안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 등기부상에 기재되는 금액은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신규분양 아파트의 경우 분양계약서에 명시된 분양가만 등기부 기재됩니다. 확장 선택비용은 등기부 금액에 포함되지 않습니다. 개별선택 항목이기 때문입니다. 또는 시설비로 보기 때문에 분양가에 포함하지 않습니다. 아파트 전매의 경우는 법적으로 "분양권 양도" 에 해당합니다. 프리미엄은 등기부 표기 금액에 반영하지 않습니다. 이 경우에도 마찬가지 발코니 확장 등 선택 비용은 분양가에 포함되지 않습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 대출 규제 조정된다던데 청년층은 내 집 마련에 어떻게 될지?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대출 규제가 강화되면, 청년층의 내집 마련 문턱이 높아집니다. 지금도 집값 대비 소득수준이 낮은 청년층은 대출 없이는 집을 사기가 어렵습니다. 규제가 강화되면 영끌도 어려워집니다. 무주택자는 전세,월세에 더 오래 머물게 되고 주거비 고정지출이 커지며, 전, 월세 불안정성이 장기적으로 이어질 수 있습니다 이러한 규제는 단기적으로는 수요 억제 효과를 가져옵니다. 대출이 줄면 집을 살 수 있는 사람이 줄어들어 상승압력은 완화됩니다. 특히 레버리지를 사용하기 어려워져서 투자수요는 확실히 줄어들게 됩니다. 하지만, 공급부족이나, 특정지역 수요가 몰리는 경우는 규제만으로는 한계가 있습니다. 나중에 규제가 풀리게 되면, 정말 미친듯이 상승할 수도 있습니다. 앞으로 정부는 무주택 실수요자와 시장 안정균형을 맞추기 위해서 다음과 같이 검토할 예정입니다. 생애최초 주택구입자의 LTV 를 완화할 가능성이 높고요, 신혼부부, 청년 전용 상품을 확대할 예정입니다. 아울러 다주택자에 대한 대출 규제를 유지할 확률이 높습니다. 갭투자 라고 하는 투기꾼들 때문에 젊은 세대가 집값으로 손해를 보고 있습니다. 사실상 기성세대의 잘못은 이런 부분에 있습니다. 마치 정상적인 투자처럼 이야기 하지만, 갭투자는 엄연한 투기입니다. 이것을 통해 재산을 키우려고 할 때 미리 규제하고 집값이 이지경에 되기까지 그냥 놔둔 기성세대의 잘못입니다. 답변이 도움이 되셨길 바랍니다.
부동산
Q. 매매계약서 상에 대리인 표기가 없습니다 어떻게 해야 할까요 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다. 현재는 매수자 본인의 동의/추인의 정황이 존재하는 상황이네요. 계약 후 매수자 본인과 통화하여 본인 확인 및 녹취 완료된 것도 있고, 위임장에는 포괄적 권한이 명시되어 있구요. 위임장, 인감증명서, 신분증 사본도 확보가 된 걸로 보입니다. 문자 메세지도 있구요.하지만, 문제는 계약서에 대리인의 기재와 서명이 없고, 매수자의 연락처가 명의자와 다른 것은 분명히 문제가 될 수 있습니다. 그런데, 위임을 했다는 앞선 정황이 많아 소송을 제기하면서 무효 주장 시 쟁점이 될 수는 있으나 전체 정황상 매수자가 사전에 위임하고 후에도 추인한 것으로 인정될 수 있습니다. 결론적으로 계약 무효 또는 매매대금 반환 가능성은 극히 낮습니다. 그러니, 현재 확보하신 자료들을 잘 보관하시구요. 정 불안하시면, 매수자와의 녹취를 속기사 사무실에 부탁해 녹취록으로 변경해두세요.녹취 파일은 녹취록으로 변경해야 법적 효력이 있습니다. 