안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
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Q. 공동명의 상가 경매시 상가담보대출건
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 어머니 50% 공유지분 때문에 지문자님의 50%까지 경매가 들어오게 됩니다. 이유는 어머님께서 공동담보인이기 때문이에요. 그러나 어머님의 지분만 매각이 되는 것이기 때문에 질문자님의 50%는 여전히 유효하고 그것을 토대로 공유자 우선매수를 하여 먼저 매수하신다면 상가를 지킬 수 있습니다.
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Q. 다산vs미사 어디가 살기 좋을까요?(챗지피티신고)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.AI 이용 답변을 신고한다고 하셔서 답이 잘 안달리네요. ^^;;저는 알고 있는대로 적어보도록 하겠습니다. 미사는 제가 살아봤고, 다산동은 학교 선배가 살았어서 자주 왔다갔다 했었네요.주변 인프라는 미사가 낫죠. 다산동은 좀 떨어지는 감이 있습니다. 하지만, 숲세권의 자연환경을 원하신다면 다산동 쪽이 조금 더 낫습니다. 교통은 미사가 훨씬 괜찮아요. 다산은 개인차량이 없으면 좀 피곤하달까요?집값은 아시겠지만 미사가 1-2억은 높고요. 확실히 위치 면에서도 나으니까요.다산동은 그런데 질문자님처럼 1인 가구 비중이 상대적으로 적습니다. 미사가 1인가구 구성원이 좀더 많아요. 그래서 주변에서 자연스럽게 만남을 추구하신다면 당연 미사를 추천 드립니다. 전체적으로 미사가 조금 더 번화했고, 다산은 약간 번화가에서 떨어진 아파트단지라고 보시면 됩니다. 감사합니다.
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Q. 종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 증가하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공정시장가액비율이란, 종부세를 계산할때 기준이 되는 과세표준을 정하는 비율인데요. 같은 공시가격이라도 80%로 증가하면 세금이 더 많이 부과되게 되겠지요?^^예시를 들어볼게요. 서울 아파트 공시가격 15억 기준으로요 60 일때보다 80% 일때 세금 부담이 33% 증가하는 것을 볼수가 있습니다. 먼저 고가 주택 보유자의 세부담이 증가하겠네요!다음으로는 종부세 견디다 못해 내놓는 분들이 있을거구요.부자증세의 신호탄으로 여기고 시장심리가 위축되어 수요세는 더 하락할 것이에요.고가 주택 보유자들이 그동안 세금을 적게 냈다고 정부는 생각하나봐요.사실 1가구 1주택도 보유세 부담이 커지기 때문에 이런것들을 어떻게 구분해서 과세할지가 중요하지만, 일단은 그정도 고가주택에 사는 사람이면 세금 좀 더 내도 될 것 같습니다. 다른데서 과세 하지 말고 이렇게 과세를 늘려가도 좋을 것 같네요. 감사합니다.
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Q. 중기청 연장(버팀목으로 전환) 1억전세금 126% 공시지가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세대출(버팀목 전환)의 보증한도 계산 방식은 보증금 적정성을 심사하며, KB 시세가 없을 경우 기준시가를 기준으로 산식을 적용합니다. 은행에서 한도초과라고 한 경우 이럴 가능성이 있겠네요. 어떤 경우냐면, 전용면적만 반영해서 75m2 으로 계산했을 경우에요. 이런 경우는 약 1억 9천이 나오게 되면서 불가 판정이 나오게 됩니다. 중개사 발행한 확인설명서나 건축물대장 기준이 아니라, 등기부 면적만 본 오류일 수 있습니다. 은행원들은 부동산에 대해 잘 모릅니다. 그리고 자기 일도 아니니까 대충 등기부 내용만 보고 안된다고 쉽게 말하는 것이죠. 다른 은행에 연락해서 확인을 해 보시는 것이 좋겠습니다. 은행원들이 그다지 똑똑하지 않습니다... 감사합니다.
부동산
Q. 과연 대출 규제 이후에 수도권 아파트 거래량이 급감했나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 통계에 의하면, 수도권의 아파트 거래량이 엄청나게 감소했습니다. 거래량은 73% 나 줄었어요!규제 발표전에는 전체 수량이 20,474건이었는데, 이후에는 5,529 건이네요. 같은 일수를 비교했을 때 말이죠.서울지역은 81%나 감소했어요!거래 가격은 중위가격이 많이 떨어졌습니다.수도권은 1억 6천정도의 가격하락폭을 보여줬구요. 서울은 2억 2천이 줄었네요.실로 엄청난 변화죠? 규제의 힘이 얼마다 대단한지 체감이 됩니다. 면적은 예상한 대로 소형평수가 강세를 보이고 있습니다. 궁금하신 사항이 해결되었나요?감사합니다. 좋은 밤 되세요.
