안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 대출 있는집 월세 주려고 하는데 들어올까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황으로 봤을 때 보증금 1000만원/월세 60~65만원으로 세입자를 찾는 경우 주변 시세에 비해 합리적인 수준이라 세입자가 들어올 가능성은 충분히 높다고 판단이 됩니다.경쟁력 있는 조건 제공주변 시세에 비해 보증금이 낮고 월세가 저렴한 것은 매우 큰 장점 입니다.특히 목돈이 부족한 세입자에게는 1000만원 보증금은 부담이 적어 긍정적으로 작용할 수 있습니다.세입자의 신뢰 확보세입자 입장에서는 대출 상황과 안정성이 중요한 요소 입니다.세입자는 집주인의 상황을 알 수 없기 때문에 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있을지 걱정할 수 있습니다.이를 해소하기 위해서는 세입자가 보증금 보호를 위해 가입할 수 있는 전세보증보험에 가입하여 신뢰도를 높일 수 있게 해줍니다.요청이 있을 경우 등기부등본을 보여주어 소유권과 근저당 상황을 투명하게 확인시켜 주셔도 좋습니다.시세보다 저렴함을 활용주변 시세 보다 현재 제안하신 보증금과 월세가 충분히 매리트가 있음을 어필하시기 바랍니다.다만 협의 가능이라는 점을 분명히 밝혀 유연성을 보이면 더 많은 세입자가 관심을 가질 수도 있습니다.조건이 주변 시세보다 상대적으로 저렴하기 때문에 세입자를 찾는 데 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 세입자가 보증금의 안정성에 의문을 가질 수 있으니 투명한 정보 제공과 신뢰 확보를 통해 불안을 해보해 주는 것이 중요해 보입니다.
부동산
Q. 당근으로 고가의 아파트를 거래하는게 합당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당근마켓과 같은 서비스에서 아파트나 부동산 거래가 언급되거나 시도되는 경우가 늘고 있습니다. 당근마켓과 플랫폼이 부동산 거래에 활용되는 것에 대해서는 주의가 필요합니다.당근마켓을 통한 아파트 거래가 가능한가?당근마켓의 원래 목적은 지역 기반의 소규모 중고 물품 거래 입니다. 하지만 최근 지역 내 아파트 매물이나 부동산 정보를 공유하거나 직거래를 시도하는 게시글이 등장하고 있습니다.당근마켓은 공식적으로 부동산 거래 플랫폼이 아니기 때문에, 부동산 거래에 필요한 법적 절차와 안전장치를 지원하지 않습니다.안정성 문제부동산 거래는 매우 복잡하고 법적 절차가 필요합니다. 당근마켓처럼 비공식적인 플랫폼을 통해 거래를 시도하면 다음과 같은 리스크가 발생할 수 있습니다.공식 계약서가 없으면 거래 내용에 대한 법적 보호를 받을 수 없습니다.매물 정보가 허위이거나, 금전적 사기가 발생할 수 있습니다.해당 아파트의 소유권 및 근저당권 등 법적 권리관계를 확인하지 않고 거래할 위험이 큽니다.공인중개사를 통해 거래하지 않으면 거래의 안전성과 법적 보호를 보장받이 어렵습니다.세금 문제당근마켓처럼 비공식 플랫폼을 이용해 거래를 시도하면 세금 납부를 누락할 가능성이 있지만, 이는 불법입니다.국세청은 부동산 거래를 철저히 감시하기 때문에 나중에 세금 추징이나 가산세 부과가 이뤄질 수 있습니다.부동산 직거래와 법적 문제당근마켓을 통해 직거래를 시도하는 경우에도 법적 절차를 준수해야 합니다.부동산 거래 시 반드시 등기부등본 확인, 매매계약서 작성, 중도금 및 잔금 이행등의 절차를 밟아야 합니다.공인중개사 없이 직거래를 하더라도 부동산 실거래 신고는 반드시 해야 하며, 이를 어길 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.부동산 거래는 가능하면 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전하고 법적 보호를 받을 수 있는 방법 입니다. 특히 고액의 거래인 아파트 매매를 중고거래 플랫폼에서 시도하는 것은 리스크가 매우 크므로 신중해야 합니다.