또는 필요 시, 계약서 변경을 요청해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 초고층 아파트, 저층과 고층 중 어디가 더 살기 좋은가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저는 저층 1층, 3층과 고층 23층 살아본 결과 고층이 살기는 좋습니다.우선 가장 큰 부분은 도로 및 지상 소음으로부터 자유롭습니다. 그리고 요즘엔 엘리베이터가 잘 되어있어 고층이라도 크게 불편함은 없습니다. 물론 일조량 또한 좋구요. 바닥에서 올라오는 벌레(바퀴벌레) 는 한번도 본 적이없고 모기도 20층 이상까지는 잘 올라오지 않습니다. 저층의 경우 말씀하신 대로 화재 대피의 측면에서는 좋지만 초고층 아파트의 경우 스프링클러나 방화구획 구성 등이 일반 아파트보다 잘 되어 있기 때문에 크게 걱정하실 필요는 없겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 신사동 가로수길이 인기가 떨어진 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 거리의 흥망성쇠 에는 순서가 있습니다. 먼저 저렴한 길거리 가게나 카페등이 들어오는데요. 이때까지만 해도 임대료가 높지 않다는 뜻입니다. 이후에 가격이 조금 높아지면서 프랜차이즈나 고급 요리집, 술집등이 들어옵니다. 이때부터는 임대료가 올라가기 시작해서 높은 매출이 필요한 가게들이 들어오죠. 이때가 상가 최대 부흥기 입니다. 이 시기에는 상가 주인들이 임대료가 더 올라갈거라고 생각해서 임대료를 더 올립니다. 그렇게 되면 유명한 판매점들이 들어옵니다. 왜냐면 상권은 좋으니까요. 애플이나 편집샵 등 물건을 고가에 팔아 높은 임대료를 내고 상가의 입지를 통해 브랜드를 차별화하려는 가게들이 생기죠. 하지만 그것도 잠깐, 상가를 찾는 사람들이 줄면서 이 가게들도 하나씩 빠지게 됩니다. 하지만 집주인들은 그때의 영광을 잊지못하고 임대료를 내릴 생각이 없죠. 그럼 공실나는 겁니다. 감사합니다.
부동산
Q. 환경적 요인으로 인해 아이 출산율이 낮아지는 것일까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저출산은 환경적 요인이 일부 작동하긴 하지만, 실제로는 사회,경제적 요인이 훨씬 크게 작용합니다. 물론 기후변화와 자연재해, 환경오염에 의한 이유도 작용을 하긴 하지만 미치는 영향은 크지 않습니다. 오히려 의학이 발달함에 따라 이런 요인들은 얼마든지 해결이 가능하죠. 그러나 사회 경제적 요인은 너무나 크게 작용해서 그것이 출산율 절벽의 원인이 되고 있습니다. 당장 월급이 오른 것은 사실입니다. 하지만 월급이 오른만큼 물가도 올랐고 , 주거비는 그 이상으로 올라 결혼조차 고민하게 만들 정도입니다. 또 직장과 육아의 양립 불가능도 이유의 하나입니다. 육아 휴직을 쓸 수 있는 직장은 얼마 되지 않습니다. 그나마 쓸 수 있는 직장도 커리어 단절의 문제로 육휴를 사용하고 나면 이직을 고려하는 분들이 많습니다. 더 나아가 1인 문화가 확산되고, 가정을 꾸리고 자녀를 양육하는 것보다, 당장 나의 삶의 질을 우선하는 인식이 보편화 되면서 출산율은 더 떨어지고 있습니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 매도를 한다고 말한것은 갱신을 거절한다는 의미인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 , 아주 민감해질 수 있는 상황에 계신것을 알겠습니다. 이런 사안일수록 복잡하게 생각하지 마시고, 차분히 하나씩 따져볼 필요가 있습니다. 먼저, "매도하겠다" 라는 의사표시가 갱신의 거절인가 하는 것입니다. 