안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 보유 주택수 4채이고 그 중 임대사업용 3채, 자가 1채 이렇게 되고 있으시네요. 대출목적은 전세보증금 반환이고, 대출 대상 주택은 임차 아파트 중 1곳이구요. 안타깝지만, 기본 원칙은 다주택자에 대하여는 규제를 하고 있습니다. 정부는 투기지역, 투기과열지구 내 다주택자에게 주담대를 사실상 금지하고 있습니다. 그러나 모든 것에는 예외가 있지요. 일부 금융기관에서는 임대보증금 반환 목적의 대출로 되면 허용되는 경우가 있습니다. 이때 중요한 것은 주택임대 사업자 등록 여부가 중요한 것이지요. 조건으로는 해당 주택이 등록된 임대주택이어야 하고, 보증금 반환관련 증빙서류가 필요합니다. (계약서, 보증금 반환청구서, 임차인 통장사본 등)대출 한도는 통상 40-50% 정도수준으로 보시면 됩니다. 부디 대출 잘 알아보셔서 세입자에게 보증금 잘 반환해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 부동산은 현재 많은 유동성이 있기 때문에 투자하기가 꺼려집니다. 특히나 우리나라의 부동산은 버블이라고 할 만큼 거품이 많이 끼어 있는 것도 특징입니다. (서울 및 수도권 일부 한정) 그래서 자금이 넉넉하시고 장기 투자를 생각하는 관점이시라면 금테크를 추천 드립니다. 그러나 금도 현재 많이 오른 상태이기 때문에 단기간 수익을 바라보시기보다는 장기간으로 추천드립니다. 금은 사실상 환금성이 굉장히 높은 자산이고 위험성이 낮은 부분이 있어 안전합니다. 또한 보유한다고 해서 세금이 많이 나오지도 않지요. 그리고 수익성도 5% 정도로 꽤나 큰 편이구요. 사실 지금 5% 나오는 부동산 없을겁니다. 금으로 하시길 추천드립니다. 감사합니다. 아 다만, 금 투자를 할 때는요. 집사서 돈벌었단 말 옆에서 하더라도 못들은 척 하셔야 해요.감사합니다.
부동산
Q. 전세계약 후 전세대출 가능할까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025-7-16일에 전세대출 신청을 가능합니다. 다만, 기존 계약 승계로는 어려울 수 있습니다. 은행이 계약의 유효성과 대출충족 여부를 따져서 대출승인을 하기 때문이에요.전세대출은 보통 잔금일 기준 전후 1개월 이내에 가능해요.그래서 신청 시기가 문제가 되지는 않는답니다. ^^!그런데, 중요한 것은 계약승계 방식이에요.일부 은행과 , 보증기관은 이를 인정하지 않는다는 것이지요.그래서 추천드릴 사항은 임차인, 임대인 모두 서명한 승계 확약서를 작성하시는 것이에요.성공적인 대출 및 계약 승계 되시길 바랍니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 당연히 다른 비용또한 수익률에 넣어서 계산을 하셔야 합니다 고정비용으로 취득세, 법무사비용, 재산세, 관리비, 대출이자, 감가상각 정도를 고려하시면 되겠구요.상황에 따라 다르지만 공실리스크, 수선비, 중개수수료, 임대관리대행비, 가구/가전비용 을 추가로 고려하셔야 합니다 마지막으로 세금이 있는데요. 소득세, 부가세, 종부세 등을 고려하셔서 나오는 수익으로 순수익을 고려하시면 되겠습니다 성공적인 임대사업이 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 관리업체 입찰 PT시 어떤것들을 중점적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트 관리소에 근무하시는 분인가봐요.