안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래 허가구역은 과도한 지역의 투기 방지를 위해 일정규모 이상의 부동산 거래에 대해 관할 지자체의 허가를 받도록 한 제도입니다. 일반적으로 분양권자체는 토지가 아니므로 청약당첨자는 토지거래허가 없이 분양권 취득이 가능합니다. 하지만 분양권 전매시에는 토지에 관한 권리로 취급되어 전매시 토지거래허가 대상이 됩니다. 여기서 중요한 사실, 실거주의무는 매수자, 즉 전매를 통해 분양권을 사는 사람에게만 적용됩니다. 관련근거로는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] 제 117조의 2로서, 토지거래허가를 받은 자는 실거주 목적의 이용계획을 이행해야 하며, 2년이상 거주 등 요건을 충족해야 한다고 나와 있지요. 즉, 전매 거래에서 토지거래허가를 받는 주체는 매수자이고 그 실거주의무도 매수자에게만 적용되는 것입니다. 일부 자료에서 수분양자가 실거주의무 2년을 지켜야 한다고 하는 것은 투기과열지구나 전매제한 규정과 혼동하여 그렇습니다. 전매제한 기간이 있는 분양권은 전매 자체가 불가하고 제한이후에도 실거주를 요구하는 경우가 있어서 헷갈리지요.그러나 토지거래허가제 상 실거주의무는 매수자에게만 적용되는 것이 맞습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 분양을 위해 필요한 것을 단계별로 안내해 드릴게요. 먼저 자금준비 입니다. 일시불이 아니라 계약금 - 중도금 - 잔금 순서로 나눠내기 때문이 처음부터 전액이 필요하지는 않지만, 비율정도는 알고 계시는 게 좋습니다. 먼저 계약금은 분양가의 10% 중도금은 60%, 잔금음 30% 가량을 내게 됩니다. 다음으로는 청약자격 및 가점을 확인해 보실 필요가 있는데요, 가점제, 또는 추첨제로 당첨자를 정하는데, 지역과 아파트 종류에 따라 비율이 다릅니다. 청약정보를 잘 찾아보시면 유리한 청약을 선점하실 수 있어요! 청약홈 홈페이지, LH 청약센터, 민간건설사 홈페이지 등에서 정보를 얻으실 수 있습니다. 청약은 무주택자일 경우, 청약통장 가입 기간이 길 경우, 가족수가 많고 세대주일 경우, 소득 수준이 낮을 경우에 더 유리합니다. 참고하셔서 좋은 아파트 분양 받으시길 바래요.
부동산
Q. 거북섬에 절대 상가 사지말라는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거북섬의 실패 요인은 여러가지가 있는데요. 그 중 하나를 꼽으라면 수요를 너무 과다하게 예상한 것이 문제입니다. 있지도 않은 수요를 설정하여 상가를 만들고 공급하였으니, 이제는 공실만 남은 것이지요. 게다가 이런 상황에서 공급지연과 공급무산이 되어 예상 시점보다 훨씬 뒤에 공급이 되었으며, 주변 거주지가 별로 없어 상시 유동인구가 적은 만큼 상가가 이득을 볼 수가 없는 구조입니다. 이러한 상황인데, 각종 광고 및 과대 홍보등을 통해 고분양가+고임대료를 설정하니, 장사를 할 수 있는 환경이 되지를 않습니다. 이러한 것을 투기성 분양구조라고 하는데요. 투자자들의 돈을 모아야 하니 과장 수익률로 공모하여 분양하고 나몰라라 하니, 고액으로 구매한 분양자들은 임대료를 내릴 수도 없고 그저 망했다는 소리만 나오는 것입니다. 상가에는 수요계산이 무조건 정확하게 되어야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 같은 월세라고 한다면 반지하가 좋을까요 옥탑이 좋을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.두 거주지 모두 장단점이 있겠지만, 습기에서 오는 피해를 잘 해결할 수 있는 구조(습기가 잘 배출되는 구조) 로 되어 있다면 반지하가 나을 것 같고, 만약 그게 잘 해결이 되지 않는다면, 무조건 옥탑방이 좋을 것 같습니다. 지하는 여러모로 거주하기에 어려운 점이 많습니다. 습도가 높고, 지대가 낮아 수해를 입기 좋습니다. 또한 화장실의 배관이 역으로 설계되어 있어 배출이 되지 않아 문제가 될 수 있지요. 그래서 옥탑을 추천드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시가격은 정부가 과세, 복지등을 위해 정한 기준가격입니다. 국토부와 지자체(정부) 가 1년에 한번 정하게 됩니다. 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 산정의 기준이 됩니다. 가격이 다른 이유는 목적이 다르기 때문입니다. 