신고는 바쁘시더라도 같은 날 처리하시는 것이 좋습니다.반드시 확인하셔야 할 것이 있는데요. 전세계약을 하는 자가 실제 주택의 소유주가 될 B 와 동일인물인지를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 중개사를 통해 동시이행 조건부 계약임을 명확히 하시기 바랍니다. 마지막으로 중개사에게 소유권이전 접수증을 요청하시어 받으시길 바랍니다. 이런 거래는 돈이 먼저 들어가고 소유권이전이 나중에 접수되는 상황이라 동시에 이행하고, 그 접수증을 받아두어야 유효한 전세거래가 될 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 제가 보유한 오피스텔에 대한 주택수/재산세가 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유주택자를 판가름 하는 기준은 "주거용으로 사용하는가" 입니다. 그래서 이미 전입신고한 세입자가 있는 순간 주거용으로 판단됩니다. 질문자님은 현재 1주택자로서 청약, 생애최초주택, 무주택 전세대출 등에서는 대출을 받기 어려우실 것으로 보입니다. 재산세 절감 목적에서는 주거용 전환 신고가 이득이지만, 무주택자가 되시려면, 전입신고한 임차인이 퇴거한 후에 청약이나, 생애최초주택 등을 시도하시는 것이 바람직한 것으로 보입니다. 감사합니다.
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Q. 소비쿠폰 사용으로 인해 경제 악순환이 반복되는것 아닌가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적인 고민을 하고 계시군요. 말씀하신 대로 같은 지적이 나오고 있습니다. 국가 재정의 부담이 증가하고, 세금 부담이 국민에게 전가되며, 결국근본적 문제는 해결하지 못한다구요. 즉, 쓴만큼 효과가 없고 결국 나중에 국민의 몫이 된다는 거에요. 그럼에도 불구하고, 정부는 더 큰 피해를 막기 위해서 진행하다고 합니다. 단기적으로 소비를 자극해서 기업을 살리고 고용을 유지해 놓으려는 것이죠. 그리고 이러한 긴급 수혈은 정부만이 할 수 있습니다. 거의 모든 나라에서 공통으로 정부가 시행하는 방식입니다. 심리적으로도 정부가 뭔가 한다는 안정감을 줄수도 있구요. 응급처치를 하는 것이죠.
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Q. 친구와의 대화입니다 친구는 살면서 부동산 거래
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오히려 이런경우는 질문을 통해 친구의 생각을 변화시켜야 합니다. "월세 계속살면, 네 집 마련의 계획은 언제쯤 실현할 수 있을까?""이 집이 공시지가보다 저렴하다면, 가치가 있지 않을까?""왜 사람들이 안살거 같아? 네 생각은 어때?"와 같이 친구 스스로가 생각을 해 볼 수 있도록 하여야 합니다. 또 친구가 집-직장-교회만을 다닌다고 하셨는데, 이런 경우 실제 현실을 보여주는 시간을 가져야 합니다. 공실이 많은 현장을 임장하거나, 반대로 사람들의 경쟁률이 센 청약을 보여주거나, 이런 상황을 잘 요약한 유투브 등을 같이 보면서 친구가 관심을 가질 수 있게 하는 것입니다. 이것은 시간이 조금 걸릴 수도 있습니다. 그러나, 스스로 느끼지 못하고 구매하게 하는 것보다는 훨씬 빠를 것입니다. 감사합니다.