안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 근저당이란 무엇을 뜻하는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.근저당은 쉽게 말해서 은행이나 금융기관이 돈을 빌려준 담보로 해당 부동산에 우선변제 받을 권리를 설정해 놓는 것입니다.채권자가 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 그 부동산을 경매로 팔아 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.선순위 근저당이 잡혀 있으면 경매 진행 시 선순위 채권자인 은행에 먼저 보증금을 반환해주기 때문에 임차인까지 돌려준 돈이 남아 있지 않을 수 있어 조심해야 합니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세사기 수법에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.공인중개사가 전세 사기에 가담하는 전세 사기 수법이 있습니다. 실제로 동아일보에 따르면 353억 규모의 전세사기 일당을 검거했는데 공인중개사가 총잭이였스니다. 이 사건의 수법은 전세값을 부풀려 매매 값과 비슷하게 만든 뒤 세입자가 낸 보증금으로 주택을 사는 무자본 갭투자였습니다.이중계약이란 사기 수법이 있습니다. 이중계약은 한 목적물에 대하여 내용을 달리하여 계약을 두개를 맺는 것입니다. 부동산이 이중계약 전세사기는 공인중개사가 이중계약을 맺거나 임대관리업체가 맺거나 월세 세입자가 집주인인 척하며 맺기도 합니다.신탁 부동산 사기도 있습니다. 부동산을 신탁하게 되면 부동산 소유권은 수탁자에게 부여되고 임대차계약 권리도 수탁자에게 있습니다. 예를 들어 집주인A 씨가 부동산을 B회사에 신탁하였는데 이를 숨기고 세입자와 집주인A씨가 계약을 맺는다면 권한이 없는 계약이 됩니다. 권한이 없으면 임차인은 무단으로 거주하는 불법 점유자로 간주되어 퇴거 요청을 당하고 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다.깡통전세 주택이란 집주인의 주택 담보대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환 받지 못할 위험이 있는 주택입니다.위와 같은 사기 유형이 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 보금자리론 개인사업자 농업인 소득증빙
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.실제로 소득은 7천만 원이라 보금자리론 자격에 초과 가능성이 있습니다.이 경우 종합소득세 신고를 하지 않아 소득이 없다고 나오는데 추정소득으로 계산될 수 있습니다.그 추정소득이 7천만 원이하로 계산된다면 자격이 통과 되는 구조입니다.예외 상황 인정은 가능하지만 고의로 신고를 회피하거나 사실과 다른 추정소득을 이용하면 불이익이 될 수 있으므로 현명하게 판단하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 재건축아파트를 부부간 공동명의로 보유중인데 추후 입주할때 추가분담금도 지분대로 부담해야 하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.재건축 아파트의 추가 분담금은 지분율에 따라 부담하는 것이 원칙입니다.부부가 공동명의로 보유 중이라면 각자의 지분율에 맞게 부담해야 합니다.만약 남편 분이 추가 분담금 전액을 지불한다면 증여로 간주될 가능성이 있고 증여세는 기본적으로 자산을 무상으로 이전하는 것인데 부부간에 자산을 주고 받을 때도 증여세 기준에 맞으면 과세가 될 수 있다는 점 상기켜드립니다.부부는 한 가정의 경제 공동체지만 법적으로 지분에 따라 분담해야 하는 부분은 분명하게 규명되어 있는 점 말씀드립니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세 사기 당하지 않으려면 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.월세 사기를 당하지 않으려면 주변 시세를 정확하게 파악하고 있습니다.보통 신축 빌라에서 사기가 많이 발생하는데 등기부 등본을 보고 권리관계를 명확하게 파악하는 것이 1순위며 주변 시세가 얼마나 되는지 거래할 때 내가 비싸게 매입 및 보증금을 치르는 것은 아닌지가 정말 중요합니다.또한 매도인 및 임대인이 계약하러 올 때 신분증을 확인하여 신분을 철저하게 봐야하며 전입신고와 확정일자를 필수로 신고하여 분쟁 시 법적인 도움을 받을 수 있도록 미리 방법을 강구해봐야 합니다.사기 종류에는 집주인 사칭, 계약금 먹튀, 이중 계약, 깡통 주택이 있으며 다양하 사기 방법을 미리 숙지하여 대비하시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 카드값 많이 나올 경우 집 살때 자금 출처 문제되나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.강남의 주택을 구입할 때 자금출처는 필수입니다. 매입 대금 출처에 대해 소득, 대출, 부모 증여 등 명확한 설명을 요구 받습니다.실제로 받은 돈은 없고 이익이 없더라도 입금자와 지출처가 일치하지 않으면 의심 거래로 분류될 수 있습니다.분리한 상황을 만들지 않는 것이 좋을 것으로 생각합니다.감사합니다.
부동산
Q. 유럽도 경기가 안 좋은편에 속하나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.최근 유럽도 전반적인 경기 상황이 좋지 않은 것은 사실입니다.고용시장이 악화되었고 물가 상승, 소비 둔화 같은 문제가 유럽에서도 동시에 나타나고 있습니다.유럽 전체를 놓고 보면 물가를 잡기 위해 기준금리를 빠르게 올려 대출이 줄고 소비가 위축되어 기업이 투자를 줄이고 있습니다. 이 과정에서 실업률이 높아지고 국민들의 주머니 사정이 좋지 않습니다.우리나라만의 문제가 아니며 전 세계적인 현상입니다. 앞으로 경기가 반등할지 지켜봐야겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 신혼희망타운 대출에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.신혼희망타운은 일반 분양이 아니라 공공주택이기 때문에 민간 아파트처럼 중도금 대출을 금융기관이 자동으로 연결시켜주지 않습니다. 계약자 본인이 중도금 1,2차를 마련해야 하며 부족할 경우 개인 신용대출 + 마이너스 통장 또는 가족 지원을 통해 충당을 해야합니다.계약금과 중도금 자력으로 부담해야 하며 잔금 시점에 모기지 대출로 이를 충당하실 수 있을 것이라 생각합니다.감사합니다.
부동산
Q. 시골에 인구도 감소하고 빈집도 많은데요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.시골의 주택은 상속, 자가 소유가 많고 대출 부담이 적어 급매로 매도할 이유가 없습니다. 또한 내가 직접 지은 집이고 부모님이 거주하던 집이라 향수가 있기 때문에 저렴하게 매도하지 않겠다는 감정적인 요인도 작용합니다.또한 시골 지역은 거래가 드물기 때문에 실제 시장 가격이 형성될 기회가 부족하고 거래 자체가 적다 보니 공시 가격이나 포털 시세도 부정확 합니다.그래서 매도자가 원하는 가격으로 매물만 올라와 있는 경우도 많습니다.감사합니다.
부동산
Q. 매도할 근생건물 매물보면 평당 얼마해서 총매도가 얼마라는 설명이 있는데요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.평당 가격이라고 말할 때 무엇을 기준으로 하느냐에 따라 다릅니다.보통 구옥 단독주택처럼 건물의 가치가 없거나 철거 대상일 경우 건물 가치는 0원 또는 없고 대지 면적 기준으로만 가격을 책정합니다.리모델링 완료 후 예를 들어 근린생활시설 등으로 사용 가능한 건물로 바뀌면 이 때는 토지가 아니라 수익성, 건물의 상태, 용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.이 경우 연면적 기준으로 평당가를 책정하는 것이 일반적입니다.감사합니다.