안녕하세요 전문가입니다.
부동산·임대차
Q. 사무실 무상임대로 사용할수 있게 한다면 임대업등록을 해야할까요?
무상으로 사무실을 제공하는 경우에는 임대업 등록을 하지 않아도 됩니다.임대업 등록은 임대료를 받고 부동산을 임대하는 사업을 하는 경우에 등록하는 것입니다. 무상으로 제공하는 경우에는 수익이 발생하지 않기 때문에 임대업 등록 대상이 아닙니다.소유하고 있는 오피스텔이나 지식산업센터를 회사 직원들이 개인사업자로 사업장 일부를 사용하게 하는 경우에는 임대차 계약을 체결하지 않아도 됩니다. 이는 회사 내부적으로 결정할 수 있는 사항입니다.
부동산·임대차
Q. 다세대주택은 다른 임차인들에 확정일자 현황을 알 수 없나요?
네, 안타깝지만 다세대주택은 다른 임차인의 확정일자 현황을 확인하는 것이 어렵습니다.확정일자는 임차인이 임대차 계약을 체결한 날짜를 증명하는 것으로, 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 행사하는 기준이 됩니다. 다가구주택의 경우, 건축물대장에 하나의 주택으로 등록되어 있기 때문에 임대인에게 확정일자 부여 현황을 요청하여 다른 임차인의 정보를 확인할 수 있습니다.그러나 다세대주택은 각 호실별로 소유권이 구분되어 독립된 등기가 있는 별개의 주택으로 취급됩니다. 따라서, 임대인이라고 하더라도 다른 호실의 임차인 정보에 접근할 권한이 없으며, 개인정보보호법상 임의로 다른 임차인의 확정일자 정보를 제공할 수도 없습니다.다세대주택의 경우, 다른 임차인의 확정일자 현황을 알 수 있는 방법은 제한적입니다.경매 절차에서 배당요구 종기일 이후: 경매가 진행될 경우, 배당요구 종기일 이후에 법원에 비치된 배당요구 현황을 통해 다른 임차인의 확정일자를 확인할 수 있습니다. 하지만 이는 경매 절차가 진행되어야만 가능하며, 정확한 정보를 얻기까지 시간이 소요될 수 있습니다.임차인들의 동의: 모든 임차인들이 동의한다면 서로 확정일자 정보를 공유할 수 있지만, 현실적으로 모든 임차인의 동의를 얻기는 어렵습니다.따라서, 다세대주택에 거주하는 경우 다른 임차인의 확정일자를 미리 파악하는 것이 어려우므로, 전세 계약 시 신중하게 접근해야 합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 선순위 근저당 설정 여부 및 금액을 확인하고, 전세보증보험 가입 등을 통해 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.
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Q. 맴버십 무료체험이 유료판과 달라도 되는지
무료 체험은 유료 서비스를 미리 경험해 볼 수 있는 기회를 제공하는 것이 목적입니다. 따라서, 무료 체험과 유료 멤버십 간에 제공되는 서비스에 상당한 차이가 있다면 소비자는 무료 체험을 통해 유료 서비스를 제대로 경험해 볼 수 없게 됩니다. 이는 소비자의 선택권을 제한하고, 예상치 못한 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.특히, '24시간 무료'라는 표현을 사용하면서 실제로는 유료 전환을 해야 혜택을 제공하는 것은 소비자를 기만할 소지가 있습니다. '2시간 무료'라고 하면서 대여료만 무료로 하고 다른 비용은 유료로 하는 것 역시 마찬가지입니다.이러한 경우, 소비자는 표시광고법 위반을 주장할 수 있습니다. 표시광고법은 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시 또는 광고 행위를 금지하고 있습니다. 쏘카의 경우, 무료 체험과 유료 멤버십 간의 혜택 차이를 명확하게 고지하지 않아 소비자를 오인시킬 우려가 있습니다.따라서, 쏘카는 무료 체험과 유료 멤버십 간의 혜택 차이를 명확하게 고지하고, 소비자에게 오해를 불러일으키지 않도록 광고 표현을 개선해야 합니다.쏘카 측에 멤버십 혜택에 대한 정확한 설명을 요구하고, 만약 설명이 불충분하거나 오해의 소지가 있다면 소비자원 등에 신고하여 도움을 받을 수 있습니다.