부동산
Q. 초고령화 사회에서 은퇴 후 실버타운 개발은 부동산 시장에 어떤 기회를 제공할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.인구 구조 변화는 장기적으로 부동산 개발에 중요한 영향을 미칩니다. 저출산-고령화로 인해 인구 구조가 변화하면서 부동산 수요와 개발 형태가 달라지고 있으며, 이에 맞춰 '시니어 동'과 같은 주거 트렌드로 주목받고 있습니다. 이러한 변화는 다음과 같이 예측해 볼 수 있습니다.인구 구조 변화가 부동산 개발에 미치는 영향1) 고령화로 인한 주거 수요 변화고령 인구 비율이 빠르게 늘어나면서 고령자 맞춤형 주거 공간 수요가 증가하고 있습니다.기존의 실버타운과 달리 고령층은 더 도시 근접형, 복합형 커뮤니티를 선호하게 되었습니다.도시 외곽의 격리된 실버타운 대신 시니어 동, 즉 도심 속 주거단지에 통합된 고령자 맞춤형 주거 형태가 등장하고 있습니다.이는 의료 서비스 접근성, 교통 편리성, 문화-여가 활동을 함께 고려하는 트렌드 입니다.2) 주택 수요 감소와 다세대 주택의 재편출산율 저하와 인구 감소로 주택 수요가 전체적으로 줄어들 가능성이 큽니다.특히 지방과 중소도시의 주택 수요는 급감할 수 있으며, 빈집 증가와 같은 현상도 가속화될 수 있습니다.이에 따라 기존 대규모 개발 중심에서 소형 주택, 리모델링 및 재건축 중심으로 재편될 수 있습니다.1인 가구와 2~3인 소형 가구 비중이 늘어나면서 소형 아파트, 원룸형 주거 단지에 대한 수요가 증가하고 있습니다.3) 의료 및 생활 인프라 개발 확대고령화 사회에서는 부동산 개발 시 의료서비스 및 복지 인프라를 포함하는 것이 필수적 입니다.예를 들어, 시니어 동에는 병원, 간호시설, 피트니스 센터, 여가시설 등을 함께 개발하여 원스톱 서비스를 제공하게 됩니다.이러한 인프라는 노년층 뿐만 아니라 중장년층의 관심도 끌기 때문에 복합적인 수요를 충족시킬 수 있습니다.4) 상업 및 산업용 부동산 변화고령층을 타겟으로 한 쇼핑몰, 마트, 카페 등이 개발될 수 있습니다. 접근성과 이용 편의성이 핵심 입니다.고령화로 인해 의료-헬스케어 산업이 성장하면서 관련 시설과 연구단지 개발이 활성화될 수 있습니다.특히 도심 속에서 리테일과 주거의 융햡형 복합단지가 인기를 끌며, 고령층의 생활 패턴에 맞춘 부동산 형태로 발전할 가능성이 높습니다.실버타운에서 시니어 동으로의 진화: 전통적인 실버타운은 도시 외곽에 위치하며 고령자들이 공동체 생활을 하는 형태였습니다. 하지만 이러한 모델은 고령층의 도시 생활 성호와 맞지 않아 최근에는 시니어동이라는 개념으로 진화하고 있습니다.교통, 병원, 문화시설 접근성이 뛰어난 도심 근처에 위치합니다.시니어동은 고령층뿐만 아니라 다양한 연령대와 어우러질 수 있는 복합 커뮤니티 형태를 지향합니다.병원, 체육시설, 커뮤니티센터, 카페 등 생활 인프라가 함께 제공 됩니다.무장애 설계, 응급서비스 시스템, 스마트 홈 기술 등이 적용됩니다.미래 부동산 시장 전망소형 아파트, 고령자 맞춤형 시니어동 수요 증가도심에 통합된 주거-의료-여가 복합시설의 확산수도권은 지속적으로 인구가 몰리지만, 지방은 수요 감소로 빈집 문제가 심화될 가능성 있음기존 주거단지의 리모델링 및 노후 건축물 재건축이 활발해질 가능성고령층 주거시설에 스마트홈, 원격 진료 시스템 등이 적극 도입될 가능성인구 구조 변화는 부동산 개발 패러다임을 바꾸고 있습니다. 특히 고령화로 인해 실버타운보다 더 도시 근접형, 복합형 주거기설인 시니어동이 주목받고 있으며, 부동산 개발의 중심은 맞춤형, 복합화, 첨단화로 나아가고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장에 새로운 기회와 함께 지역 불균형, 빈집 문제 등과 같은 도전 과제를 함께 가져올 것으로 예상 됩니다.
