안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 반려동물 키운 경우 퇴실청소는 에어컨까지 청소해야 되나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원상복구란 임대차 계약종료시 세입자가 원상태로 돌려놓을 의무가 있다는 일반 조항입니다. 하지만, 일반적인 사용으로 인한 마모나 시간의 경과로 인한 노후는 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 통상적인 퇴실 청소라는 것은 세입자가 일상적 사용에 따른 먼지 제거, 바닥 청소 등을 해 놓고 청결하게 이사를 나가면 되는 것입니다. 법적 기준상, 에어컨, 세탁기의 세척(전문적) 까지는 포함되지 않습니다. 더불어 임대차 계약서에 반려동물 키울 시, 가전에 대한 전문청소 이행 책임이 없다면 법적으로도 그것을 이행할 이유가 없습니다. 세입자 입장에서는 민법 제623조에 따라 임차인은 목적물을 계약에 따라 사용/수익 후 반환하면 되는 것입니다. 따라서 반환 시, 지저분 하지 않도록 통상적인 청소(내부 먼지통 비우기, 스타일러 내부에 털뭉치나 먼지 닦기 등) 만 해 놓고 나가면 되는 것이지요. 잘 해결하시고 별일 없이 퇴실하실 수 있길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 집주인이 방 빼도 된다해서 방을 빼기로 했습니다 그러면 다음 달 월세 안 내도 되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 다행히 집주인이 방을 빼라고 했군요. 제가 추천드리는 방법은 "방 빼라" 는 것을 문자나 카톡으로 받으셨다면 꼭 캡쳐하셔서 잘 보관하시라고 말씀을 드리고 싶습니다. 실무에서는 집주인이 방을 빼고 나가라(점유 해제)고 한 경우에는 다음달 월세를 내지 않아도 된다(계약해제) 로 간주하지만, 어떻게 나올지 모르겠습니다. 그래서 방빼라는 내용이 담긴 문자가 있으면 꼭 보관하시고, 만약 바로 보증금을 돌려준다면 완벽한 계약해제로 인지할 수 있기 때문에 그 뒤부터는 확실히 월세에 대한 의무는 없습니다. 그래서 보증금을 받고 계약이 해제되는 내용을 보관하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 매매계약서 작성일시 및 혼인신고
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.8월에 혼인신고를 미리 하실 필요는 없습니다. 공동명의 등기시에 혼인관계가 성립되기만 하면, 계약서 작성시점과 상관없이 가능하니까요. 집주인이 1월 이후에 다시 계약서를 쓰자고 하는 이유는 양도소득세 비과세 요건을 충족하기 위함입니다. 하지만, 8월에 임시계약서 작성하고 실 계약서는 1월에 작성하면, 국세청이 보기에 허위계약서로 간주될 수 있습니다. 다운계약서라고도 하는데요, 실거래일보다 늦게 계약하거나 금액을 줄여서 쓰는 행위는 세무조사 대상이 될 수도 있고 매수자라고 자유롭지는 않으니, 이점은 주의하시길 바랍니다. 그냥 차라리 양 당사자가 약속하시고, 1월에 계약을 체결하시는 것이 좋습니다. 가능하면 가계약금 등 미리 지불하지 마시구요. 감사합니다.
