안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 인천에서 부평의 집값은 향후 어떨까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 여러가지를 고려해 보시면 좋습니다.부평의 장점부평은 서울과 인접해 있고 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선을 통해 서울 및 수도권 지역으로 접근이 용이합니다.특히 GTX-B 노선이 개통될 경우, 서울 접근성이 더욱 강화되어 부평의 가치는 상승할 가능성이 있습니다.현재도 교통이 발달한 지역이며 향 후 GTX-B 노선과 기존 인천 지하철 2호선 연장 등의 부평의 교통망을 더욱 보완할 전망 입니다.대형 상권과 다양한 생활 편의시설이 이미 형성되어 있어 거주지로서 매력적인 곳이기도 합니다.특히 부평역, 부평시장, 삼산동 일대는 상업 및 주거 기능이 조화를 이루고 있습니다.송도나 청라와 비교할 때 부평의 부동산 가격은 상대적으로 합리적 수준으로 보입니다.이는 실거주 수요를 중심으로 한 안정적 주택 시장을 유지하는데 도움이 됩니다.부평의 약점부평 일부 지역은 재개발 및 재건축이 필요한 노후 주거 환경을 가지고 있습니다.구도심 지역은 기반시설이 오래되어 정비가 시급한 곳이 많습니다.송도, 청라 등 인천 내 신도시들은 최신 인프라와 주거 환경을 자랑하며, 고소득층 및 젊은 세대 유입이 활발 합니다. 이러한 신도시들과의 경쟁에서 부평은 다소 불리할 수 있습니다.부평은 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이지만 진행 속도가 느린 경우 많아 지역 발전이 더딜 수 있습니다.미래 전망현재 부평은 정비사업이 활발히 논의되고 있으며 이는 지역 가치를 높이는데 중요한 요소가 될 것입니다.부평4구역 등 일부 재개발 구역은 향 후 신축 아파트 단지로 탈바꿈하여 지역 이미지를 개선할 가능성이 큽니다.GTX-B 노선이 부평을 지나게 되면 서울과의 접근성이 더욱 강화되어, 부평의 교통중심지로서의 입지가 강화될 가능성이 있습니다.송도, 청라가 고급 주거지로서 자리 잡는 반면, 부평은 중간 가격대 주거 시장으로 자리매김하여 실거주 중심 수요를 지속적으로 흡수할 가능성이 있습니다.부평은 상업지구와 산업단지가 유지되거나 재구조화될 경우 지역내 자족 기능이 강화되면서 안정적 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.앞으로의 과제노후 주거지역에 대한 정비 사업이 순조록게 진행되어야 합니다.특히 기반시설 개선과 함께 주거 환경을 현대화하는 노력이 필요 합니다.송도와 청라가 고급화 전략을 추구하는 만큼, 부평은 합리적인 가격의 실거주지로서의 장점을 극대화해야 합니다.부평은 인천 내에서 서울 접근성과 기존 인프가 측면에서 강점이 있는 지역으로 재개발, 재건축 GTX-B 개통 등의 변수에 따라 향 후 더 큰 발전 가능성이 보유하고 있는 지역 입니다.특히 송도와 청라가 신도시로 자리잡고 있는 상황에서 부평은 합리적인 가격의 실거주 중심지로서 자리매김 할 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 그린밸트 지역안에서는 농막도 지을수 없는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.그린벤트 내에서는 농막을 설치 할 수 있는지 여부는 관할 법률과 규제 그리고 농막의 목적과 설치 조건에 따라 다릅니다.개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 막고, 자연환경과 녹지를 보호하기 위한 목적으로 지정 됩니다. 따라서 원칙적으로 건축행위는 엄격히 제한되면 농막과 같은 구조물도 허용이 되지 않을 가능성이 큽니다.예외적으로 가능농막은 농사를 짓는 과정에서 작업용 공간 또는 임시 휴식공간으로 인정될 경우 예외적으로 허용 될 수 있습니다. 다만, 이는 단순한 거주용 공간으로 사용하거나 상업적 목적으로 사용 될 경우 허용되지 않습니다.농지법 및 개발제한구역 관련 법률에 따라 농막의 면적, 위치, 사용목적 등을 충족해야 합니다. 전기를 비롯한 기반 시설 설치도 규제가 있을 수 있습니다.농막을 설치 하려면 관할 시,군,구청 등 행정기관의 허가를 받아야 합니다. 그린벨트 내 특정 구역은 추가적으로 도시계획위원회나 국토교통부의 승인을 필요로 할 수 있습니다.위반 시 문제점허가 없이 농막을 설치하거나, 허가된 목적 외로 사용하면 불법 건축물로 간주되어 철거 명령 또는 과태료가 부과될 수 있습니다.그린벨트는 환경 및 도시관리 차원에서 엄격히 관리되므로 윈반 시 추가적인 불이익(이행강제금 등)이 따를 수 있습니다.그린벤트 내에서는 농막을 설치하는 것은 원칙적으로 제한이 되지만, 농업 활동을 위한 경우 특정 조건을 충족하면 예외적으로 허용이 될 수 있습니다.반드시 관할 행정기관에 사전 문의하여 허가 절차와 제한 조건을 확인한 뒤 설치를 진행해야 합니다. 허가 없이 설치할 경우 불법으로 간주될 가능성이 크니 주의가 필요 합니다.
