안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 수용토지 부작위 사기죄고소 예정입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.형법상 사기죄가 성립하려면 1. 기망행위 2. 착오에 빠짐, 3. 재산상 이득 요 세가지 요건이 갖춰줘야 합니다.가장 핵심은 매도인이 사기 의도가 있었는지 즉 건축 불가 및 수용 예정 사실을 알고도 숨기고 계약을 했는지가 핵심인데 이를 입증하는 것이 어렵습니다.중고나라 게시글 캡처, 계약서, 계약금 입금내역, 시정 공무원과 상담내용이 이미 확보된 증거이며 추가적으로 토지이용계획 확인서, 시정 공무원의 공식 회신 또는 민원 응답기록, 매도인의 토지 보유기간, 매도인이 같은 내용으로 다른 사람에게 판매 시도한 사례가 있으면 좋습니다.형사 고소장은 직접 작성하여 경찰서 민원실 또는 온라인 접수가 가능하니 법률 구조 공단 도움을 받아 고소를 해보시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.계약서에 계약 만료 전에 전출 시 위약금 내기로 했다면 내야 합니다.하지만 대부분 그런 문구는 기재하지 않습니다. 임차인 중도 퇴실 시 임대인의 동의를 얻어야 하면 관례적으로 중개수수료 및 다음 세입자를 구하고 전출하셔야 합니다.독한 임대인은 계약서대로 계약 만료까지 거주하라고 하는 분도 있습니다.협의를 원만하게 하시길 바랍니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.실제 부동산 시장에서는 건물의 감가보다 입지, 용도, 관리 상태가 더 중요한 요인입니다.준공 후 10년까지는 급격한 가치 하락이 되며 10~20년차까지는 1~3% 내외 감가가 발생합니다.20년 이상은 용도에 따라 가치가 거의 없는 것으로 평가되기도 합니다.토지는 감가가 없고 오히려 상승하는 반면 건물은 노후화로 감가되며 건물 가치 비중이 크면 매매가가 떨어지는 구조가 많습니다.감사합니다.
부동산
Q. 부모부양. 합가에 따른 부동산 처리. 및. 절세방법이 있는지
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.자녀가 노모의 아파트 매수 시 3주택자가 되는 경우 자녀가 기존 주택 1채를 선 매도 후 노모의 집을 매수하는 것입니다. 매수 시점에 2주택자가 되면 취득세가 낮아지고 양도세 중과도 일부 완화됩니다.자녀와 노모가 세대 분리되어 있고 실질적 부양이 인정되면 일부 세금 면제 요건 충족이 가능합니다.합가 이후 1주택 처분 시 비과세 특례 조건을 검토해보시길 바랍니다.자녀가 본인 소유 2주택 중 1채를 처분할 경우 절세 방법2주택 모두 15년 이상 보유했기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건에 해당되는지 확인해보시길 바랍니다.10년 이상 보유 시 장기보유특별공제를 활용하시면 좋습니다.자녀가 주택 1채 처분 후 노모 집 매수 + 합가(부양목적) -> 다시 2주택자가 되는 경우부양 목적 합가 후 실제 거주 요건이 충족되면 일시적 2주택 예외 혹인 비과세 가능성이 있습니다.하지만 현행 세법에서 부양 목적 합가는 직접적인 양도세 비과세 요건은 아닙니다.2주택자라도 자녀가 실거주 요건을 갖추고 노모의 집이 실거주용이면 향후 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건이 인정될 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 상가 매매를 잘하려면 어떤 점을 가장 중요하게 생각해야 할까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.상가는 대부분 투자용으로 거래되기 때문에 수익률과 수익의 안정성이 매매가를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.입지보다 지금 벌고 있는 돈이 계속 벌릴 수 있는 구조인지 살펴봐야 합니다.이 부분이 가장 중요하다고 생각합니다.감사합니다.