처음에 업체가 들어와서 PT 를 하게 되면, 어디부터 확인을 해야 될지 막막하죠.그래서 몇 가지 실무팁을 드리겠습니다. 관리능력, 운영계획, 서비스 , 신뢰도, 등등 많은 좋은 말들이 있지만 몇가지만 기억하시면 확실합니다. 해당 업무에 대해 얼마나 잘 알고 있는자가 미팅에 들어오는가.--> 뭘 물어보면 바로 대답하는 분들이 있고, 확인하겠다고 하는 분들이 있습니다. 확인하겠다고 하고 바로 대답을 못하면, 다시 외주관리 하는 경우가 많으니 품질이 떨어질 수 있습니다. 금액에 대해 예상금액을 어느 정도라도 자신있게 말하는가.--> 일을 모르면 금액에 관해 입도 뻥긋 못합니다. 금액에 대한 어느정도의 감이 있는 업체와 일을 하세요.회사 규모. --> 연매출, 다른 단지 관리 경험이 중요합니다.위 3가지만 확인해 보시면 문제 없이 업체 컨택하여 일하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 매매로 돈을 버는 방법은 요즘같은 상황에서는 조금 어렵다고 볼 수도 있습니다. 다만, 몇가지 요건을 지킨다면, 지금과 같은 상황에서도 여전히 성황리에 영업중인 가게의 상가주가 될 수도 있겠습니다. 상가는, 반드시 배후수요라는 것을 파악할 줄 알아야 합니다. 상가를 움직이는 것은 유동인구입니다. 유동인구는 어디서 나올까요?네, 바로 주택에서 나옵니다. 아파트라는 거죠. 상가가 배후로 주변에 가지고 있는 아파트 새대수가 많으면 많을수록 망할수 없습니다. 그래서 배후수요로 잡을 수 있는 단지가 어디까지인지를 정확히 파악하는 능력과, 해당 상가단지의 예상 임대료를 잡을 줄 알아야 합니다. 그리고 상가도 주기가 있습니다. 상권이 안정되기 전까지 상가에 입점하는 매장과 , 안정권에 들어왔을 경우 입점하는 매장의 성격이 다릅니다. 이런 것들도 공부를 하셔야 합니다. 잘 공부하셔서 성공적인 상가 매매 바라겠습니다. 그렇지만, 현 시장에서는 비추천입니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가를 포함한 건축물은 시간이 지남에 따라 감가상각이라는 회계처리 방식으로 가치가 떨어지게 됩니다. 예를 들어 100억짜리 상가건물이 있는 경우 연간 회계상 감가상각은 2.5억원 (2.5%) 정도입니다. 그러나, 실제로 체감되는 가치는 다릅니다. 신축 후 10년까지는 시장가치가 빠르게 감소하고 10~20년 사이에는 보다 완만하게 감소합니다. 그리고 20년 이후에는 재건축 혹은 리모델링 가능성 반영으로 가치를 지속하게 되지요.반대로 올라가는 경우가 있습니다. 이것은 토지의 영향으로서 건물이 위치한 토지의 입지가 상대적으로 이전보다 좋아지게 되면, 건물의 노후 및 상태와 상관없이 지역기반으로서 가치가 올라가게 됩니다. 이 점이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 수용토지 부작위 사기죄고소 예정입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사기는 형사처벌이지요. 그래서 몇가지 성립하기 위한 조건이 있어요~! 기망행위 : 허위사실을 말하거나, 중요 사실을 숨기는 것착오 : 상대가 그 말을 믿고 오해.처분행위 : 그로인해 계약체결되거나 재산을 넘김재산상 손해 : 금전 등 손해 발생지금 질문자님의 사례는 기망행위, 착오, 처분행위, 손해 모두 해당하기에 사기죄가 성립한답니다~!형사고소를 위해서 현재 확보하신 캡쳐본 외에도 추가 자료를 수집해 보세요!시청공무원 녹음 혹은 진술서!