부동산
Q. 2025년 부동산 시장에 있어서 가장 큰 핵심 변수는 무엇일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.다가오는 2025년 부동산 시장에 영향을 미칠 핵심 변수는 여러 가지 경제적, 정책적, 사회적 요인이 복합적으로 작용할 것입니다. 예산되는 변수들은 아래와 같습니다.금리 수준과 금융 정책2025년에는 금리 변화가 부동산 시장에 큰 영향을 끼칠 가능성이 높습니다.금리가 높아질 경우 대출 이자 부담이 증가해 주택 구매 수요가 감소하고 집값 하방 압력이 커질 수 있습니다.반대로 금리가 하락 할 경우 투자 수요와 실수요가 증가하여 시장에 활력이 불어 넣을 수 있습니다.대출 규제 완화 또는 강화 여부에 따라 주택 구매 가능성과 시장 흐름이 달라질 것입니다.정부 정책 및 규제정부의 공공주택 공급 확대와 민간 주택 시장 활성화 정책이 시장에 중요한 변수로 작용할 것입니다.예를 들어 공공임대주택 확대와 분양가 상한제 적용 여부가 시장 심리에 영향을 미칩니다.전원세 시장에 영향을 미칠 수 있는 임대차 3번 의 조정 여부도 변수중에 하나 입니다.재건축, 재개발 규제가 완화되면 기대감으로 특정 지역의 집값 상승이 예상 됩니다.경제 성장률과 고용 시장경제가 성장하면 부동산 시장도 활기를 띨 가능성이 높습니다. 반대로 경제 침체 시 부동산 시장도 침체될 수 있습니다.안정적인 고용 시장은 구매력과 부동산 투자 수요를 강화시키는 요인이 됩니다.인구 및 사회 구조 변화한국은 인구 감소와 고령화가 진행되고 있어 장기적으로 부동산 시장에 하방 압력을 줄 수 있습니다.특히 지방 중소도시에서 수요 감소와 가격 하락이 가속화될 가능성이 큽니다.소형주택, 오피스텔, 도시형 생활주택 수요가 증가할 것으로 예상이 됩니다.주택 수급 상황미분양 물량이 늘어나면 시장의 하방 압력이 커질 수 있습니다. 지역별로 공급 과잉이 발생하면 일부 지역의 가격 조정이 불가피할 수 있습니다.대도시 및 수도권 지역에서 공급이 부족하다면 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.전월세 시장 동향전세에서 월세로 전환하는 경향이 지속될 가능성이 큽니다. 이는 전세자금 대출 금리와 매물 감소가 주된 원인 입니다.매물 부족으로 인해 임대료 상승이 지속될 경우 실수요자들의 부담이 증가할 수 있습니다.2025년 부동산 시장은 금리수준, 정부 정책 방향, 주택 수금 상황, 인구 구조 변화 등이 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상이 됩니다.특히 금리와 정책의 방향에 따라 부동산 시장의 분위기가 상승 또는 하락으로 갈릴 가능성이 크기 때문에 이 두 가지를 중심으로 시장 흐름을 주시하는 것이 중요할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신이 된 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 된 상태인지 판단묵시적 갱신의 조건으로는 계약 만료 6개월 ~ 1개월 전까지(2024.08.19~2025.1.19일) 임대인 또는 임차인이 갱신 거부 의사를 서면 또는 명확한 방식으로 보호하지 않은 경우 혹은 임차인이 계속 거주 중이며, 임대인이 별도의 퇴거 요구를 하지 않은 경우 입니다.현재 임대인이 아무런 연락을 하지 않았다면 묵시적 갱신이 된 상태는 아닙니다. 왜냐하면 계약 만료일까지 아직 시간이 남아 있고, 묵시적 갱신은 만료일 이후에 효력이 발생 합니다.묵시적 갱신이 발생하면 어떻게 되는가묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장 됩니다.임대인은 갱신 후에도 실거주 목적이 아닌 이상 임차인을 퇴거 시킬 수 없습니다.