부동산·임대차
Q. 다세대주택 셀프낙찰 시 주의 해야할 점
1. 최우선변제금광역시의 경우, 현재 기준(2024년 10월 28일) 소액임차인의 범위는 보증금 1억 5천만원 이하이며, 최우선변제금은 5천만원입니다.귀하의 전세 계약금액은 5천만원 이하이므로 소액임차인에 해당하며, 최우선변제금 5천만원을 받을 수 있습니다.단, 건물 전체의 선순위 근저당권(3억 6천만원)이 설정되어 있으므로, 경매 낙찰 시 배당 순위에 따라 최우선변제금을 전액 지급받지 못할 수도 있습니다. 낙찰가가 낮을수록 배당 가능 금액이 줄어들기 때문에, 실제 수령 가능한 최우선변제금은 더 적어질 수 있습니다.2. 셀프 낙찰 시 고려 사항현재 유찰 4회로 최저매각가격이 2,949만 1천원이지만, 낙찰가는 이보다 높아질 수 있습니다. 다른 입찰자가 참여하여 경쟁이 발생할 수 있으며, 귀하가 생각하는 금액보다 높은 가격에 낙찰될 수도 있습니다.낙찰 후에는 낙찰가 외에도 취득세, 등록세, 법원 경매 비용 등 추가 비용이 발생합니다. 이러한 비용까지 고려하여 셀프 낙찰 여부를 결정해야 합니다.낙찰 후에는 기존 임차인들을 내보내는 명도 책임이 귀하에게 있습니다. 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 분쟁이 발생할 가능성도 있습니다.낙찰 후에는 건물 관리 책임이 귀하에게 있습니다. 건물 유지보수, 임대 관리 등에 대한 계획을 미리 세워야 합니다.낙찰 후 전세금 반환 문제는 여전히 남아있습니다. 낙찰가와 최우선변제금을 제외한 나머지 전세금은 별도의 소송을 통해 반환받아야 할 수 있습니다.3. 셀프 낙찰 외 대안 셀프 낙찰 대신 전세금반환소송을 진행하여 전세금을 반환받을 수 있습니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면, 강제집행을 통해 전세금을 회수할 수 있습니다.경매 절차를 기다리지 않고 제3자에게 해당 호실을 매각하여 전세금을 회수하는 방법도 있습니다.
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Q. 최우선변제권 배당요구조건 및 전세금 반환 관련 법률지연이자 문의
1. 임차권등기명령 설정 후 이사 시 최우선변제권 배당 요구 가능 여부임차권등기명령 설정 후 이사를 가더라도 최우선변제권 배당 요구가 가능합니다.주택임대차보호법에 따르면, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권이 없습니다. 즉, 임차권등기명령이 설정된 이후에는 소액임차인의 최우선변제권이 배제되므로, 귀하께서 임차권등기명령을 설정하고 이사를 가시더라도 기존 임차인으로서 최우선변제권을 주장하여 배당을 받을 수 있습니다.2. 법률지연이자 청구 관련전세금반환소송에서 법률지연이자를 청구하기 위해서는 임차권등기명령 설정 및 이사 후 새로운 곳에 전입신고를 완료해야 합니다.법률지연이자는 전세금 반환 의무가 발생한 날부터 실제로 전세금을 반환받는 날까지 발생하는 이자입니다. 따라서 전세금 반환 의무가 발생하는 시점은 임대차 계약 종료일이며, 임차권등기명령 설정 및 이사, 전입신고를 통해 임대차 관계가 종료되었음을 명확히 하는 것이 중요합니다.3. 추가 정보최우선변제권은 주택 가액 및 지역에 따라 보호되는 금액이 다릅니다. 귀하의 경우 소액임차인에 해당한다고 하셨지만, 정확한 보호 금액은 관할 법원에 문의하여 확인하시기 바랍니다.배당요구 종기일을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 경매 절차가 진행되는 경우, 법원에서 정한 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.전세금반환소송 시 임차권등기명령 설정 사실을 소장에 명시하는 것이 좋습니다.