부동산
Q. 전입신고 날짜가 붕 뜨는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론적으로는 28일 부모님 댁으로 전입하셨다가 29일에 새 집으로 전입하시는 것이 가장 안전합니다. 그러나 전입신고기간이 하루정도 빈다고 해서 처벌이나 불리한 조건은 없으니, 하루짜리 전입신고가 너무 불편하시거나 힘드신 경우 하루를 비워두시는 것도 괜찮으며, 29일에 전출하시어 29일에 새 집에 전입하시는 것도 방법입니다. 감사합니다.
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Q. 리츠투자라는게 정확히 무엇인가요 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.리츠란 여러 투자자들이 돈을 모아서 부동산을 구매 후, 운영/임대/매각 등으로 나오는 수익을 가지고 배당금 형태로 나눠주는 투자 상품입니다. 즉, 리츠투자회사가 강남 오피스 건물을 사서 임대 혹은 매각 하여 수익이 생기면 그것을 투자자들에게 나눠주는 형태입니다. 리츠투자의 좋은 점은 소액으로도 시작이 가능하기 때문에 진입 장벽이 낮습니다. 그러나 수익률이 적기 때문에 두 투자 방법의 성격은 아주 다른 편입니다. 리츠의 종류도 다양합니다. 상장리츠 라고 해서 주식처럼 거래되는 리츠가 있구요. 비상장 리츠는 상장이 안되었지만 기관 중심으로 투자를 받는 경우가 있습니다. 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이사 시 현실적으로 해야 할 일을 정리해주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사 전과 이사 당일, 이사 후 챙겨야 될 내용으로 나누어서 말씀드릴게요.이사전이사갈 집 상태 확인, 이사날짜 확정 후 업체 예약, 계약 정리(기존 집 해지확인), 통신사에 인터넷 , TV 등 해지/이전신청, 전기/가스/수도 계량기 이사전날 사진찍어두기이사 당일짐정리, 다음 세입자에게 문열고 비밀번호 통보, 간단한 청소이사 후전입신고(주민센터 혹은 정부 24홈페이지), 확정일자 받기 , 한국전력에 전기 개통신청(되어 있으면 안해도 됨), 주소변경, 생필품 구매 및 정리(행정구역 변경시, 쓰레기 봉투는 다시 사야합니다.)비밀번호는 기존 것은 이사 나갈때 다음 세입자 혹은 집주인에게 알려주시면 되고, 받으실 땐, 가능하면 당일 이사짐이 원활하게 들어갈 수 있도록 오전에 받아 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
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Q. 요즘 꿈의 직장은 어디라고 볼 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025년 기준으로 정리해 보면, AI 데이터 기반 테크기업이 여전히 꿈의 직장 지위를 차지하고 있습니다. 네이버, 토스, 리디, 뱅크샐러드 같은 회사가 그 순위에 들 수 있겠습니다. 다음으로는 핀테크 기업인데요. 토스, 카카오뱅크, 케이뱅크와 같은 회사들이구요. 또는 직방, 오늘의집, 당근, 무신사 같은 프리 IPO 기업들도 해당합니다. 마지막으로는 여전히 공기업과 공무원 같은 안정성 기반 직장도 아직 인기를 많이 끌고 있습니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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Q. 이번 부동산 대책의 주요 내용을 요약하면?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 대출을 하고자 하시는데, 이번 부동산 정책 때문에 제한받는 부분이 있는지 궁금하신 상황이네요.소유권 이전을 조건으로 하는 갭투기 방식의 전세대출은 모두 금지되었습니다. 그러나 질문자님의 경우 전세로 이사를 가신다고 하니 여기에는 해당되지 않겠네요.순수 전세자금 대출의 경우에는 가능하지만, DSR 적용 등 심사가 좀 더 까다로워 졌습니다. 자기자본을 조금 더 늘리는 방식으로 준비를 하시기 바라며, 부모나 친인척의 공동명의 혹은 보증 협조가 필요할 수 있겠습니다. 미리 대출받으시려는 은행과 상담하시어 승인 예상한도를 파악하시는 것도 방법일 것 같습니다. 감사합니다.