시청 발급 서류 - 토지이용계획확인서, 소하천 지정 고시문, 환경평가용역 계획 및 수용예정 안내자료 등매매계약서 사본통화녹음(1:1통화는 당사자가 녹음 해도 불법이 아니랍니다. ~~)고소장을 작성해보실텐데요.6하 원칙에 따라 자세히 작성하되, 감정을 제외하고 사실만 작성하시어요.또한 사기 고소와 함께 민사까지 넣으면 효과 만점이랍니다. 상대가 정신을 못차리지요.민사는 손배(손해배상청구) 와 계약취소, 해제 통보 내용증명을 보내면 완전 물샐틈 없겠지요?제가 해봐서 아는데, 형사 +민사 의 콜라보는 당하는 사람에게서 매우 연락이 빨리 오게 만드는 마법의 주문이랍니다. 자 이게 끝이 아니에요.제가 해보니까, 사기꾼들은 민사에 패소하고, 법원에서 체포될 위기에도 먹은 돈을 내놓지 않더라구요.그래서 가능하면 사기로는 협의를 하지 마시되, 민사는 손배청구를 최대 금액으로 하면서, 민사에서 승소하시는 순간 채권추심업체에 의뢰하여 모든 계좌와 재산에 가압류를 걸고 인생을 힘들게 만들어 주세요.감방에서 기어나와도 할 수 있는게 없답니다. 사기꾼이 머리가 달려있다면 바로 1000+@ 를 드리면서 고소취하 및 민사취하를 요청할거에요.잘 해결되시길 바라요.
부동산
Q. 월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 원칙적으로는 임대인의 책임이 없는 사유로 계약해지를 한다면 임차인은 위약금 혹은 손해배상 책임이 있습니다. 기본 원칙은 계약서를 쓴 내용은 지켜져야 하는 것이 기본입니다. 해당 주택임대차 계약은 계약 기간이 정해진 계약이기 때문에 세입자가 계약내에 임의로 나가면 계약 위반이 됩니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있는 것이지요.그 러 나! 컨디션이 너무 좋지 않다고 말씀하신 부분을 집중해서 살펴볼 필요가 있습니다. 집의 구조적 하자나 곰팡이, 누수, 난방/전기 문제 등 정상적인 거주가 어렵다고 판단되면 계약해지 사유가 될 수 있습니다. 자만, 이를 입증할 증거가 필요합니다. 그래서 실무에서는 협의해지를 가장 많이 수행하고 있습니다. 임대인에게 미리 양해를 구하고 새 세입자를 구해 인계하는 조건으로 나가는 방식이 흔하지요. 이 경우 보증금도 다 돌려 받을 수 있으며, 부동산 계약수수료만 내면 되는 경우가 대부분입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 매도인의 전세 세입자 퇴거일에 맞춰 주담대 잔금 치르는 경우, 특약 및 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금과 같은 상황에서 주의할 점은 세입자 보증금을 매도인이 반환해야 등기 이전이 가능하다는 점이겠네요. 특약에 반드시 포함되어야 할 내용들이 있습니다. 가장 먼저 세입자 퇴거 관련 특약이 추가가 되어야 합니다. 다음으로는 주택담보대출 실행 연계특약입니다. 마지막으로는 등기 및 인도관련 특약 문구를 추가하시면 안전하겠습니다. 잔금일 당일 실행 절차로는 먼저 세입자 퇴거를 확인하신 후, 법무사 사무실에서 주담대 실행하게 됩니다. 이 과정에서 자금 중 일부가 매도인의 세입자 보증금 반환에 사용됩니다. 마지막으로 잔금을 완납합니다. 매수인자금+대출자금으로 매도인에게 송금하면 자금이 이동하는 절차는 모두 완료가 됩니다. 다음으로는 등기 서류 및 인계신청입니다. 매도인이 등기서류를 법무사에게 인계하면, 법무사는 소유권이전등기를 신청하게 됩니다. 실무상으로는 이후에 인도시점 기준으로 관리비, 수도/가스요금까지 모두 정산 하면 모든 절차가 완료 됩니다. 부디 성공적인 매매 하시길 바랍니다. 감사합니다.