공시가격은 세금이나 행정용 기준값이기 때문에 실제 돈이 오간 거래금액과 같을 수가 없습니다. 이걸 똑같게 통제한다면 안되겠죠...또한 공시가격은 1년에 한번 공시된대로 고정되기 때문에 거래가액이 변동할때마다 달라질수가 없습니다. 마지막으로 공시가격은 과세부담을 고려해 의도적으로 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이러한 이유로 두 가격에 차이가 납니다. 질문에 답이 되길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 임장 다닐때도 돈을 내야하는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 임장해서 집이나 상가를 함께 둘러보시는 것은 무료입니다. 영업의 차원에서 중개사님들은 질문자님께 친절하고 정확한 정보를 전달하기 위해서 노력할 것입니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증이 없으면, 집에 대해 언급이 불가능한건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아닙니다. 해당 실장은 중개보조원으로서, 매물현장안내, 서류정리, 매물촬영, 공고 등록 등 보조업무를 수행할 수 있습니다. 이는 법적으로 (공인중개사법 시행령) 규정된 업무 내용이며, 계약에 대한 내용을 언급하지 않는다면 얼마든지 업무 수행이 가능한 범위 내입니다. 따라서 사무소의 책임도 없고, 해당 실장님은 열심히 할일 하고 계시는 것이네요.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 용어 중에서 테라스와 발코니는 어떤 점에서 차이가 나는 것인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 두가지는 건축구조상 , 위치상, 그리고 법적으로 엄연히 차이가 있는 구조물입니다. 먼저 구조에서는 발코니는 건물에서 외부로 튀어나온 공간입니다. 즉, 건물의 외벽에서 내밀어서 만든 형태의 공간입니다. 반대로 테라스는 건물일부 지붕이나 옥상 혹은 지상에 연결된 평지형 공간이지요. 즉 테라스는 1층이 아닐경우 아랫층 지붕을 밟고 올라선다고 이해하시면 되겠습니다. 위치적으로도 차이가 발생하는데요, 위의 구조에서 설명했듯이 베란다는 2층 이상에만 설치가 되고요, 테라스는 몇층이건간에 만들수가 있겠지요.법적 기준으로는 베란다는 바닥면적에 포함 되고요, 테라스는 포함이 안되는 경우가 많습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 농작물 재배 방식이 체험형으로 바뀌는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근에 농업 트렌드가 체험형으로 바뀌고 있는 것은 말씀하신 대로 수익률 때문입니다. 체험형으로 하는 것이 훨씬 고부가가치 산업이기 때문이에요. 실제 농산물 출하 수익에 대비하면, 체험형 농장 수익은 말 그대로 객단가 개념이 적용되어 상당한 고부가가치 산업이기 때문입니다. 그리고 소비자의 트렌드도 많이 변하고 있기 매문도 있습니다. 소비자들은 이제 단순히 농장에서 딸기를 구매하는 것이 아니라, 사진찍고, 직접 수확하고, 포장하는 것을 보면서 힐링하기를 원하죠.또한 정부의 정책도 변화했습니다. 정부도 단순 생산농가를 넘어서서 융복합형 농업으로 전환을 적극 유도 하고있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 신혼부부 전세대출 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.번호가 많아서 번호별로 답변을 달아 드리겠습니다. 집선택 - 계약 - 대출신청/보증발급 - 대출승인/실행 - 잔금지급 입주정부지원 상품(주택도시기금) 은 80% 이내와 저금리 가능하며, 일반은행 상품은 90% 가능하지만 금리가 높습니다. 네, 큰영향이 있습니다. 합산연봉 4천일경우 수도권 2억 그 외 1.6억 까지 가능하시겠습니다. 1년 미만도 불이익 없습니다. 3개월 이상 근무하셨으면 됩니다. 아울러, 4대보험, 소득증빙, 입사일이 소득증빙자료에 기입되어있어야 함.전세계약서 작성 후, 일주일(잔금일)로부터 최대 3개월 전부터 신청 가능합니다. 임차 중도금 대출이란, 건설중인 아파트 분양계약자들이 사용합니다. 즉 완성된 건물에 전세대출과는 관련이 적습니다. 문의하신 주택도시기금 전세자금 대출은 국민,우리,신한,하나,농협,대구,부산은행에서만 취급합니다. 감사합니다.