부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
집값 뉴스 보면 공시가격이랑 실거래가가 엄청다르던데, 왜정부에서 따로 책정을 하는건지 이해가 안되서요 굳이 가격차이의 갭이 나는이유가 무엇인가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공시지가는 정부가 산정하는 부동산 가격으로 주로 세금을 산정할떄의 기준이 되는 가격을 말합니다. 이에 반해 실거래가는 말그대로 개인과 개인이 만나 계약을 통해 형성되는 실제 거래가격입니다. 질문처럼 이 두가지가 차이를 보이는 이유는 공시지가가 현실화되어 매매가격과 동일해지게 되면 그만큼 소유자들의 세금 부담이 늘어나게 떄문에 현재 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 유지가 되고 있는 것입니다. 이전 문재인 정부시설에 이러한 공시지가의 현실화정책에 따라 공시지가를 시세수준으로 올리는 정책이 진행되었으나, 세부담에 따른 반감이 매우 컸던 것도 이와같은 이유입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 인데, 이를 활용하여 각종 세금, 개발부담금, 보상금 산정등 다양한 행정목적에 적용합니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
공시가격은 정부가 과세, 복지등을 위해 정한 기준가격입니다. 국토부와 지자체(정부) 가 1년에 한번 정하게 됩니다. 보유세, 건강보험료, 기초연금 등 산정의 기준이 됩니다.
가격이 다른 이유는 목적이 다르기 때문입니다. 공시가격은 세금이나 행정용 기준값이기 때문에 실제 돈이 오간 거래금액과 같을 수가 없습니다. 이걸 똑같게 통제한다면 안되겠죠...
또한 공시가격은 1년에 한번 공시된대로 고정되기 때문에 거래가액이 변동할때마다 달라질수가 없습니다.
마지막으로 공시가격은 과세부담을 고려해 의도적으로 낮게 책정되는 경우가 많습니다.
이러한 이유로 두 가격에 차이가 납니다.
질문에 답이 되길 바랍니다.
감사합니다.
실거래가는 정부가 책정을 하는게 아니라 실제 거래된 가격을 나타냅니다.
공시가격은 세금 징수를 목적으로 책정하는 가격이라 실거래가와는 차이가 꽤 있습니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
공시가격과 실거래가는 산정 목적, 방식, 시점이 달라 항상 차이가 납니다.
공시가격은 정부가 세금, 복지, 보상등 행정등으로 정한 기준 가격입니다.
매년 1회 조사 산정되며 실거래가와 달리 안정적이고 예측 가능한 기준을 제공합니다.
실거래가는 실제로 거래된 부동산의 가격으로, 시장 수요와 광급에 따라 시시각각 변동합니다.
매매 완료 후 30일 이내 신고되며, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 공개됩니다.
가격 차이가 나는 근본적 이유는
산정 목적이 다르기 때문입니다.
실거래가는 시장에서 실제로 주고받은 금액(시장의 즉각적 반영)이며 공시가격은 세금·공공요금 등 행정 목적을 위해 정부가 정하는 기준가격입니다.
산정 방식의 차이도 납니다.
실거래가는 거래가 일어날 때마다 바로 신고되고, 시장 상황에 따라 수시로 변동합니다.
공시가격은 정부가 매년 한 번, 여러 통계와 시세 자료, 감정평가 등을 참고하여 일괄적으로 산정·발표합니다. 이 때문에 시장 변동을 100% 즉시 반영하지 못합니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
과거엔 공시가격이 실거래가의 60~70% 수준이었는데,최근 몇 년 사이 정부는 공시가격을 현실화(=실거래가에 가깝게) 하려는 정책을 펴면서 80~90% 수준까지 올리는 추세였습니다
다만 2023~2024년엔 경기 침체 등을 반영해 공시가격을 동결하거나 낮춘 지역도 많았습니다
공시가격과 실거래가는 목적이 다르기 때문에 차이가 납니다
실거래가는 실제 거래된 시장 가격이고
공시가격은 세금 및 행정 목적으로 산정한 가격 (시장 반영은 느리고 보수적)이며
이 차이를 이해하면 부동산 세금, 건보료, 정부 보조금 등을 더 잘 이해할 수 있게 됩니다
안녕하세요. 답변 드립니다.
부동산 가격을 정부가 마음대로 정할 수 없습니다.
부동산 가격은 매도자와 매수자의 의사에 따라 결정되며, 이 과정에서 정부가 지나치게 간섭하면 개인의 자유를 침해할 수 있습니다.
그래서 원칙적으로 정부가 부동산 거래에 개입하지 않아야 하지만
거래 당사자들이 부동산 가격을 실제 시세와 다르게 조작하게 되면 세금 탈루, 부동산 시장 교란 등의 문제가 발생하게 됩니다.
따라서 정부에서 적정한 가격을 따로 조사하여 공시하는 것입니다.
정부는 이 공시가격을 통해 세금을 적정하게 과세하고, 수용 등에서 보상의 근거로도 활용합니다.