부동산
Q. 급하게 무주택자가 되야할 일이 잇는데 전세세입자
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무주택자가 되어야 한다는 상황은 급하게 가지고 계신 집을 매도해야 한다는 말씀이시지요? 그러면 가장 좋은 방법은 집을 공실 상태로 놔두는 것이 가장 좋습니다. 말씀하신 대로 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하는 방법이 가장 빠른 방법입니다. 그래서 공실로 두고 약간의 할인을 하더라도 집을 빨리 팔아 무주택 자격을 충족하시는 것이 좋겠네요. 요즘 갭투기 때문에 말이 많아서 실거주자들의 거래말고는 많이 수요가 줄어든 상황이기 때문에 질문자님의 판단대로 일을 진행하시는 것이 좋을 것이라고 생각됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 제가 군대 때문에 새입자를 구하고 방을 빼야하는데 부동산에서 사람을 안 데리고 와요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인이 무서운 인물인 상황에서 중도해지하기가 어려운 상황이시군요. 일단은 대학가 원룸은 사실상 이제 곧 여름방학이기 때문에 추가로 이사를 하는 시즌은 아닙니다. 집주인 몰래 다른 부동산에 올려서 계약을 유도하는 방법은 분쟁을 일으킬 여지가 많습니다. 그래서, 제가 추천드리는 방법은 다방, 직방, 삼삼엠투, 네이버 부동산 등 여러 플랫폼에 글을 올려 다음 세입자를 구해도 되겠냐고 협의를 하고, 진행 후 다음 세입자가 오면 해당 부동산과 계약하게끔 하는 게 가장 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 군대 때문에 새 임차인 구하고 얼른 방 빼야하는데 꿀팁이 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개사무소에 돈을 더 줄테니 홍보를 해달라고 하는 것은 크게 의미가 없을 수 있습니다. 차라리, 직방, 다방, 네이버 부동산 등 다른 플랫폼을 이용해서 직접 공고를 해 보시는 것은 어떨까요? 집주인이나 부동산과 협의를 해서 여러가지 플랫폼에 올리고, 거래는 중개사 통해서 하는 것으로 하면 아무도 손해 보는 사람이 없기에 문제삼지 않을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 지원금은 무엇으로 받는게 가장 유리한건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역화폐는 여러가지 수단으로 받을 수 있지만, 지류 상품권 보다는 자주 쓰는 체크카드나 신용카드 위주로 받으셔서 사용하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 전세 계약시 국세,지방세 완납증명서 확인시점에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국세/지방세의 체납처분 우선순위는 확정일자와 그 순서를 비교합니다. 즉 체납 발생일이 확정일자보다 빠르면 세금이 먼저 배당받습니다. 그러므로, 잔금일까지 확인을 하셔야 하겠습니다. 계약일 당시 체납이 없더라도, 특약은 넣는 것이 좋습니다. 위에 말씀드린 대로, 계약일과 관계없이 확정일자와 세금은 그 순서를 비교하기 때문에, 잔금 전까지 무슨일이 있을지 모르므로, 특약은 넣으시는게 백번 유리합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 다음날 25.07.22 이삿날 인데 집주인이 전화를 안받습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약금을 입금한 내역, 계약서, 문자등을 모두 백업하시기 바랍니다. 그리고 이사업체와 일정을 먼저 조율하셔야 하겠습니다. 막상 당일에 현장에 갔는데, 열쇠도 없고 입주를 못하는 상황이 되면, 이사업체도 아주 난감한 상황이 될 수 밖에 없으니까요. 임대인이 일방적으로 계약을 파기한 것으로 간주하여 가계약금 배액 반환청구를 준비하시기 바랍니다. 민사조정, 내용증면, 손해배상청구 형태로 대응이 가능합니다. 혹시 집주인에게 사고가 나서 급작스러운 상황이 발생했을 수 있으므로, 집주인의 자택으로 방문하거나, 관리사무소 등을 통해 현황을 확인 해 보시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 동거인이 1주택자 일때 주택담보대출, 양도소득세, 취득세 제한 여부
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주담대, 양도세 등 모든 혜택및 과세의 기준은 본인은 주택 소유 여부를 기준으로 합니다. 질문자님 같은 경우 무주택자 요건이 확보되며, 동거인으로 계시는 친구분은 별도 세대로서 친구분이 1주택자라 하더라도 아무 영향을 주지 않습니다.(가족이나 동일세대가 아니기 때문)아무 걱정하지마시고 무주택자 자격으로 대출 및 양도세 취득세 기준 계산하셔서 매입하시길바랍니다. 감사합니다.