하이엔드 라이프를 꿈꾸는 부동산 전문가 입니다.
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Q. 강화된 LTV 규제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 되는 건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.가계대출 관리와 부동산 안정화 방안으로 수요억제정책을 발표를 하였는데 이러한 규제 정책으로 인해서 거래가 위축이 되고 결국 전세 보다는 월세로 이전이 가속화 될 가능성이 크다고 사료됩니다.정부는 가계부채 관리와 시장 안정화를 위해 불가피한 조치라고 설명을 하고 아울러 공급정책도 발표를 하였으나 당분간은 월세로 전환이 많아 질 것으로 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 9.7 부동산대책 발표 내용은 무엇인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.9.7 부동산 대출에 대한 요약을 하자면 공급대책과 대출규제를 동시에 발표를 하였습니다.공급대책으로는 LH가 택지를 민간에 택지를 처분하지 않고 시행사가 되어 민간건설사에게 설계 및 시공을 해서 아파트 공급을 늘리겠다는 정책과 대출 규제로써는 무주택자의 규제지역 LTV를 50%에서 40%로 축소를 시키는 정책이 있고,또한 수도권, 규제지역에서 주택매매 및 임대사업자는 주택담보대출 대출을 받을 수 없고, 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일괄 축소 된다는 내용입니다.감사합니다.
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Q. Lh 재계약하려는데 소득반영시점이 언제일까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 LH임대아파트의 경우 재계약(갱신) 시 도시근로자 가구 월평균 소득의 일정 비율을 초과를 하게 될 경우 소명자료를 제출을 해야 되는데 그 소득 산정은 최근 3개월간 건강보험료 납부액, 근로소득, 사업소득, 연금등 모든 소득을 합산해서 평가를 하게 됩니다.감사합니다.
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Q. 역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 임대 수요 분석과 주변의 경우 원룸 등의 공급 현황을 파악을 하셔야 합니다.무조건 역세권이라고 임대수요가 풍부하다고는 볼 수 없고 아무래도 역세권일 경우 교통이나 입지가 좋기 때문에 임대수요가 많기 하지만 필수조건은 아닙니다. 인근 부동산등에 임대수요등을 상담을 하시고 풍부한 공실위험이 없다고 판단이 될 경우 다음 계획을 잡으시는 게 좋다고 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.전입신고의 의무기간은 이사한날 14일 이내로 정하고 있습니다. 하지만 여러 가지 개인 사정에 의해서 잠깐 전입신고를 이쪽 저쪽으로 옮기는 일도 많은 사람들이 하곤 합니다.몇일안에 해야 한다는 법적이 사항은 법적으로 이사한날 14일 이내 말고는 특정 기간은 존재하지 않고, 특히 임차권등에 영향을 미치는 경우가 많이 있습니다. 감사합니다.
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Q. 1주택자 전세대출 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.1주택자 전세대출의 경우 1주택의 공시지가가 9억원을 초과를 해서는 안되고, 또한 부부합산 소득이 1억원 이하여야 합니다. 특히 1주택자 전세대출 한도를 수도권 규제지역일 경우는 2억으로 제한을 하게 됩니다.감사합니다.
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Q. 현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.임대차계약만료일 기준 6~2개월전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대한 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 가게 됩니다. 따라서 임대인에게 묵시적갱신으로 응대를 하시면 될 것으로 사료 되고 월세 2기 연체로 인해서 계약해지를 하게 될 경우 계약 해지 시점에 월세 2기 합계만큼 연체가 되어지지 않을 경우 큰 문제가 되지 않습니다.또한 관리비를 증가 시킬 경우 정당한 내역서를 요구해서 분석을 할 필요가 있고 묵시적갱신이 되었으므로 법적으로 응대하시면 아무런 문제가 되지 않을 것으로 사료됩니다. 또한 묵시적갱신으로 2년 더 거주하고 2년더 거주를 하고 싶은 경우는 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능합니다.감사합니다.
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Q. 아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.노인정의 경우 주택법시행령 제55조에 의하여 공동주택의 주민공동시설로 지정이 되어 100세대 이상일 경우 의무 설치 규정이 있습니다. 하지만 공동주택 입주자대표회의에 독립적으로 운영이 되다 보니 특정 노인들의 그들만의 회계와 운영에 문제가 발생을 하게 되고 있습니다. 이러한 문제로 많은 아파트들이 노인정과 갈등을 빚고 있는 상황이고 뭔가 법을 재정비해서 자율보다는 입주자대표회의의 관리하에 전체 공동체가 투명하게 관리가 되고 서로 협력 및 상생을 하는 관계정립이 필요하지 않을까 사료됩니다.감사합니다.
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Q. 서울의 빌라 거래량도 늘고 있는 건가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.6.27 대출 규제로 인해서 서울 및 수도권 대출 규제로 인해서 아파트에 대한 취득에 규제적 장벽과 비아파트 활성화 방안으로 적정 면적 및 공시지가 이하일 경우 주택수에서 제외를 시켜주는 특례로 인해서 빌라가 인기 및 재개발 지역 빌라 매수에 대한 인기등으로 소폭 상승세를 타고 있습니다. 아파트 매수 수요에 대한 수요억제 정책에 대한 풍선효과로 부동산 투자 대체제로 여겨지고 있다고 볼 수 있습니다.감사합니다.
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Q. LH가 직접 시행하는 아파트 공급 사업은 어떠한 형태 인가요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 LH의 경우 택지를 매각을 해서 나오는 수익금으로 임대아파트 운영에 대한 손실 부분을 메꾸는 형식이였으나 매각을 하지 않고 직접 민간 건설사에게 건설 도급 형식으로 아파트 건설을 하게 되면 LH의 경우 수익이 악화 될 수는 있지만 그 만큼 공급에는 속도가 붙을 것으로 사료됩니다. 주 구조는 LH가 시행사가 되고 민간 건설사가 설계와 시공을 맡는 형식의 도급형 민간참여방식으로 진행한다고 발표를 하였습니다. 수도권 부족한 최대한 빠른 기일내에 늘리기 위한 정책으로 보여 집니다. 감사합니다.