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Q. 2025년에 부동산 규제 완화 정책으로 인한 시장에 영향은?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다. 2025년 부동산 규제 완화 정책이 시행된다면, 부동산 시장에 여러가지 긍정적 부정적 영향을 동시에 미칠 수 있습니다.부동산 규제 완화의 목적은 일반적으로 거래 활성화, 투자유도, 시장 안정화에 있지만, 그에 따른 부작용이 발생할 수도 있습니다.부동산 거래 활성화규제 완화로 인해 부동산 매매, 대출 등과 관련된 규제가 느슨해지면 거래가 더 활발해질 가능성이 높습니다.대출규제 완화나 취득세/양도세 완화가 있다면 실수요자나 투자자들이 더 쉽게 부동산을 구매할 수 있습니다.거래량이 늘어나면서 시장에 활기가 돌고, 단기적으로는 가격 상승을 부추길 수 있습니다.부동산 가격 상승 가능성규제가 풀리면 수요가 증가하게 되고, 이로 인해 주택 및 상업용 부동산 가격이 오를 수 있습니다.특히 수도권이나 인기 지역에 수요가 몰릴 가능성이 큽니다.다만, 공급이 적절하게 뒷받치되지 않으면 가격이 급등할 위험도 존재 합니다.투자 수요 증가기존 규제로 인해 부동산 투자가 어려웠던 다주택자, 법인 투자자들이 다시 시장에 돌아올 수 있습니다.대출 한도 확대나 세금 부담 완화로 인해 투기 수요가 늘어날 가능성도 존재 합니다.이러한 투자 수요의 증가는 시장 안정화보다 가격 변동성을 높일 수도 있습니다.전-월세 시장 변화매매 수요 증가가 이어지면 전세 수요가 일부 감소할 수 있습니다. 다만, 전세 보다는 매매를 선호하는 경향이 강해지기 때문 입니다.하지만 부동산 가격이 급등하면, 여전히 살 여력이 없는 무주택자들은 전-월세 시장에 남아 부담이 커질 수 있습니다.지역별 양극화 심화규제 완화의 혜택이 전국적으로 고르게 펴지지 않을 수도 있습니다.특히 서울, 수도권과 같은 인기 지역은 규제 완화로 인해 수요가 몰리면서 가격이 더 빠르게 상승할 가능성이 높습니다.반면 지방의 경우 상대적으로 수요 증가 효과가 미미할 수도 있어 지역별 양극화가 심화될 수 있습니다.장기적인 시장 안정성부동산 시장은 과열되면 정부가 다시 규제를 강화할 가능성이 큽니다. 따라서 정책의 일관성이 유지되지 않으면 시장이 불안정해질 수 있습니다.규제 완화와 더불어 주택 공급 확대, 금융 시스템 안정화가 병행되지 않는다면 일시적인 호황 이후 급격한 침체를 맞을 위험도 존대 합니다.2025년 부동산 규제 완화는 단기적으로는 거래 활성화와 가격 상승을 가져올 가능성이 높지만, 장기적으로는 시장 과열과 지역 양극화 등의 부작용이 나타날 수 있습니다.
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Q. 유투브에서 부동산 투자자 너나위 어떤가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.너나위는 실질적인 경험을 바탕으로 강의를 해주고 있습니다.실제 투자를 시작한지 5년만에 순자산 100억원을 달성한 것으로 알려져 있고,월급쟁이 부자로 은퇴하라는 책을 출간하여 부동산 투자 경험과 노하우를 공유하고 있습니다.월급쟁이 부자들이라는 부동산 온라인 커뮤니티에서 칼럼과 강연을 통해 초보 투자자들에게 조언을 해주소 있습니다.직장으로서 부동산 투자를 통해 자산을 증식한 경험을 바탕으로 현실적이고 실용적인 조언을 제공하는 것으로 평가가 되고 있으며 실제 많은 사람들에게 동기부여와 실질적인 도움을 주고 있습니다.개인적으로도 부동산 투자 관련 강의 중에서는 가장 현실적이다라는 생각이 들고,직접 강의를 들어 보시는 것도 좋을 것 같습니다.