묵시적 갱신 후에는 2년의 임대차 기간 중 언제든지 3개월 전에 통보하면 계약을 해지할 수 있습니다.7월 초에 나갈 예정이라면..퇴거 예정일이 2025년 7월 초라면, 퇴거 통보는 3개월 전인 2024년 4월 초까지 해야 합니다.임대인에게 서면으로 계약 해지의 의사를 명확히 전달하는 것이 좋습니다.문자나 이메일 통보하는 경우에는 나중에 법정 증거로 활용할 수 있도록 기록을 남겨 두시기 바랍니다.추가로 유의할 점계약 만료일 전에 임대인이 갱신 거부 의사를 통보하거나, 새로운 조건으로 계약 갱신을 요청할 가능성도 있습니다. 이를 대비해 임대인의 의사를 미리 확인해 보시는 것도 좋습니다.계약 만료일 전까지 임대인과 명확히 협의하여 갱신 여부를 결정하거나 계약 종료 후 새로운 계약을 체결하도록 하시기 바랍니다.현재로서는 묵시적 갱신이 발생하지 않았습니다. 다만 2025년 2월 19일 까지 아무런 연락이 없다면 자동으로 묵시적 갱신이 적용될 가능성이 높습니다. 7월 초 퇴거 예정이시라면 2025년 4월 초 이전에는 서면으로 퇴거 의사를 통호하시면 됩니다.임대인과 원활한 의사 소통을 위해 미리 의사를 확인해 보시는 것도 좋습니다.
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Q. 다른나라에서 성공한 마트나 식당들이 왜 우리나라에선 실패할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국 소비자 특성한국 소비자들은 가성비 뿐만 아니라 가심비를 중시 합니다. 글로번 업체들이 제공하는 단순한 저가 전략이 한국 소비자들의 까다로운 요구를 만족시키지 못했습니다.특히, 현지화된 브랜드가 지역 특성을 잘 반영해 더 선호가 되었습니다.(이마트, 홈플러스 등)한국 소비자들은 친절하고 세심한 서비스를 기대 합니다. 글로벌 체인들은 현지화된 서비스 제공이 부족해 한국 소비자들의 기대를 충족하지 못했습니다.유통 환경의 특수성한국에는 전통시장, 동네 슈퍼마켓, 편의점, 그리고 쿠팡과 같은 온라인 쇼핑 플랫폼이 강력하게 자리잡고 있습니다. 이들 소매채널은 대형마트를 대체할 수 있는 역할을 하며, 소비자들에게 더 많은 선택지를 제공 합니다.한국은 국토 면적이 상대적으로 작고, 인구 밀도가 높아 대형 매장을 운영하기에 어려운 환경 입니다. 대형마트보다는 소형화된 매장이나 편의점 모델이 더 적합한 시장 구조를 보이고 있습니다.현지화 부족한국 시장은 유통 규제가 상대적으로 엄격합니다. 글로벌 체인점이 이러한 규제에 적응하지 못한 사례가 있습니다.또한, 한국의 로컬 유토업체들은 시장에 빠르게 적응하고 현지화 전략을 성공적으로 실행해 경쟁력을 강화 했습니다.까르푸나 월마트는 현지화 전략이 부족해 한국 소비자들의 문화적 니즈를 충족하지 못했습니다. 예를 들어 한국 소비자들은 신선식품 코너에서의 상품 다양성과 품들을 중요시 하지만, 글로벌 체인은 이를 간과한 경우가 많았습니다.치열한 경쟁 환경이마트, 롯데마트, 홈플러스 등 국내 유통 대기업은 지역 시장에서의 경험과 강력한 유통망을 바탕으로 글로벌 업체와의 경쟁에서 우위를 점했습니다.한국의 빠른 인터넷 환경과 편리한 배송 시스템을 기반으로 한 온라인 쇼핑 플랫폼이 급성장하면서 대형마트의 경쟁력을 악화 시켰습니다.높은 운영 비용한국은 대도시 중심의 상권 구조로 인해 부동산 임대료와 운영 비용이 매우 높습니다. 이는 대형 매장을 운영하는 글로벌 업체들에게는 큰 부담이 되었습니다.한국은 지리적, 인구밀집 특성상 빠르고 효율적인 물류 시스템이 필수 인데, 글로벌 업체가 이를 적절히 구축하지 못한 사례가 있습니다.한국 시장에서는 글로벌 유통업체들이 철수한 주요 이유는 현지화 부족, 치열한 경쟁 환경, 소비자 특정의 오판 등에 기인 합니다. 한국의 로컬 유통업체들은 신속하고 유연한 대응으로 소비자 니즈를 충족 시켰고, 글로벌 체인들은 이러한 차별화된 현지화 전략에 실패하면서 어려움을 겪었습니다.