안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 아파트 가격은 결국 떨어질 것이라는 의견 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울 아파트 값이 결국 떨어질 것이라는 의견은 일리가 있지만, 현실적으로는 그렇게 단순하게 보기 어렵습니다. 말씀하신 6.27 대책처럼 대출 규제와 가계부채 한계가 맞물리면서 시장에 제약이 생긴 것은 사실입니다. 그러나 서울의 경우는 다른 지역과 달리 수요가 구조적으로 계속 몰리는 지역이라는 점이 핵심 변수입니다. 일자리, 교육, 교통, 인프라 등 전국에서 가장 집중된 도시이기 때문에, 실수요가 꾸준히 유입되는 구조라서 단순히 규제만으로 가격이 자연스럽게 크게 떨어지기는 쉽지 않습니다.물론 단기적으로는 금리, 대출 규제, 경기 둔화 같은 요인으로 거래가 줄고 가격 조정이 나타날 수 있습니다. 하지만 서울 아파트 가격이 크게 하락하려면 단순한 정책 규제 이상의 충격, 예를 들어 글로벌 금융위기급의 경기 침체나 전세제도의 구조 붕괴처럼 버블 붕괴 수준의 외부 충격이 필요합니다. 그렇지 않다면 시장은 조정을 거치더라도 다시 수요가 받쳐주면서 일정 수준 이상을 유지할 가능성이 높습니다.질문에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 서울 부동산이 금강불괴 인 것은 서울 집중화와 너무 많은 관련이 있으므로, 정부에서도 국부적으로는 규제로 진행하면서, 점차 그 원인을 해결하기 위해 노력하는 중입니다 감사합니다.
부동산
Q. 네이버부동산과 실제 부동산 가격차이가 왜 나나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네이버부동산에 나온 매물 가격과 실제 부동산에서 안내받는 가격이 다른 경우는 흔히 발생합니다. 이유는 몇 가지가 있습니다.첫째, 광고용 매물 때문입니다. 일부 중개업소는 손님을 끌기 위해 실제보다 저렴한 ‘낚시 매물’을 올려두고, 막상 문의하면 “그 매물은 금방 거래됐다”며 다른 매물을 소개하는 경우가 있습니다. 이 때문에 네이버부동산에 올라온 가격이 실제 시세보다 낮게 보일 수 있습니다.둘째, 시세 변동 반영 시차입니다. 급매물이 나오거나 시세가 빠르게 움직일 때 네이버부동산에 등록된 가격이 최신 시세를 즉시 반영하지 못해 차이가 날 수 있습니다. 특히 부동산 시장이 과열되거나 침체될 때는 이 격차가 더 커집니다.셋째, 중개인 재량입니다. 같은 아파트나 빌라라도 집주인과 중개인이 협의한 ‘호가’가 다를 수 있고, 직접 부동산에 방문하면 협상 여지를 고려해 다른 가격을 제시하기도 합니다.어떤 쪽이 더 믿을 만하냐고 묻는다면, 네이버부동산 가격은 참고용, 실제 계약은 현장에서 확인한 가격을 기준으로 삼는 게 안전합니다. 특히 계약 직전에는 반드시 실거래가 조회(국토교통부 실거래가 공개시스템)를 통해 최근 거래된 금액을 확인하는 게 가장 객관적이고 확실합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용대로 규제가 강화된것은 사실입니다. 전세사기가 빌라 중심으로 많이 발생했기 때문인데요. 아파트보다 시세 산정이 어렵고 매매가 대비 전세가율이 너무 높아 사고 위험이 크다는 것이 문제였습니다. 앞으로 빌라 전세 시장은 보증기관 심사 강화와 대출 제약 때문에 이전보다 확실히 진입장벽이 높아질 것으로 보이며, 상대적으로 아파트 전세에 비해 수요가 줄고 월세 전환 비중이 늘어날 가능성이 큽니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무조건 필수는 아니지만, 전세 세입자가 보증금을 지킬 수 있는지에 대해 확인해 봐야 합니다. 은행 대출이 세입자의 전세보증금보다 우선순위에 있기 때문에 세입자 입장에서는 불안할 수 있습니다. 그래서 실무에서는 “대출을 상환하고 근저당을 말소해야 세입자가 들어올 가능성이 높다”라고 안내하는 경우가 많습니다.특히 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 HUG 등)에 가입하려면, 세입자의 보증금이 은행 근저당보다 우선변제권을 확보할 수 있어야 합니다. 만약 3억짜리 집에 5천만 원 대출이 있고, 전세를 2억 5천에 놓는다면 세입자 보증금이 은행 채권보다 후순위가 되어 보증 가입이 어렵고, 세입자들도 계약을 꺼릴 수 있습니다.따라서 법적으로는 대출 상환이 필수는 아니지만, 원활한 임대를 위해서는 상황하는 것이 좋습니다. 문의사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집 앞에 지하철이 들어오는 경우는 매우 큰 호재 입니다. 역세권 형성만으로도 집값이 인근 지역 대비 10% 이상 상승하는 경우가 많습니다. 특히 9호선처럼 주요 업무지구와 강남권을 직접 연결하는 노선은 수요층이 넓어져 시세에 주는 영향력이 더 크다고 볼 수 있습니다.다만, 역과 너무 가까운 경우 주거로서는 다소 가치가 떨어질 수 있습니다. 역과 도보 3-5분 정도 거리가 적당합니다. 결론적으로, 이러한 상황에도 불구하고 지하철 개통 이후 장기적으로는 집값이 주변 시세보다 높은 수준으로 유지될 가능성이 크며, 최소 수천만 원에서 많게는 억 단위 프리미엄이 붙을 수 있습니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.