안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
전기기사·기능사
Q. 인버터 효율을 높일 수 있는 방안은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.인버터의 효율을 높이는 것은 전력 변화 효율성을 증대 시키고, 에너지 손실을 줄이는데 중요한 과제 입니다.다음과 같은 방안이 있을 수 있습니다.고효율 반도체 소자 사용SiC 및 GaN 소자 - 기존의 실리콘 소자보다 전도 손실과 스위칭 손실이 적고 높은 주파수와 온도에서도 안정적으로 작동 합니다.IGBT 개선형 - 최신 IGBT는 손실을 최소화하고 스위칭 속도를 높이는데 유리 합니다.적절한 스위칭 주파수 선택너무 높은 주파수는 스위칭 손실을 증가시키고, 너무 낮은 주파수는 변환 품질을 저하 시킬 수 있어, 부하 특성에 맞는 주파수를 선택하여 효율을 최적화 해야 합니다.전력 설계 최적화회로 설계 시 전력 소모를 최소화하도록 최적화 합니다.부하의 전압과 전류 특성에 따라 인버터를 최적의 동작 영역에서 작동하도록 설계합니다.냉각 및 열 관리히트싱크, 냉각 팬, 또는 수냉식 냉각 시스템을 사용하여 과열로 인한 손실을 줄입니다.반도체 소자가 최적의 온도에서 작동하도록 유지 합니다.전력 제어 알고리즘 개선벡터 제어 또는 DTC와 같은 첨단 알고리즘을 사용하면 전력 전달 효율을 높일 수 있습니다.태양광 인버터의 경우 MPPT 알고리즘을 사용해 태양광 모듈의 전력 출력을 최적화 합니다.전자기 간섭 최소화적절한 EMI 필터를 추가하여 전자기 간섭으로 인한 손실을 줄입니다.노이즈를 억제하고 효율 손실을 줄이기 위해 적절한 접지와 차례를 구현합니다.최신 기술 도입인터버를 모듈화하여 각 모듈이 최적의 효율을 발휘하도록 설계 합니다.AI를 사용해 실시간으로 효율을 모니터링 하고 동작 조건을 조정할 수 있습니다.이러한 방법들을 적절히 적용하면 인버터의 전반적인 효율을 향상 시킬 수 있습니다. 설계 및 운영 환경에 따라 최적의 조합을 선택하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 내년에는 공공주택 착공이 늘어날까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 부동산 경기 침체와 공사비 증가로 인해 공공주택 사업이 지연되는 상황에도 불구하고,내년 2025년 공공주택 착공을 대폭 확대할 계획을 발표 했습니다.2025년 공공주택 공급 및 착공 계획총 공급 목표 - 25만 2천호로 역대 최대 규모건설형 공공주택 인허가 - 14만호로 기존 계획보다 5천호 추가 했습니다.착공목표 - 올해보다 2만호 증가한 7만호를 목표로 설정매입임대 - 6만 7천호전세임대 - 4만 5천호특히 주택 공급 속도를 높이기 위해 계획 물량의 20% 이상을 상반기 내에 인허가 승인 신청 및 착공을 목표로 하고 있습니다.LH의 계획2025년 착공 목표 - 6만호. 올해보다 1만호 확대할 예정이러한 계획은 무주택 서민과 취약계층의 주거 안정을 강화하고, 민간의 공급 위축을 보완하기 위한 정부의 적극적인 노력의 일환 입니다.따라서 내년에는 공공 주택의 착공이 올해보다 늘어날 것으로 보고 있습니다.
부동산
Q. 계약갱신권청구권 사용 후 임대인이 매매의사를 밝힐경우?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재와 같은 상황에서 전세 계약갱신청구권과 관련된 법적 권리를 기반으로 하면,집주인이 집을 매도하더라도 새로운 집주인에게 기존 계약이 승계가 됩니다.따라서 새 집주인이 입주 의사를 밝히더라도 법적으로 보장받을 수 있는 권리가 있습니다.기존 계약갱신청구권으로 거주 중인 경우4년째 거주 중인 상황이시라면 현재 계약갱신청구권을 사용해 2년 추가 연장을 이미 활용하신 상태로 보입니다. 따라서 이번 계약 종료 시점에는 추가적인 계약 갱신청구권 행사가 불가능 합니다.현 계약의 경우 집주인이 집을 매도하더라도 현재 유효한 전세 계약은 새로운 집주인에게 승계가 됩니다. 즉, 새로운 집주인은 기존 계약 내용은 준수해야 합니다.집 주인이 매도하는 경우새로운 집주인이 실거주 목적으로 해당 집을 구입한 경우 계약 만료일 이후에는 입주를 요청할 수 있습니다. 하지만 현재 유효한 전세계약의 만료일까지는 거주 권리가 보장이 됩니다.집 매도가 전세 계약 만료일 이전에 이루어진다 하더라도, 해당 시점 부터 계약 만료일까지는 기존 세입자의 권리자 유지 됩니다.계약 만료 이후의 선택지계약갱신청구권은 이미 사용했기 때문에 이번 계약 만료 시점에는 추가 연장은 법적으로 보장되지 않습니다.새로운 집주인과 협의하여 2년 연장 가능 여부를 논의할 수 있습니다. 