안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 아랫집 천장누수 대처법 도와주세요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 누수 원인을 먼저 파악하는게 먼저 입니다.배관문제 인 경우 - 오래된 건물의 배관이 노후화되어 발생한 누수라면 집주인의 책임 입니다.세탁기 연결 호스 문제 - 세입자가 사용하는 가전제품의 문제라면 세입자의 책임이 일부 있을 수 있습니다.공용배관 문제 - 아파트 또는 다가구 주택의 공용 부분 배관에 문제가 생겼다면 건물주 혹은 집주인의 관리 책임 입니다.이에, 전문가를 통한 누수 원인을 명확하게 확인 하시는게 가장 먼저 하셔야 할 일입니다.아랫집에는 집주인과 연락을 취했고, 점검 업체를 통해 정확한 원인 파악을 하고 있다는 사실을 전달해 주시고,전문가의 점검 후 누수 원인인 배관 문제라면 집주인에게 수리 책임이 있음을 설명해 주시기 바랍니다. 수리 일정이나 진행 상황을 아랫집에서 알려주어 불안감을 최소화 해주시는 것도 좋습니다.기본적으로 이러한 문제들은 집주인이 수리를 해줘야 하는 부분이니,전문가의 점검 결과서나 사진 등을 남겨 두시면 좋습니다.
부동산
Q. 집을 살려고하는데 대출 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 구매하려고 할 때 대출 조건은 개인의 소득, 신용등급, 주택가격, 규제지역 여부 등에 따라 달라집니다.연금 소득과 대출 가능 금액연금소득 200만원/월 이라면 연간 소득은 약 2400만원 입니다.DTI와 DSR을 적용해 대출한도가 결정 됩니다.[주택담보대출 한도 계산]비규제지역 - 주택 가격의 70%까지 대출 가능조정대상지역 - 주택 가격의 50~60%까지 대출 가능투기과열지구 - 주택 가격의 40~50%까지 대출 가능[5억원짜리 집 기준 대출 한도]비규제지역 - 최대 3억 5천만원(LTV 70%)조정대상지역 - 최대 3억원투기과열지구 - 최대 2억 5천만원[소득 기준에 따른 대출 가능 여부] - 연간 소득 2400만원을 기준으로 DSR 40% 적용 시연간 원리금 상환 한도 - 2400만원 * 40% = 960만원월 상환액 - 960만원 / 12개월 = 80만원예를 들어 금리가 4%라고 가정한다면대출 가능 원금 - 약 2억 5천만원에서 2억 7천만원 수준즉, 소득만을 기준으로 보면 약 2억 5만원 정도의 대출이 가능할 것으로 예상이 됩니다.그리고 집을 아직 소유하지 않았더라도 매매계약서를 근거로 은행에 대출 신청이 가능 합니다. 이를 잔금 대출 또는 주태구입자금대출이라고 합니다. 이 때에는 매매계약서, 계약금 지급 영수증, 소득 증빙 자료, 신용평가 확인이 필요합니다.은행은 주택 구입 과정 중 잔금일에 맞춰 대출금을 실행 합니다. 따라서 매매계약서와 계약금이 있다면 대출 심사를 먼저 진행하고 주택을 담보로 삼아 대출이 실행되는 구조 입니다.충분한 답변이 되셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 아파트 경매시 등기부등본상에 나오진 않지만 주의해야할 사항이 있나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트를 경매로 취득하려고 하시는 때에는 등본에 기재되지 않은 사항도 꼼꼼히 확인해 보시는게 좋습니다.체납된 관리비 및 공과금경매 낙찰자가 전 소유자의 체납 관리바 공과금을 일부 떠안을 수 있습니다.체납된 관리비는 아파트의 공용부분에 대한 채권이므로 낙찰자가 이를 승계해야 할 수도 있습니다.관리사무소에 문의하여 체납된 관리비가 있는지 확인해 보시고, 수도-전기-가스 요금도 확인해 보시기 바랍니다.명도 문제기존 소유자나 세입자가 집을 비워주지 않을 경우 명도소송을 진행해야 할 수도 있습니다.경매 낙찰 후 바로 집을 사용하지 못할 수 있으므로, 명도에 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.이에, 현장 방문을 통해 점유자가 누구인지 확인해 보시기 바랍니다.전입 세입자(임차인의 권리)세입자가 대항력을 가지고 있다면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거를 거부할 수 있습니다. 낙차자는 보증금 일부를 대신 지급해야 할 수도 있습니다.임차인의 대항력과 우선변제권 여부는 경매물건의 추가 비용을 결정하는 핵심 요인 입니다.주민센터에서 전입세대 열람을 통해 임차인의 전입 여부를 확인해 보시기 바랍니다.등기부등본상에 임차권 등기가 없더라도 현장에 실제 거주하는 세입자가 있을 수 있으니 반드시 확인해 보시기 바랍니다.토지-건물의 일치 여부등기부등본상 아파트 등 건물에 대한 권리만 경매에 나오는 경우도 있습니다.토지에 대한 소유권이 분리되어 있다면 추가 비용이 발생 할 수 있습니다.등기부등본과 토지대장과 건축물대장을 확인하여 소유권이 일치 하는지 파악 합니다.추가 세금과 법적 비용경매로 취득할 경우 취등록세 외에도 체납 된 지방세 등 세금이 남아 있을 수 있습니다.미납된 세금이 경매 절차에서 후순위로 밀려나더라도 낙찰자가 책임을 지게 되는 경우가 있습니다.