안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 사업을 하는 사람들은 실제 성격이나 업무 처리 과정에 있어서 다른가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유전적(DNA) 로 볼 수도 있겠지만, 제가 보기엔 사고방식이나 리스크 감수 능력이 차이가 나는 것 같습니다. 일상속에서 시장 수요와 비즈니스 모델을 빠르게 연결하는 능력이 좋기도 합니다.리스크를 그냥 위험으로 보고 피하는 것이 아니라, 리스크 대비 가져올 수 있는 수익을 정확하게 계산해 낼 줄 안다는 차이가 있습니다. 또한 결정이 되면 이후부터는 추진을 하는 데 있어서 상당한 속도를 보여주는 편입니다. 실패를 연료삼아 더 앞으로 나아가기도 합니다. 비사업인은 실패하고 나면 다 망가지고 무너져 끝인줄 알지만, 사업가는 약간 다릅니다. 실패를 교훈삼아 다시 같은 잘못을 반복하지 않으면서 진행합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 주택자금조달계획서 기존 보유 주택수는 언제가 기준인가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택자금 조달계획서의 기존보유주택 수 기준은 계약 체결일을 기준하여 실제 보유중인 수를 작성하시면 됩니다. 계약일 당시 1주택(A) 였으니, 1주택 보유로 적으시면 됩니다. 감사합니다.
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Q. 월세 보증금, 보증보험 가입 해야할까요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말.. 같은 분야에서 근무하지만, 질문자님의 중개사 분은 내용을 좀 더 공부하실 필요가 있는 분이시네요.최우선 변제권 있으신 것 맞습니다. 다만, 최우선 보호금액은 3,400 만원이 한계입니다. 최우선 변제권은 임차인의 다음 생계를 위한 최소 금액을 변제하는 것이지 그 권리가 모든 보증금을 보호하지는 않습니다. 따라서 보험 가입은 이럴 경우 반드시 드시기를 추천 드립니다. 보증금 5,000 원 월세 130만원 기준 연간 보험료는 20-30 만원 정도 발생합니다. 크다면 클 수 있지만, 1년단위로 하면 월에 3만원이 채 안되는 금액이기 때문에 임차인께서 모두 부담하시더라도 보험을 드는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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Q. 이정도면 장판을 해주고 나가야하나요…ㅠㅠㅠㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사진을 찍어두신 건은 정말 잘하신 것입니다. 해당 사진을 잘 보관하시구요. 그리고 지금과 같은 수준의 얼룩은 시간의 흐름으로 인해 자연스럽게 생길 수 있는 수준의 것이라서, 추후 퇴실하실 때에도 크게 문제가 되지는 않으실 것 같습니다. 실무적으로는 저정도의 얼룩으로 임대인이 수리비를 청구하는 것은 본적 없습니다. 감사합니다.
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Q. LH 임대아파트의 하자 문제가 너무 심각한 것 같습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 느끼신 대로 현재 공공임대주택의 품질은 심각할 수준에 와 있습니다. 이유는, 여러가지가 있지만 가장 크게 공사비 최저가 입찰 구조입니다. 품질보다는 싸게 짓는 것이 우선이기 때문이죠. 또한 감리또한 단가위주 선정으로 인해서 감리가 열심히 일을 하질 않고요. 준공 전점검이 LH 에서 형식적으로 이루어지는 것도 문제가 있습니다. 개선을 위해서는 기존 최저가 낙찰제 이던 것을 종합평가제로 변경한다면 대부분의 문제가 해결될 수 있을 것입니다. 공사에 들어가는 비용을 늘려서 해결하는 것이지요. 또한 입주 전 전수조사와 공개점검을 의무화하여 사전검사제도를 통해 입주 전에 확인할 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 그리고 LH 공사건만 하자보수를 하는 전담 팀이 있다면 좋겠네요. 빠른 처리와 실질적 A/S 를 제공하면서도, 별도의 기관으로 구성되면 시공사의 간섭없이 하자를 찾고 보수할 수 있을테니까요. 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 정부에서 지분적립형 주택을 도입한다고 하던데요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지분적립형 분양주택은 말씀하신 대로 최초 초기지분만 납부 후 입주한 뒤, 10-20 년 동안 장기 분할납부 하면서 점진적으로 100% 소유권을 갖는 방식입니다. 현재로서는 이 방식은 공공분양 주택에 한정되어, LH 나 SH 와 같은 공공기관이 공급하는 주택에 사용됩니다. 민간아파트에는 적용되지 않으며, 유사하게 플랜을 짤 수는 있겠지만, 실무적으로 보았을 때는 민간에서는 이루어지기 어려운 구조입니다. 이 방식은 건설사에 세금으로 먼저 공사대금을 납부한 후, 정부에서 무주택 실수요자를 위한 주택공급의 일환으로 이루어지는 것이기 때문입니다. 감사합니다.