공시가격은 감정평가사가 평가한 금액일 뿐, 실제 거래 당사자의 의사가 반영된 가격이 아니므로 부동산 가격과 차이가 날 수밖에 없습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
공시지가는 1년에 1번시씩 정부의 지가상정을히여 공시합니다
고시지가를토대로 각종세금 부담과 보상의 기초자요로 활용합니디다 대략 공시지가는 실거래가의 평균 70% 정도에서 지자체장이 결정 공시합니다
앞으로는 공시지사릏를 점차 실거래가 기준으로 상향추세이며 각종 조세 부담 관계로 아직 시행에 옮기지 않았으나 점진적 상향조정할 것으로 봅니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
공시가격은 정부가 매년 산정, 공개하는 공식 가격으로 주로 세금과 건보료,각종 행정 업무의 기준이 되는 것이고 실거래가는 실제로 집을 사고팔 때 당사자 간에 오간 금액으로 시장의 수요와 공급을 반영하는 가격으로 산정 목적과 방식이 다르기 때문에 차이가 나는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 공시가격의 경우 주로 과세용으로 기준을 삼기 위한 금액으로 1년에 한번 공시를 하므로써 1년 과세의 기준이 되는 금액입니다. 반면 시세의 경우 매도자와 매수자가 부동산 시장의 수요와 공급에 맞게 서로간에 거래가 되는 실거래가격을 바탕으로 수시로 변화가 되는 금액을 말하면 이러한 실제 거래가격의 평균적인 가격을 시세라고 보시면 됩니다.
즉 공시지가는 고정적인 금액, 시세는 변동적인 금액이 통상적으로 시세의 변동성을 고려해서 공시지가는 시세 대비 60~80% 수준에서 결정이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 공시 가격과 실거래가는 각각 다른 목적과 기준으로 산 정 되기 때문에 차이가 발생합니다.
용어 설명 :
공시 가격(공시 지가 / 주택 공시 가격) :
정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사.평가하여 공시하는 토지 및 주택의 가격의 입니다. 토지의 경우 '공시 지가', 주택 경우'주택공시가격'이라고 부르지만, 일반적으로 '공시 지가'라는 표현이 통용되기도 합니다. 이 가격은 재산세, 종합 부동산세 등 각종 세금을 부과하거나 건강 보험료를 산정하는 등 약 60 여 가지의 행정 목적으로 활용됩니다.
실거래가 :
부동산이 시장에서 실제로 매매된 가격을 의미합니다. 매도 인과 매수 인이 협상을 통해 합의한 금액으로, 시장의 수요와 공급, 경제 상황, 개별 부동산의 특성 등 다양한 요인이 반영되어 형성됩니다.
공시 가격과 실거래가 차이의 주요 원인 :
목적 : 공시 가격은 세금 부과 및 각종 행정 기준 마련이고, 실거래가는 시장의 실제 거래 가치 반영입니다.
산 정 기준 : 공시 가격은 정부가 정한 평가 기준과 절차에 따라 일괄 적으로 산정하는 것이고, 실거래가는 매도 인과 매수 인의 자유로운 협상에 의합니다.
반영 률 : 공시 가격은 실거래가의 약 60~70%낮게 책정되는 경향이 있고, 실거래가는 시장의 실제 가치를 100% 반영합니다.
변동성 : 공시 가격은 매년 정해진 시점에 공시 되며, 시장 변동을 즉각 반영하기 어렵고, 실거래가는 시장 상황에 따라 실시간으로 유동적으로 변동 됩니다.
두 가격이 차이가 나는 주된 이유 :
목적의 차이 :
공시 가격은 조세 형평성 확보 및 공공 목적을 위해 국가가 일괄 적으로 산정하는 기준 가격인 반면, 실거래가는 시장 참여자들의 자유로운 의사에 따라 형성되는 실제 거래 가격입니다.
산 정 방식의 차이 :
수천 만 개의 부동산을 매년 시장 가격에 맞춰 정확히 평가하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 따라서 공시 가격은 표준 부동산을 선정하여 평가하고 이를 기준으로 개별 부동산의 가격을 산정하는 방식을 사용합니다.
반면 실거래가는 개별 거래마다 매도 자와 매수 자의 합의에 따라 결정되므로, 같은 지역의 유사한 부동산이라도 거래 시점이나 상황에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
세금 부담 고려 :
공시 가격을 실거래가 수준으로 높게 책정할 경우, 국민들의 세금 부담이 급격히 증가할 수 있습니다. 이러한 부담을 고려하여 공시 가격은 일반적으로 실거래가 보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다.
정책적 현실화 율 :
정부는 공시 가격이 실거래가를 얼마나 반영하는지 나타내는 '현실화 율 '이라는 개념을 도입하여, 이 비율을 점진적으로 높여 공시 가격을 실거래가에 가깝게 만들려는 정책을 추진하기도 합니다. 이는 부동산 시장의 투명성을 높이고 조세 정의를 실현하기 위한 정책적 노력의 일환입니다.
결론적으로 공시 가격과 실거래가는 각각의 역할과 목적이 다르기 때문에 차이가 발생하며, 정부는 이러한 차이를 인지하고 정책적으로 관리하고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
공시가격이란 정부가 정한 부동산의 기준가격입니다.
주로 세금부과, 건강보험료 산정, 기초생활수급자 선정 기준 등에 활용됩니다.
실거래가는 실제 매도자와 매수자 간에 실제로 거래된 가격입니다.
공시가격과 실거래가가 차이가 나는 이유는 공시가격은 세금 등 행정 목적으로 사용되고 실거래가는 시장 가격 반영으로 정해지기 때문입니다. 정부는 세금 부담 완화나 정책 목적상 공시가격을 시세보다 낮게 설정하기도 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공시가격은 정부가 세금부과, 복지 기준등으로 산정하는 행정상 기준 가격입니다.
반면, 실거래가는 실제 시장에서 사고파는 진짜 거래금액이라 시세에 더 민감하게 반영됩니다.
정부는 공정성과 형평성을 고려해 점진적으로 현실화 중이지만, 아직은 시세보다 낮게 책정된 경우가 많습니다.