지자체에 문의하여 해당 물건의 체납 세금 여부를 확인해 보시기 바랍니다.기타 현장 실사건물의 누수, 균열, 수리 비용 등을 확인해 보셔야 합니다.실제 거주용으로 사용되었는지 여부도 확인해 보시기 바랍니다.주변 환경, 교통, 소음 문제 등도 임장을 통해 직접 확인해 보시는게 좋습니다.선숭위 가압류나 유치권등기부등본에는 일부 선순위 가압류나 유치권 등이 표시될 수 있지만, 유치권은 반드시 기재가 되지 않을 수도 있습니다.유치권자가 권리를 주장하면 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.현장 방문을 통해서 유치권 주장 여부도 확인해 보셔야 합니다.경매 공고문과 사건기록에 유치권 신고 여부를 확인해 보시기 바랍니다.경매 과정은 복잡하고 리스크가 존재하므로, 가능하면 전문가와 함께 검토하고 진행하는 것이 안전하니,참고 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 새로 입주할 집을 알아보는 시점은 언제가 좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산에서 새 세입자를 먼저 정한 후 움직이는 것이 좋다라고 하는 이유는 보통 현재의 집의 보증금 반환과 새집 계약금 지급이 맞물릴 수 있기 때문 입니다. 그러나 반드시 새 세입자를 먼저 정해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라 다릅니다.현재 방식으로 진행할 경우집주인이 새 세입자를 구하지 못할 경우> 집주인은 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 반환하는 경우가 많습니다. 만약 만기일가지 새 세입자를 구하지 못한다면 보증금 반환이 지연될 가능성이 있습니다. 보증금을 바로 받이 못하면 새 전세 계야금 또는 잔금을 제대 지급하지 못해 새로운 집으로의 입주 일정에 차질이 생길 수 있습니다.새 집 계약 일정과 맞지 않을 가능성> 새 집 게약 시 입주일이 현재 집의 퇴거 일정과 딱 맞지 않을 경우, 중간에 임시 거처를 마련하거나, 이사와 같은 추가 비용이 발생 할 수 있습니다.새로운 세입자를 먼저 구한 후 진행 시새로운 세입자의 보증금이 들어오면 기존 보증금을 제때 반환 받을 가능성이 높으므로, 새 집 계약금을 안정적으로 낼 수 있습니다. 그리고 새로운 세입자와 새로운 집 입주 일정을 조율하기 훨씬 수월 합니다.다만 새로운 세입자를 기다리는 동안 원하는 새 집의 계약 타이밍을 놓칠 수 있습니다.집주인이 새로운 세입자를 구하는데 시간이 오래 걸릴 경우, 현재 집을 벗어나지 못하고 새 집을 구하기 어려워질 수 있습니다.이에, 집주인과의 협의가 가장 중요한 부분 인데요..일단 집주인에게 보증금을 돌려줄 여력이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.집주인이 새로운 세입자를 구해야만 보증금을 반환할 수 있다고 명확히 말하는 경우 새로운 세입자를 먼저 구하는 방안을 우선적으로 고려해보는 것이 안정적이기는 합니다.새로운 집 계약을 서두드고 싶다면, 집주인에게 새로운 세입자를 빨리 구하도록 요청하거나 직접 부동산을 통해 협조를 받아 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 이번 비상계엄사태가 경제에 미친영향은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이번 비상계엄사태로 인해서 경제적으로 직격탄을 맞았습니다.일반적으로 비상계엄은 정치적 불안정성, 사회혼란, 그리고 시장의 신뢰 저하를 초래하여 다양한 경제적 여파를 발생 시킵니다.금융시장정치적 위험을 높이며 국내외 투자자들의 신뢰를 저하해 주식시장의 급락을 초래외환시장에서는 투자자들이 안전 자산으로 이동하여 환율이 급격이 변동할 가능성이 큽니다. 원화 가치 하락정부의 신뢰도가 약화되면 국채 금리가 상승하고, 정부가 자금을 조달하기 어려월 질 수 있음소비와 투자 위축국민들이 경제 상황에 불안을 느끼고 소비를 줄이고 있습니다. 소비가 위축되면 경제 성장에 부정적인 영향을 미칩니다.기업들도 불확실성이 커진 상황에서 투자를 연기하거나 중단할 가능성이 있습니다. 외국인 투자자들도 자금을 철수하거나 신규 투자를 보류할 수 있음무역 및 대외 신뢰도 하락비상계엄으로 인해 물류 이동이 제한되거나 국제 거래 신뢰가 하락하여 수출입에 차질이 생기고 있습니다.국제 신용평가사들도 비상계엄으로 인해 국가의 신용도를 낮추게 되면 외국 자본 유입이 더더욱 어려워 질 수 있습니다.산업별 영향관광업, 요식업, 소매업 등 서비스업에서는 직접적인 타격을 받고 있습니다.공장 가동률이 저하되거나 생산 차질이 발생할 가능성도 있습니다.사회적 비용 증가정부의 재정 부담이 가중됨경제적 불안정성으로 저소득층에게는 보다 더 큰 충격을 주며, 사회 불평등이 심화될 가능성도 있습니다.그 외에도 눈에 보이지 않는 다양한 문제점들이 발생할 가능성이 충분하며,현재 경제부총리도 계속해서 소비를 촉진 시키기 위한 방안들을 마련하고 있고,기업들에게도 이전과 같은 채용 시스템을 유지 하라고 당부하는 등 계속해서 회복을 위한 노력을 하고 있습니다.