새집주인이 동의 한다면 연장 계약을 체결할 수 있습니다.계약 만료일 이후에는 새 집주인이 실거주 목적으로 입주를 요구할 경우 세입자는 퇴거해야 할 의무가 있습니다.단, 계약 만료일까지는 거주 권리가 보장이 됩니다.세입자의 권리와 대응 방법집주인이 매도하더라도 기존 전세 계약은 만료일까지 유지됩니다.만약 새로운 집주인이 계약 만료일 이전에 입주를 요구한다면, 이는 법적으로 인정되지 않습니다.집주인에게 매도 의사를 명확히 확인하고, 매수자의 입주 계획 여부를 확인해 보시기 바랍니다.계약 만료일 이후에도 거주를 희망한다면, 새로운 집주인과 협의해 임대차 계약 연장을 논의하시기 바랍니다.현재 상황에서 전세 계약 만료일 전에는 퇴거 의무가 없습니다. 새로운 집주인이 나타나더라도 기존 계약이 만료될 때까지 거주 권리가 보장 됩니다. 다만, 계약 만료일 이후의 연장 여부는 새로운 집주인의 동의에 따라 결정 되므로, 상황에 맞게 협의를 진행하시는 것이 중요 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사사무소에서 소개시킬때 오피스텔의 경우 남향을 피한다고 하는데 이유가 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔에서 남향을 피하는 이유는 주택과 다른 오피스텔의 특성 때문 입니다.아래와 같은 이유로 남향이 선호되지 않을 수 있습니다.높은 채광으로 인한 문제남향의 경우 햇빛이 하루 중 오랜 시간 들어오기 때문에 내부 온도가 높아질 수 있습니다. 특히, 여름철에는 에어컨 사용량이 증가하여 전기 요금이 부담될 수 있습니다.주변 건물의 유리창이나 외벽에서 반사된 햇빛이 실내로 더 많이 들어올 수 있어 눈부심 현상이 발생할 수 있습니다.오피스텔의 구조적 특성오피스텔은 주거용 아파트보다 단열 성능이 낮은 경우가 많아, 남향의 경우 여름에는 더 덥고 겨울에는 햇빛의 효과가 제한적일 수 있습니다.남향은 바람이 잘 통하지 않는 구조일 수 있어 실내 공기 순환이 어려울 수 있습니다.실내 사용 목적에 따른 영향오피스텔이 업무 공간으로 사용되는 경우, 햇빛이 너무 많이 들어오면 컴퓨터 화면 반사나 실내 온도가 업무 효율을 저하시킬 수 있습니다.남향은 도로나 광장이 가까운 경우가 많아 소음이 더 많이 들릴 가능성이 있습니다.가격과 수요 요인남향 오피스텔은 동일한 단지 내에서도 가격이 높게 책정될 가능성이 있습니다. 실거주보다는 투자 목적으로 구매하는 경우 북향이나 동향의 가격 경쟁력을 더 선호하는 경우도 있습니다.오피스텔 거주자 중 많은 이들이 낮 동안 집에 없거나 야간 활동을 중심으로 생활하기 때문에 햇빛이 많이 드는 남향의 필요성을 덜 느낄 수 있습니다.오피스텔은 주택과 용도가 다르기 때문에 거주자나 임차인의 생활 스타일, 필요에 따라 선호도가 달라집니다. 따라서 남향을 피하는 것이 꼭 부정적인 요소는 아니며, 목적과 환경에 따라 적합한 방향을 선택하는 것이 중요 합니다.
부동산
Q. 내년 여름 정도 되면 주택 대출 제한이 또 된다고 하는데 그게 무엇인가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.내년 여름, 즉 2025년 7월 부터 스트레스 DSR 규제의 3단계가 시행될 예정입니다. 이는 대출 한도에 직접적인 영향을 미치는 중요한 변화로, 대출을 계획 중이시라면 반드시 숙지 하셔야 합니다.스트레스 DSR 이란 - 대출자의 상환능력을 평가하기 위해 현재 금리에 일정한 스트레스 금리를 더하여 산정하는 지표 입니다. 이는 금리 상승 시에도 대출자가 원리금 상환을 무리 없이 수행할 수 있는지를 판단하기 위한 제도 입니다.3단계 시행의 주요 내용시행시기 - 2025년 7월 예정적용범위 확대 - 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 등 모든 대출 상품에 적용(제 2금융권도 동일)스트레스 금리 적용 비율 - 현재 기본 스트레스 금리 1.5%에서 3단계에서는 1.5%가 추가이러한 변화가 대출 한도에 어떤 영향을 미치는지스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도가 현재보다 감소하게 됩니다. 예를 들어 연소득 1억원인 대출자의 경우 30년 만기 변동금리 주택담보대출 한도가 현재 약 6억 5,800만원에서 2025년에는 2억 7,800만원으로 줄어들 수 있습니다.대출을 계획 중이시라고 한다면 대출 한도가 크게 줄어들기 전에, 2025년 7월 이전에 대출을 실행하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 개인의 재정 상황과 상환 능력을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.