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Q. 임대사업등록하면 혜택이 거의 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.예전보다는 확실히 줄었죠. 하지만, 몇몇 세제 혜택 들이 남이 있습니다. 먼저 재산세 감면입니다. 전용 40m2 이하는 100% 감면이라고 합니다. 면적에 따라 다르지만, 최대 100% 감면이라고 하니, 해볼만 하겠지요?또 취득세도 감면됩니다. 취득세도 최대 100% 감면율을 보이고 있습니다. (60m2 이하의 경우)종부세 합산배제, 양도세 중과배제도 빼놓으면 섭섭하죠. 조정대상지역 내 이동시 다주택자도 중과세, 종부세 합산 대상에서 배제합니다. 다만 조건이 있는데요, 공시가격 기준 및 임대로 증가제한과 의무기간을 지켜야 가능합니다. 마지막으로 양도세 장기보유특별공제가 70% 까지 확대해서 적용이 됩니다. 여러가지 혜택이 있으니 임대사업자도 하려고 하면 못할 것은 아니겠습니다. 그러나 세제 혜택을 위해 임대사업을 하지 않는 분들이 조건만 맞춰서 신청하는 것을 방지하려고 하는지, 요즘에는 실제 임대사업자인지 확인하는 경우도 많이 있다고 합니다. 이점 참고하여 주세요! 감사합니다.
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Q. 전세 사는 중 집주인이 바뀌면 계약 조건도 다시 정해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 계약을 새로운 매수자가 인수해야 하는 상황이라면 새로 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 그러나 계약 만료가 됨과 동시에 매수자가 바뀌었다면 계약서를 새로 작성하시는 편이 좋습니다. 비록 그것이 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권을 사용했을 때라도요. 실무에서는 매수자가 변경되었으므로 인수했다는 표시를 하기 위해서 종종 새로운 매수자가 남아 있는 계약 기간까지로 새로운 계약을 설정하는 경우도 있습니다.
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Q. 단독주택 매매시에 1금융권 대출 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아무래도 은행권에서는 아파트를 가장 선호합니다. 아파트는 시가가 정해져 있고 수요도 높은 편이라서 환금성도 좋기 때문이에요. 현금성이 높다는 것은 은행이 이자나 원리금을 제때 납부받지 못했을 때에 경매 등으로 빨리 처분할 수 있어서 선호하는 특성이 있습니다. 그러나 주택은 환금성이 높지 않기 때문에 은행이 선호하는 물건이 아닙니다. 따라서 이자도 높고 대출에게 상한이 낮게 설정될 수밖에 없습니다. 이 점을 고려하셔서 자기 자본을 충분히 마련하신다면 단독주택 또한 대출 레버리지를 통해 구입할 수 있는 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같습니다.
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Q. 갭투자 오피스텔이 전세 만약 집주인이
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 바로 질문자님 것으로 되는 것이 아니라 경매라는 과정을 거쳐야 합니다. 먼저 전세권을 설정하셨거나 임차권 설정 등기 등을 통해 경매 권원을 확보하시구요. 경매가 진행되면 배당 신청 등을 통해서 받지 못했던 보증금을 돌려받을 수 있게 신청하시고요. 그리고 나서 현재 살고 있는 사람이 우선적으로 매수할 수 있는 권한이 있습니다. 그것을 통해서 매수를 하셔서 보증금을 돌려받고 질문자님 이름으로 등기가 된다면 오피스텔을 소유하실 수 있습니다