이것은 명시적인 갱신 거절의 표시가 아닙니다. 즉, 이대로 시간이 지나 계약만료일까지 2개월이 남지 않은 시점이 되면, 묵시적 갱신으로 성립됩니다. 이 경우 임차인은 기존 계약 그대로 계속 거주할 수 있고, 집주인이 함부로 나가라고 할 수가 없습니다. 결과적으로 계약갱신 청구권을 2개월되는 시점까지 사용할지 하지 않을지에 대한 것은 현재 집주인이 얼마 남지 않은 그 기간안에 연락이 올것 같다면 사용하시되, 가능하면 묵시적 갱신이 되도록 놔두는 것도 좋아 보입니다. 이렇게 2개월이 될때까지 연락이 없다면, 묵시적 갱신을 주장할 수 있으며, 이 이후에 집주인이 집을 매매 하더라도 매수자는 질문자님의 계약 갱신을 인수해야하는 의무가 생깁니다. 부디 좋은 쪽으로 해결이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 직거래는 보통 어떤 경우에 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 실거래 신고에서 "직거래"로 표시되는 경우는 일반적으로 중개업소를 통하지 않고 거래한 경우를 뜻합니다 그렇다고 해서 모두 가족간 거래가 되는 뜻은 아닙니다. 매도자와 매수인이 여러 다양한 루트를 통해 직접 만나 거래할 수도 있으니까요. 직거래로 하는 이유는 여러가지가 있습니다. 가장 중요한 것이 중개 수수료 절감입니다. 거래 금액이 클수록 중개수수료가 커지기 때문에 가족, 지인, 회사간 거래에서 주로 발생합니다. 또한 재건축/재개발 조합원간 거래에서도 직거래를 많이 하는 모습을 볼 수 있습니다. 이미 동네 주민끼리 협의가 끝난 경우가 많아서 그런 상황에서는 별도로 중개사가 필요가 없기 때문입니다. 마지막으로는 전문가끼리의 거래입니다. 부동산 투자를 전문으로 하는 분들은 중개사 없이도 필요한 서류와 매물에 대한 정보를 충분히 취득할 수 있기 때문에 이런 경우에 직접 거래를 하고는 합니다. 질문에 충분한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 시 분양권을 포기하고 보상을 받는 것은 현금청산이라고 합니다. 이러한 현금청산 대상자는 감정평가금액에 따라 보상을 받게 됩니다. 즉 아파트의 시세나 공시지가가 아니라 감정평가사가 정한 금액 기준으로 받게 된다는 뜻입니다. 이렇다 보니, 감정평가 금액이 시세보다 낮아지게 되는 경우가 발생하기도 합니다. (10~30%) 특히나 노후화된 주택은 건물가치가 낮게 평가되어 토지 가격중심으로 보상이 이루어지게 되죠. 재개발 후 발생하게 될 이익은 보상금액에 포함되지 않습니다. 따라서 부득이한 사정이 아니라면, 분양권을 받아 추후 판매하는 것이 장기적으로 유리하다고 판단됩니다. 부모님과 잘 상의 하셔서 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 리모델링 시 구조검토를 거쳐 수직증축을 하는 것이 시행사 입장에서는 가장 많은 사업성이 나옵니다. 수평증축은 말 그대로 기존의 바닥면적에서 일부를 늘려 앞이나 뒤 양옆으로 늘리는 방식인데요. 안전진단시 C등급을 받을 경우 위로 올리는 수직증축을 하지 못하고 옆으로만 늘리게 됩니다. 이 경우엔 행정절차도 간단하고 공사도 쉽다는 장점이 있으나 면적규제로 인해 많은 면적을 증축하지 못하기 때문에 위로 몇층을 더 쌓는 수직증축보다는 사업성이 많이 떨어집니다. 그래서 사업을 하는 입장에서는 수직증축이 가능한 안전진단등급 B 이상의 단지를 선호하는 것이구요. 답변이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.